Se possiedi un immobile, potresti un giorno ricevere un metaforico bussare alla porta dal governo per prendere parte o tutta la tua proprietà. Lo stato potrebbe dirvi che stanno andando a prendere a titolo definitivo, o possono fare qualcosa che prende in modo efficace la vostra proprietà o una parte di esso. La differenza tra questi due approcci è parallela alla differenza tra dominio eminente e condanna inversa.

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Dominio eminente

Piaccia o no, il potere di forzare la vendita o prendere proprietà privata per uso pubblico ha una lunga storia come un aspetto del potere sovrano del governo. Questo è chiamato il potere del dominio eminente. Entrambe le costituzioni della California e degli Stati Uniti accoppiano questo potere con un obbligo governativo di pagare “solo un risarcimento” per la proprietà.

Il dominio eminente è avviato dal governo. In rari casi, il proprietario può sfidare la capacità del governo di prendere la proprietà in base alla legge costituzionale o statutaria, ma queste sfide raramente riescono. La restrizione dell ‘” uso pubblico”, ad esempio, è stata interpretata in modo abbastanza ampio.

Nella stragrande maggioranza dei casi, la battaglia nel dominio eminente è sul valore della proprietà—il “giusto risarcimento.” California statuto definisce il fair value come “il prezzo più alto, alla data di valutazione che sia condiviso da un venditore è disposto a vendere, ma in nessun particolare urgenza o necessità, così facendo, né obbligato a vendere, e un acquirente, pronti, disposti e in grado di acquistare, ma in nessun particolare necessità, così facendo, ognuno dei quali tratta l’altro con piena conoscenza di tutti gli usi e scopi per i quali la proprietà è ragionevolmente flessibile e disponibile.”California Codice di procedura civile § 1263.320.

Come ci si potrebbe aspettare, questo può portare a una battaglia dei periti esperti. Come ogni altra controversia, a seconda delle inclinazioni delle parti e della distanza tra le loro rispettive opinioni sul valore, una questione di dominio eminente può seguire la via del contenzioso o della negoziazione (o un po ‘ di entrambi).

Condanna inversa

Il dominio eminente viene avviato dal governo. Al contrario, la condanna inversa viene avviata dal proprietario quando il governo esige una presa senza seguire le procedure di dominio eminente. Si tratta spesso di controversie sull’uso del suolo in cui un proprietario di proprietà sfida le restrizioni di sviluppo. Questo è comunemente chiamato un “prendere” e, come dominio eminente, richiede al governo di compensare il titolare immobiliare.

Una presa, tuttavia, non può necessariamente derivare da un trasferimento forzato della proprietà dal titolare della proprietà al governo. Può anche derivare da danni o da qualche altra diminuzione dell’uso o del valore della proprietà a causa della condotta del governo. Può anche verificarsi se la “presa” o il danno alla proprietà è solo temporaneo, come l’allagamento di terreni da parte di un’entità governativa.

Una presa può anche derivare da un regolamento governativo che va troppo lontano. Questa è un’area complessa che va oltre lo scopo di questo articolo, ma cerca i seguenti tipi di impatti: invasioni fisiche, stanziamenti diretti, privazione di tutti gli usi economicamente redditizi del bene, ingerenza sostanziale nella capacità del proprietario di soddisfare le aspettative di profitto sostenute dagli investimenti e determinate condizioni per le approvazioni di uso del suolo quando non esiste un nesso essenziale tra la condizione di autorizzazione e un interesse legittimo dello Stato o quando la condizione è sproporzionata rispetto a tale interesse (comprese le commissioni monetarie).

Puoi leggere un articolo di revisione della legge sugli incassi che Jarod Bona ha co-scritto nella Georgetown International Environmental Law Review qui.

Se il governo sta minacciando la vostra proprietà—direttamente o indirettamente—potremmo essere in grado di aiutare. Si prega di telefonare al +1 858-964-4589 se avete domande. Bona Law PC è uno studio legale boutique che si concentra su contenzioso immobiliare, contenzioso aziendale, contenzioso d’appello, antitrust e sfide alla condotta del governo. Potete contattarci qui.