Puerto Rico boligmarkedet er å få fart, etter flere år med boligprisen faller. I løpet Av året Til Q2 2019 økte den sesongjusterte kjøpsbeskyttede boligprisindeksen med 14.01% (13.24% inflasjonsjustert), en kraftig forbedring fra forrige års minuscule vekst på 1.35%, ifølge Federal Housing Finance Agency (FHFA). det var den høyeste y-o – y-veksten noensinne registrert siden FHFA begynte å publisere data i 1995. I løpet av siste kvartal økte boligprisene nesten 5% (3,76% inflasjonsjustert) I Q2 2019, i motsetning til en q-o-q-nedgang på 6,7% (-7% inflasjonsjustert) i samme kvartal i fjor.

i løpet av 2018 økte salget for nybygde hus 78% fra året før, mens eksisterende boligsalg økte med 17%, Ifølge Estudios Té, Inc. (TSI). Boligsalget forventes å fortsette å stige i år.

Etterspørselen stiger kraftig, takket være nye tiltak, inkludert skatteinsentiver og andre bolig stimulans tiltak. Forsikring og føderale bistandspenger hælder inn, kombinert med økende interesse Fra Amerikanere på jakt etter et røverkjøp. De tre beste kommunene med høyest antall boligsalg inkluderte Ponce, Mayagü Og San Juan. momentumet forventes å fortsette i år, med totalt boligsalg som stiger med 3.5% til 5.393 enheter i første halvdel av 2019 sammenlignet med samme periode i fjor. På samme måte økte den totale verdien av boligsalget med 16.1% TIL USD 845.35 millioner I første halvdel av 2019 fra året før.

likevel byggingen er fortsatt svak, blant lav investor tillit. I 2018 falt verdien av boligbygging 28.2% y-o-y TIL USD364.5 millioner, ifølge Puerto Rico Planning Board – langt under 2007S USD2. 33 milliarder. Privat og offentlig boligbygging falt med henholdsvis 27,9% og 34,2%. boligmarkedet forventes å forbli skjøre, gitt øyas langvarige økonomiske krise, massiv gjeld og fortsatt befolkningstap.økonomien forventes å kontrakt med 1.1% i år og med en annen 0.7% i 2020, etter nesten 14 år med depresjon, ifølge Det Internasjonale Pengefondet (IMF). Puerto Rico arkivert for tilsvarende konkursbeskyttelse I Mai 2017, ute av Stand til å betale sin massive gjeld eller gi sine borgere effektive tjenester.

Utlendinger kan fritt kjøpe eiendom I Puerto Rico. Det er viktig å ansette en eiendomsmegler som kunnskap om spansk er viktig. En utlending kan alternativt kjøpe gjennom et selskap (US$300 For Bedriftens Oppløsning). Registrering av en eiendom av et selskap kan fullføres på rundt 15 dager.

den økonomiske krisen og boligmarkedet

Historisk Har Puerto Rico økonomi tett speilet trender i Usa. Men den siste økonomiske nedgangen har vært mer intens og har lingered lenger I Puerto Rico.

etter store årlige boligprisøkninger tidlig på 2000-tallet, kom boligmarkedet styrter ned i 2008. Boligprisene falt med mer enn 31% (41,3% inflasjonsjustert) Fra Q2 2007 Til Q3 2018. Puerto Ricos resesjon begynte i fjerde kvartal 2006. BNP har vokst svært lite eller redusert det siste tiåret, kontraherende hvert år fra 2005 til 2017, med et unntak i 2012 da økonomien vokste med en mager 0.03%.

Puerto Rico har mistet ca 20% av jobbene sine siden 2007. Befolkningen har krympet med ca 13% i det siste tiåret. Fattigdomsgraden er nå på 45%. Offentlige helse-og pensjonssystemer er insolvente. Det har vært høy arbeidsledighet, massiv utvandring, og en nesten katastrofal nasjonal gjeldskrise og nedgradering av kredittvurdering. Nesten halvparten av Puerto Ricos befolkning lever i fattigdom, og husholdningenes inntekt er omtrent US$18 000 årlig-mindre enn halvparten Av Mississippi, den fattigste amerikanske staten.mens arbeidsledigheten har falt, gradvis nå 7.7% i August 2019 – ned fra 16.4% i 2010, og 15.9% i 2011-det er fortsatt langt over Usas 3.6% jobless rate. Mange av de nye jobbene er i ombygging, noe som har skapt mange byggejobber. Disse ekstra jobbene er imidlertid midlertidige.tapet av nettoverdi Blant Puerto Ricans knyttet til sammenbruddet av eiendomsprisene de siste årene har vært nær USD30 milliarder, ifølge økonomisk konsulentfirma Estudios Tecnicos direktør, Jose Villamil.To lover, som trådte i kraft tidlig i 2012, ga betydelige nye skattefordeler til utenlandske personer og bedrifter som flyttet Til Puerto Rico: Eksporttjenesteloven 20 tilbyr skatteincitamenter til eksporttjenester.Den Individuelle Investorloven 22 gir total fritak Fra Puerto Ricas inntektsskatt på alle passive inntekter realisert eller påløpt etter å ha blitt bona fide bosatt I Puerto Rico.

så i desember 2014 utvidet regjeringen dekningen av Både Lov 20 og 22, og utvidet perioden for skattefritak. Den 11. juli 2017 utvidet Act 45 Ytterligere Acts 20 og 22, og la til «medisinsk turisme tjenester» og «telemedisinske fasiliteter» som kvalifiserte tjenester i Henhold Til Act 20; avskaffe minimum antall ansatte som kreves for De fleste Act 20-bedrifter.

men så langt ingen av disse insentiver har vært tilstrekkelig til å trekke Puerto Rico ut av sin nedgang.Puerto Ricos bankkrise er også en stor bekymring, med misligholdte lån på forhøyede nivåer. Det meste av problemet er i boligmarkedet, som representerer om lag to tredjedeler av totale lån, ifølge Scotia Bank. I 2006, før krisen, sto statsrenten på 7,26%. Det falt til 3.25% i 2009 og holdt seg svært lav siden, men til tross for dette har ca 80.000 familier ikke vært i stand til å refinansiere sine lån og risikere å miste sine hjem.

Puerto Rico arkivert for tilsvarende konkursbeskyttelse I Mai 2017, ute av Stand til å betale sin massive gjeld eller gi sine borgere effektive tjenester. Med US$70 milliarder i gjeld og us$50 milliarder i pensjonsforpliktelser, Puerto Rico konkurs innlevering var den største i historien Til Usa, dwarfing Detroits us$18 milliarder konkurs innlevering i 2013.

Orkanen Maria

Orkanen Maria slo øya i September 2017-drepte anslagsvis 2975 mennesker, alvorlig skade øyas infrastruktur, negativt påvirker tusenvis av små bedrifter, og ødelegge nesten all landbruksproduksjon. Kategori 4-stormen forårsaket anslagsvis 90 milliarder dollar i skade. Totalt 357.492 boliger I Puerto Rico ble skadet Av Orkanen Maria, ifølge Federal Emergency Management Agency (FEMA). Samlet sett ble ca 23% av øyas boligmasse påvirket, med rundt en tredjedel av dem lokalisert I san Juan hovedstadsområde og andre kystfylker.SOM svar godkjente US Department Of Housing And Urban Development (HUD) USD 1,5 milliarder FOR Handlingsplanen Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) i juli 2018 for å bistå med gjenoppbygging. Tilskuddet inkluderer 1 milliard DOLLAR til boligprosjekter, 100 millioner dollar til infrastruktur og 10 millioner dollar til leiehjelp til sårbare husholdninger og eldre.I Mars 2019 tildelte HUD ytterligere 8,2 milliarder dollar til programmet-DEN største finansieringen GODKJENT AV HUD for gjenoppretting etter en katastrofe. Hvorav 2,85 milliarder dollar er avsatt til bolig.

puerto ricos regjeringen har også reformert virksomheten tillater system, for å tiltrekke seg investeringer.

Store reformer:

• Fra og med 7. juni 2019 kan nye og eksisterende bedrifter på øya få en enkelt tillatelse, konsolidere alle lisenser, autorisasjoner og sertifiseringer;Et Enhetlig Informasjonssystem for arkivering og behandling av tillatelser, autorisasjoner, lisenser og sertifiseringer for arealbruk og drift av bedrifter.
• Frister for utstedelse av tillatelser. I 2019 tar det bare 20 dager å få byggetillatelser, i gjennomsnitt, i stedet for 98 dager for to år siden.

«Puerto Rico er nå åpen for forretninger, og vår tillater reform er en viktig pilar som vi gjenoppbygge vår øy Etter Orkanene Irma Og Marí,» Sa Guvernør Ricardo Rosselló. «Min administrasjon vil fortsette å kutte byråkrati som en del av vår innsats for å gjøre Puerto Rico til et attraktivt reisemål for å gjøre forretninger.»

Housing Stimulus Act

disse tiltakene kommer på toppen av den eksisterende «Impulso a la Vivienda» (Act 152) program vedtatt i 2010 for å stimulere ny boligbygging.

Lov 152 gitt:

• lån-til-verdi boliglån forholdstall på 105%
• et 100% fritak fra netto leieinntekt skatt, for en 10-års periode.
• En 100% fritak fra salgsgevinster skatt på tidspunktet for videresalg av ny eiendom, og en 100% fritak fra avgifter, frimerker og bilag, og en fem års fritak fra eiendomsskatt.

Boligbygging faller fortsatt

i løpet av 2018 falt boligbyggingsinvesteringer på øyene kraftig med 28.2% TIL USD364. 5 millioner fra året før, ifølge Puerto Rico Planning Board.

• Privat boligbygging falt med 27,9% TIL USD346. 4 millioner i 2018 fra året før. Dette var langt under US $ 2.1 milliard boligbygging registrert i 2007.Offentlig boligbygging var bare USD18. 1 millioner i 2018, ned 34.2% fra året før og bare en åttende AV 2007s us$223.1 millioner offentlige boligbygging.Sement salg, byggebransjens nøkkelindikator, økte med 38,9% til 14,3 millioner poser i 2018 fra året før, Ifølge Office Of Commissioner Of Financial Institutions (OCIF). Men i de første syv månedene av 2019 falt sementsalget 7.4% yoy til 7.9 millioner poser. På samme måte falt sementproduksjonen også 12.8% yoy til 7.28 millioner poser i samme periode.

  Fra Q1 2019 var det ca 1,446 nybygde boliger fra 151 nye boligprosjekter, ned 10.9% fra boligbeholdningen i forrige kvartal, ifølge forskningsfirmaet Estudios Tecnicos. Om lag 70% av boligmassen er enheter priset under USD200, 000.

  

  men med økende etterspørsel, boligbygging aktivitet forventes å forbedre i de kommende månedene. Ifølge Graham Castillo Av Estudios Té, bør fremtidig byggutvikling fokusere på følgende nisjemarkeder:

  • Blandede utviklingen Som Ciudadela eller utviklingen av live-work-play lokalsamfunn
  • Små boliger for den aldrende befolkningen som ønsker å nedskalere og leve et enkelt liv
  • Oceanfront luksus eiendommer for investorer som ønsker å dra nytte av skatteinsentiver Etter Acts 20 Og 22 (omtalt nedenfor)

  Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) plan for Puerto Rico rekonstruksjon presenterer også stor mulighet for byggebransjen, spesielt for ny boligbygging.

  Mortgage lovovertredelse å stige igjen, som foreclosure moratorium utløper

  Kriminelle boliglån svulmet til 143 200 i kjølvannet av stormen. En foreclosure lettelse programmet ble introdusert for å hjelpe sliter Puerto Rican huseiere. Som et resultat falt antall foreclosures I Puerto Rico nesten 36% y-o-y til bare 2,942 enheter i 2018 – det laveste nivået siden 2009, Ifølge Office Of Commissioner Of Financial Institutions (OCIF).I Tillegg introduserte Federal Housing Authority (FHA) en Ny Katastrofe Frittstående Delvis Krav alternativ, som hjelper sliter låntakere å gjenoppta sine boliglån betalinger uten betaling sjokk. Programmet brytes opp til 12 måneder med tapte boliglån betalinger til en rentefri andre lån på boliglån. Det andre lånet betales da når låntakeren selger sitt hjem eller refinansierer.Selv om foreclosure moratorium ble utvidet tre ganger-noe som gir huseiere et år for å komme seg fra stormens påvirkning-kom den endelige fristen i September 16, 2018. Med moratoriet utløpt, er boliglån kriminalitet forventes å øke igjen i de kommende årene.

  

  «DET er klart AT fha huseiere i disse områdene trenger mer hjelp til å komme seg på føttene når de gjenoppretter fra disse stormene,» sa HUD Sekretær Ben Carson. faktisk advarer en gruppe advokater fra Legal Help Puerto Rico, ledet av Ariadna Godreau-Aubert, Sammen Med Ricardo Ramos og Tania Morales-Cruz, om at det er en boliglånskrise på øya, med foreclosures allerede på kritiske nivåer. De bemerket at foreclosures og lovovertredelse prosenter bør ha steget kraftig de siste to årene ,» men moratorier på boliglån betalinger og midlertidig nedleggelse av domstolene utsatt saker, og skaper en kunstig nedgang».

  «Offisielle data sier ikke alt. IFØLGE OCIF, antall boliger henrettet av bankene, mellom 2016 og 2018, har falt, men det er en kunstig uttømming SOM OCIF inkluderer ikke solgt lån eller konkurs rettssaker, verken auksjoner eller omvendt boliglån, » Sa Ramos.

  Leieutbytter er gode, men leiemarkedet forblir mykt

  Leieutbytter i Puerto Rico forblir gode, ifølge Global Property Guide research. Gjennomsnittlig leieavkastning på 2 roms leiligheter i San Juan stod på 7.1%, litt ned fra 7.3% året før. For 3-roms leiligheter stod gjennomsnittlig leieavkastning på 7.3%, ned fra 8.3% året før.Det var utilstrekkelige data på leiligheter i kystområdene I Puerto Rico som Condado, Miramar og Dorado, men for to år siden hadde de mye lavere leieavkastning på 3,8%.Til tross for gode utbytter Forblir Puerto Ricos leiemarked mykt, med for tiden ca 12.8% ledighet, opp fra 10% i 2010 og 7.4% i 2000, ifølge US Department Of Housing And Urban Development (HUD).»Fortsatt befolkningstap I Puerto Rico har ført til stadig mer myke leiemarkedsforhold og stigende ledighet,» sa HUD.San Juan metroområdets gjennomsnittlige månedlige leie for 2-roms leiligheter utgjorde omtrent US $ 720 mens gjennomsnittlig leie på 3-roms leiligheter var US $ 850 per måned.

  Transaksjonskostnader, dvs., kostnadene ved å kjøpe og selge en eiendom, er svært lav I Puerto Rico.

  Turismen er fortsatt svak

  Til tross for regjeringens innsats for å oppmuntre ferierende til øya, er turismen fortsatt nede. I 2018 falt det totale antall turistankomster 13, 5% til ca 4, 26 millioner mennesker fra året før, langt verre enn yoy-nedgangen på 1, 5% i 2017 og 1% i 2016, ifølge Puerto Rico Planning Board.

  I løpet av 2018:

  på samme måte falt de totale besøksutgiftene med 14,7% TIL USD 3,28 milliarder i 2018 fra året før.

  

  det er tegn til bedring i år, med det totale antall turisthotell registreringer stiger med nesten 34% y-o-y til 1,376,979 i de første syv månedene av 2019, basert på tall Fra Puerto Rico Tourism Company.

  om 87% av stay-over besøkende I Puerto Rico de siste tre årene kom fra Usa.

  Turisme utgjorde om lag 7% Av Puerto Ricos BNP i fjor.