de woningmarkt van Puerto Rico wint aan kracht, na enkele jaren van prijsdalingen. In de loop van het jaar tot het tweede kwartaal van 2019 steeg de seizoensgecorrigeerde huizenprijsindex met 14,01% (13,24% inflatiegecorrigeerd), een scherpe verbetering ten opzichte van de minuscule groei van 1,35% vorig jaar, volgens de Federal Housing Finance Agency (FHFA).

Het was de hoogste y-o-y groei ooit geregistreerd sinds FHFA begon met het publiceren van gegevens in 1995. In het laatste kwartaal stegen de huizenprijzen in het tweede kwartaal van 2019 met bijna 5% (3,76% inflatiegecorrigeerd), in tegenstelling tot een Q-o-q-daling van 6,7% (-7% inflatiegecorrigeerd) in hetzelfde kwartaal van vorig jaar.

in 2018 steeg de verkoop van nieuwbouwwoningen met 78% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de verkoop van bestaande woningen met 17% steeg, aldus Estudios Técnicos, Inc. (TSI). De huizenverkoop zal dit jaar blijven stijgen.

de vraag neemt sterk toe dankzij nieuwe initiatieven, waaronder fiscale stimuleringsmaatregelen en andere stimuleringsmaatregelen voor huisvesting. Verzekeringen en federale hulp geld stromen binnen, gekoppeld aan groeiende interesse van Amerikanen op zoek naar een koopje. De top drie gemeenten met het hoogste aantal huis verkopen waren Ponce, Mayagüez en San Juan.

het momentum zal naar verwachting dit jaar aanhouden, met een stijging van de totale huisverkoop met 3,5% tot 5.393 eenheden in de eerste helft van 2019 in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. Ook de totale waarde van de huisverkoop steeg met 16,1% naar USD 845,35 miljoen in de eerste helft van 2019 ten opzichte van een jaar eerder.

maar de bouw blijft zwak, te midden van een laag beleggersvertrouwen. In 2018 daalde de waarde van de woningbouw met 28,2% op jaarbasis tot USD364.5 miljoen, volgens de Puerto Rico Planning Board – ver onder 2007 USD2, 33 miljard. De particuliere en openbare woningbouw daalden met respectievelijk 27,9% en 34,2%. de huizenmarkt zal naar verwachting fragiel blijven, gezien de aanhoudende economische crisis van het eiland, de enorme schulden en het aanhoudende bevolkingsverlies.volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF) zal de economie dit jaar met 1,1% krimpen en in 2020 met nog eens 0,7%, na bijna 14 jaar van depressie. Puerto Rico heeft in Mei 2017 het equivalent van faillissementsbescherming aangevraagd, omdat het niet in staat was zijn enorme schuld te betalen of zijn burgers effectieve diensten te verlenen.

buitenlanders kunnen vrij onroerend goed kopen in Puerto Rico. Het is belangrijk om een makelaar te huren omdat kennis van het Spaans essentieel is. Een buitenlander kan ook kopen via een bedrijf (US $ 300 voor Corporate Resolution). Het registreren van een woning door een bedrijf kan worden voltooid in ongeveer 15 dagen.

de economische crisis en de woningmarkt

historisch gezien heeft de economie van Puerto Rico de trends in de Verenigde Staten nauwlettend gevolgd. Maar de laatste economische neergang is intenser geweest en is langer gebleven in Puerto Rico.

na enorme jaarlijkse stijgingen van de huizenprijzen in het begin van de jaren 2000, stortte de huizenmarkt in 2008 in. De huizenprijzen daalden met meer dan 31% (voor inflatie gecorrigeerde 41,3%) van het tweede kwartaal van 2007 tot het derde kwartaal van 2018. de recessie van Puerto Rico begon in het vierde kwartaal van 2006. Het BBP is de afgelopen tien jaar zeer weinig gegroeid of gedaald en krimpt elk jaar van 2005 tot 2017, met een uitzondering in 2012, toen de economie met een schamele 0,03% groeide.

Puerto Rico heeft sinds 2007 ongeveer 20% van zijn banen verloren. De bevolking is de afgelopen tien jaar met ongeveer 13% gekrompen. Het armoedecijfer ligt nu op 45 procent. En de volksgezondheidsstelsels en de pensioenstelsels zijn insolvent. Er is een hoge werkloosheid, massale emigratie, en een bijna catastrofale nationale schuldencrisis en kredietrating downgrades. bijna de helft van de bevolking van Puerto Rico leeft in armoede, en het gezinsinkomen is ongeveer 18.000 dollar per jaar – minder dan de helft van dat van Mississippi, de armste staat van de VS.

hoewel de werkloosheid is gedaald tot 7,7% in augustus 2019-een daling van 16,4% in 2010 en 15,9% in 2011-blijft zij ver boven het werkloosheidspercentage van 3,6% in de Verenigde Staten. Veel van de nieuwe banen zijn in de wederopbouw, waardoor veel banen in de bouw zijn gecreëerd. Deze extra banen zijn echter tijdelijk.volgens Jose Villamil, de directeur van het economisch adviesbureau Estudios Tecnicos, bedroeg het verlies aan vermogen van Puerto Ricanen in verband met de ineenstorting van de vastgoedprijzen in de afgelopen jaren bijna 30 miljard USD.

twee wetten, die begin 2012 van kracht werden, boden aanzienlijke nieuwe belastingvoordelen aan buitenlandse personen en bedrijven die naar Puerto Rico verhuisden:

• De Export Services Act 20 biedt belastingprikkels voor exportdiensten.de Wet op de individuele beleggers 22 voorziet in volledige vrijstelling van Puerto Ricaanse inkomstenbelasting op alle passieve inkomsten gerealiseerd of opgebouwd nadat ze bonafide ingezetene van Puerto Rico zijn geworden.in December 2014 breidde de regering het toepassingsgebied van zowel wet 20 als wet 22 Uit, waardoor de periode van belastingvrijstelling werd verlengd. Op 11 juli 2017 breidde wet 45 de wetten 20 en 22 verder uit, waarbij “medische toeristische diensten” en “telegeneeskundefaciliteiten” werden toegevoegd als in aanmerking komende diensten onder wet 20; het minimumaantal werknemers dat vereist is voor de meeste Act 20-bedrijven werd afgeschaft.

  tot nu toe was echter geen van deze prikkels voldoende om Puerto Rico uit zijn achteruitgang te halen.

  de bankencrisis van Puerto Rico is ook een belangrijk punt van zorg, met oninbare leningen op hoog niveau. Het grootste deel van het probleem is in de woningmarkt, die ongeveer twee derde van de totale leningen vertegenwoordigt, volgens Scotia Bank. In 2006, vóór de crisis, bedroeg de primaire rente 7,26%. Het zakte naar 3.25% in 2009 en bleef sindsdien erg laag, maar ondanks dit zijn ongeveer 80.000 gezinnen niet in staat om hun leningen te herfinancieren en het risico lopen hun huizen te verliezen.

  

  Puerto Rico heeft in Mei 2017 het equivalent van faillissementsbescherming aangevraagd, omdat het niet in staat was zijn enorme schuld te betalen of zijn burgers effectieve diensten te verlenen. Met us$70 miljard aan schulden en US$50 miljard aan pensioenverplichtingen, was de faillissementsaanvraag van Puerto Rico de grootste in de geschiedenis van de Verenigde Staten, waardoor Detroit ‘ s faillissementsaanvraag van US $ 18 miljard in 2013 werd overschaduwd.orkaan Maria trof het eiland in September 2017, waarbij naar schatting 2.975 mensen om het leven kwamen, de infrastructuur van het eiland ernstig werd beschadigd, duizenden kleine bedrijven werden getroffen en bijna alle landbouwproductie werd vernietigd. De categorie 4 storm veroorzaakte een geschatte us $ 90 miljard aan schade. Een totaal van 357.492 huizen in Puerto Rico werden beschadigd door orkaan Maria, volgens de Federal Emergency Management Agency (FEMA). In totaal werd ongeveer 23% van de woningvoorraad van het eiland aangetast, waarvan ongeveer een derde zich in het metropolitane gebied van San Juan en andere Coastal counties bevond.

  als reactie daarop heeft het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) in juli 2018 1,5 miljard USD goedgekeurd voor het Actieplan voor gemeenschapsontwikkeling-Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) om de wederopbouw te ondersteunen. De subsidie omvat 1 miljard USD voor woningbouwprojecten, 100 miljoen USD voor infrastructuur en 10 miljoen USD voor huursteun aan kwetsbare huishoudens en ouderen.

  vervolgens heeft HUD in Maart 2019 nog eens 8,2 miljard USD aan het programma toegewezen – de grootste door HUD goedgekeurde financiering voor het herstel na een ramp. Waarvan 2,85 miljard dollar bestemd is voor huisvesting.

  Community DEVELOPMENT BLOCK GRANT-DISASTER RECOVERY ACTION PLAN
  	activiteit/projecten	USD 1,5 B toewijzing	USD 8,22 B toewijzing	totale toewijzing
  huisvestingsprojecten	1,01 miljard USD	2,85 miljard USD	3.86 Billion
  Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
  Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
  Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
  Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
  Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 miljoen
  	totaal		9,7 miljard USD	Bron: McConnell Valdes

  Puerto Ricos overheid heeft ook het systeem van bedrijfsvergunningen hervormd, om investeringen aan te trekken.

  belangrijke hervormingen:

  • Met ingang van 7 juni 2019 kunnen nieuwe en bestaande bedrijven op het eiland een gecombineerde vergunning verkrijgen, waarbij alle vergunningen, vergunningen en certificeringen worden geconsolideerd.;
  • een uniform informatiesysteem voor het indienen en verwerken van vergunningen, vergunningen, vergunningen en certificeringen voor grondgebruik en de exploitatie van bedrijven.
  • termijnen voor de afgifte van vergunningen. In 2019 duurt het verkrijgen van bouwvergunningen gemiddeld slechts 20 dagen in plaats van 98 dagen twee jaar geleden. “Puerto Rico is nu open voor zaken, en onze vergunningshervorming is een belangrijke pijler als we ons eiland herbouwen na de orkanen Irma en María,” zei gouverneur Ricardo Rosselló. “Mijn administratie zal de administratieve rompslomp blijven verminderen als onderdeel van onze inspanningen om van Puerto Rico een aantrekkelijke bestemming te maken om zaken te doen.”
    

    de Woningbouwstimuleringswet

    Deze maatregelen komen bovenop het bestaande” Impulso a la Vivienda ” (wet 152) programma dat in 2010 werd goedgekeurd om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren.

    

    wet 152 voorzag in:

    • Loan-to-value mortgage ratio ‘ s van 105%
    • een 100% vrijstelling van de netto huurinkomsten belasting, voor een periode van 10 jaar.
    • een 100% vrijstelling van vermogenswinstbelasting op het moment van de wederverkoop van nieuw onroerend goed, en een 100% vrijstelling van vergoedingen, zegels en vouchers, en een vijfjarige vrijstelling van onroerendgoedbelasting.

    residentiële bouw nog steeds dalende

    in 2018 zijn de investeringen in de residentiële bouw op de eilanden sterk gedaald met 28,2% tot USD364, 5 miljoen ten opzichte van een jaar eerder, volgens de Planning Board van Puerto Rico.

    • particuliere woningbouw daalde met 27,9% tot USD346, 4 miljoen in 2018 ten opzichte van een jaar eerder. Dit was ver onder de US $ 2.1 miljard woningbouw geregistreerd in 2007.
    • openbare woningbouw bedroeg in 2018 slechts 18,1 miljoen USD18, een daling van 34,2% ten opzichte van een jaar eerder en slechts een achtste van 2007 ‘ s us$223,1 miljoen openbare woningbouw.volgens het Office of the Commissioner of Financial Institutions (Ocif) steeg de Cementverkoop, de belangrijkste indicator van de bouwsector, in 2018 met 38,9% tot 14,3 miljoen zakken. In de eerste zeven maanden van 2019 daalde de cementverkoop met 7,4% op jaarbasis tot 7,9 miljoen zakken. Ook de cementproductie daalde in dezelfde periode met 12,8% op jaarbasis tot 7,28 miljoen zakken.

      vanaf het eerste kwartaal van 2019 waren er ongeveer 1.446 nieuw gebouwde woningen van 151 nieuwe residentiële projecten, een daling van 10,9% ten opzichte van de woninginventaris in het vorige kwartaal, volgens onderzoeksbureau Estudios tecnicos. Ongeveer 70% van de woningvoorraad zijn eenheden geprijsd onder USD200,000.

      

      maar met een stijgende vraag zal de woningbouw de komende maanden naar verwachting verbeteren. Volgens Graham Castillo van Estudios Técnicos moeten toekomstige bouwontwikkelingen zich richten op de volgende nichemarkten:

      • Gemengde ontwikkelingen zoals Ciudadela of de ontwikkelingen van wonen-werken-spelen gemeenschappen
      • Kleine woningen voor de veroudering van de bevolking die wil slechter en een eenvoudig leven
      • Oceanfront luxe eigenschappen voor beleggers die willen profiteren van de fiscale stimuli voor de onder Handelingen 20 en 22 (hieronder besproken)

      De Ontwikkeling van de Gemeenschap Blok Subsidie-Disaster Recovery (CDBG-DR) plan voor Puerto Rico reconstructie biedt ook enorme kansen voor de bouwsector, in het bijzonder voor nieuwe woningbouw.

      Hypotheekdelinquentie neemt weer toe, aangezien het moratorium op de afscherming afloopt

      achterstallige hypotheken stegen tot 143.200 in de onmiddellijke nasleep van de storm. Een afscherming hulp programma werd geïntroduceerd om te helpen worstelen Puerto Ricaanse huiseigenaren. Als gevolg hiervan daalde het aantal faillissementen in Puerto Rico met bijna 36% op jaarbasis tot slechts 2.942 eenheden in 2018 – het laagste niveau sinds 2009, volgens het Office of the Commissioner of Financial Institutions (OCIF).

      daarnaast heeft de Federal Housing Authority (FHA) een nieuwe Disaster Standalone Partial Claim option geïntroduceerd, die moeilijke leners helpt hun hypotheekbetalingen te hervatten zonder een betalingsschok. Het programma wikkelt tot 12 maanden gemiste hypotheekbetalingen in een renteloze tweede lening op de hypotheek. De tweede lening is dan betaalbaar wanneer de lener zijn huis verkoopt of herfinanciert.

      hoewel het verbod op afscherming driemaal werd verlengd – waardoor huiseigenaren per jaar konden herstellen van de impact van de storm – kwam de uiteindelijke deadline op 16 September 2018. Nu het moratorium is verstreken, zal de hypotheekdelinquentie de komende jaren naar verwachting weer toenemen.

      

      ” Het is duidelijk dat FHA huiseigenaren in deze gebieden meer hulp nodig hebben om weer op de been te komen als ze herstellen van deze stormen, ” zei HUD secretaris Ben Carson. in feite waarschuwen een groep advocaten van Legal Help Puerto Rico, onder leiding van Ariadna Godreau-Aubert, samen met Ricardo Ramos en Tania Morales-Cruz, dat er een hypotheekcrisis op het eiland is, met executieverkopen al op kritieke niveaus. Zij merkten op dat de afscherming en de criminaliteitsratio ‘ s in de afgelopen twee jaar sterk zouden moeten zijn gestegen, “maar moratoria op hypotheekbetalingen en tijdelijke sluiting van rechtbanken stelden zaken uit, waardoor een kunstmatige daling werd gecreëerd”.

      “officiële gegevens zeggen niet alles. Volgens OCIF, het aantal huizen uitgevoerd door de banken, tussen 2016 en 2018, is gedaald, maar dat is een kunstmatige uitputting als OCIF omvat geen verkochte leningen of faillissementszaken, noch veilingen of omgekeerde hypotheken, ” zei Ramos.

      Huurrendementen zijn goed, maar de huurmarkt blijft zacht

      Huurrendementen in Puerto Rico blijven goed, volgens de Global Property Guide research. De gemiddelde huuropbrengst van 2 slaapkamer appartementen in San Juan bedroeg 7,1%, iets minder dan 7,3% een jaar eerder. Voor appartementen met 3 slaapkamers bedroeg de gemiddelde huuropbrengst 7,3%, tegenover 8,3% in het voorgaande jaar.

      Er waren onvoldoende gegevens over appartementen in kustgebieden van Puerto Rico, zoals Condado, Miramar en Dorado, maar twee jaar geleden hadden ze een veel lager huurrendement met 3,8%.

      ondanks goede rendementen blijft de huurmarkt van Puerto Rico zwak, met momenteel ongeveer 12,8% leegstand, een stijging van 10% in 2010 en 7,4% in 2000, volgens het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD).

      ” het aanhoudende bevolkingsverlies in Puerto Rico heeft geleid tot steeds zachtere huurmarktomstandigheden en stijgende leegstand,” aldus HUD.De gemiddelde maandelijkse huur voor 2-slaapkamer appartementen in San Juan metro area bedroeg ongeveer US$720, terwijl de gemiddelde huur voor 3-slaapkamer appartementen US $ 850 per maand bedroeg.

      transactiekosten retour, d.w.z., de kosten van het kopen en verkopen van een woning, zijn zeer laag in Puerto Rico.

      toerisme blijft zwak

      ondanks inspanningen van de regering om vakantiegangers naar het eiland te stimuleren, blijft het toerisme laag. In 2018 daalde het totale aantal toeristen van een jaar eerder met 13,5% tot ongeveer 4,26 miljoen mensen, veel erger dan de jaarlijkse daling van 1,5% in 2017 en 1% in 2016, volgens de Planning Board van Puerto Rico.

      in 2018:

      evenzo daalden de totale bezoekersuitgaven met 14,7% tot USD 3,28 miljard in 2018 ten opzichte van een jaar eerder.

      

      Er zijn tekenen van verbetering dit jaar, met het totale aantal toeristische hotelregistraties stijgt met bijna 34% op jaarbasis tot 1.376.979 in de eerste zeven maanden van 2019, gebaseerd op cijfers van Puerto Rico Tourism Company.ongeveer 87% van de bezoekers in Puerto Rico in de afgelopen drie jaar kwam uit de Verenigde Staten.het toerisme was vorig jaar goed voor ongeveer 7% van het BBP van Puerto Rico.