rynek mieszkaniowy Portoryko nabiera tempa, po kilku latach spadków cen mieszkań. W ciągu roku do II kwartału 2019 r. skorygowany sezonowo wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych wzrósł o 14,01% (skorygowany o inflację o 13,24%), co stanowi wyraźną poprawę w stosunku do minionego roku o 1,35%, podaje Federalna Agencja Finansów mieszkaniowych (FHFA).

był to najwyższy wzrost rok do roku w historii od czasu publikacji danych przez FHFA w 1995 roku. W ostatnim kwartale ceny nieruchomości mieszkaniowych wzrosły w drugim kwartale 2019 r. o prawie 5% (3,76% skorygowane o inflację), w przeciwieństwie do spadku q-O-q o 6,7% (-7% skorygowane o inflację) w tym samym kwartale ubiegłego roku.

w 2018 r.sprzedaż nowo wybudowanych domów wzrosła o 78% w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy Sprzedaż istniejących domów wzrosła o 17%, według Estudios Técnicos, Inc. TSI). Przewiduje się, że w tym roku sprzedaż domów będzie nadal rosła.

popyt gwałtownie rośnie dzięki nowym inicjatywom, w tym zachętom podatkowym i innym środkom stymulującym budownictwo mieszkaniowe. Pieniądze z ubezpieczeń i pomocy federalnej napływają, w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem Amerykanów Szukających Okazji. Trzy gminy z największą liczbą sprzedaży domów to Ponce, Mayagüez i San Juan.

oczekuje się, że dynamika utrzyma się w tym roku, a łączna sprzedaż mieszkań wzrosła o 3,5% do 5 393 lokali w pierwszym półroczu 2019 roku w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Podobnie łączna wartość sprzedaży domów wzrosła o 16,1% do 845,35 mln USD w pierwszym półroczu 2019 r. w porównaniu z rokiem poprzednim.

jednak budowa pozostaje słaba, pomimo niskiego zaufania inwestorów. W 2018 roku wartość budownictwa mieszkaniowego spadła o 28,2% R / R do 364 USD.5 milionów, według Portoryko Planning Board-znacznie poniżej 2,33 miliarda USD z 2007 roku. Prywatne i publiczne budownictwo mieszkaniowe spadły odpowiednio o 27,9% i 34,2%.

oczekuje się, że rynek mieszkaniowy pozostanie niestabilny, biorąc pod uwagę przedłużający się kryzys gospodarczy Wyspy, ogromne zadłużenie i ciągłą utratę ludności.

przewiduje się, że gospodarka skurczy się w tym roku o 1,1%, a w 2020 r.o kolejne 0,7%, po prawie 14 latach depresji-podaje Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW). Portoryko w maju 2017 r. złożyło wniosek o przyznanie ekwiwalentu ochrony przed upadłością, nie mogąc spłacić ogromnego długu ani zapewnić swoim obywatelom skutecznych usług.

Ważne jest, aby zatrudnić agenta nieruchomości jako znajomość języka hiszpańskiego jest niezbędna. Cudzoziemiec może alternatywnie kupić za pośrednictwem korporacji (US$300 dla rozwiązania korporacyjnego). Rejestracja nieruchomości przez korporację może zostać zakończona w ciągu około 15 dni.

kryzys gospodarczy i rynek mieszkaniowy

historycznie Gospodarka Portoryko odzwierciedlała trendy w Stanach Zjednoczonych. Jednak ostatnie spowolnienie gospodarcze było bardziej intensywne i trwało dłużej w Portoryko.

po ogromnych rocznych podwyżkach cen mieszkań na początku XX wieku, rynek mieszkaniowy załamał się w 2008 roku. Od II kwartału 2007 r.do III kwartału 2018 r. Ceny mieszkań spadły o ponad 31% (skorygowane o inflację o 41,3%).

recesja w Portoryko rozpoczęła się w czwartym kwartale 2006 roku. PKB w ciągu ostatniej dekady wzrósł bardzo niewiele lub spadł, kurcząc się co roku od 2005 do 2017 roku, z wyjątkiem 2012 roku, kiedy gospodarka wzrosła o skromne 0,03%.

Populacja zmniejszyła się o około 13% w ciągu ostatniej dekady. Wskaźnik ubóstwa wynosi obecnie 45%. A zdrowie publiczne i systemy emerytalne są niewypłacalne. Było wysokie bezrobocie, masowa emigracja, i prawie katastrofalny kryzys zadłużenia Narodowego i obniżenie ratingu kredytowego.

prawie połowa populacji Portoryko żyje w ubóstwie, a dochód gospodarstwa domowego wynosi około 18 000 USD rocznie – mniej niż połowa Missisipi, najbiedniejszego stanu USA.

podczas gdy bezrobocie spadło, stopniowo osiągając 7,7% w sierpniu 2019 r. – w porównaniu z 16,4% w 2010 r. i 15,9% w 2011 r. – pozostaje znacznie powyżej 3,6% stopy bezrobocia w Stanach Zjednoczonych. Wiele nowych miejsc pracy jest w przebudowie, co stworzyło wiele miejsc pracy w budownictwie. Te dodatkowe miejsca pracy są jednak tymczasowe.

utrata wartości netto wśród Portorykańczyków związana ze spadkiem cen nieruchomości w ciągu ostatnich kilku lat była bliska 30 mld USD-poinformował dyrektor Estudios Tecnicos, Jose Villamil.

dwie ustawy, które weszły w życie na początku 2012 r., zapewniły znaczące nowe korzyści podatkowe dla zagranicznych osób fizycznych i przedsiębiorstw przenoszących się do Portoryko:

• Ustawa o usługach eksportowych 20 oferuje zachęty podatkowe do usług eksportowych.
• Ustawa o inwestorach indywidualnych 22 przewiduje całkowite zwolnienie z portorykańskiego podatku dochodowego od wszystkich pasywnych dochodów osiągniętych lub naliczonych po uzyskaniu statusu rezydenta w dobrej wierze Portoryko.

następnie w grudniu 2014 r.rząd rozszerzył zakres zarówno ustawy 20, jak i 22, wydłużając okres zwolnienia podatkowego. W dniu 11 lipca 2017 r. ustawa 45 rozszerzyła akty 20 i 22, dodając „usługi turystyki medycznej” i „Obiekty telemedyczne” jako kwalifikujące się usługi zgodnie z Ustawą 20; znosząc minimalną liczbę pracowników wymaganą dla większości firm Act 20.

jednak do tej pory żadna z tych zachęt nie była wystarczająca, aby wyciągnąć Portoryko z jego upadku.

Większość problemów dotyczy rynku mieszkaniowego, który według Scotia Bank stanowi około dwóch trzecich łącznych kredytów. W 2006 r., przed kryzysem, główna stopa procentowa wyniosła 7,26%. Spadł do 3.25% w 2009 r. i od tego czasu pozostawało na bardzo niskim poziomie, ale mimo to około 80 000 rodzin nie było w stanie refinansować swoich kredytów i ryzykować utraty domów.

Z 70 mld USD długu i 50 mld USD zobowiązań emerytalnych, zgłoszenie upadłości Portoryko było największe w historii Stanów Zjednoczonych, dorównując zgłoszeniu upadłości Detroit w wysokości 18 mld USD w 2013 roku.

huragan Maria

huragan Maria uderzył w wyspę we wrześniu 2017 roku – zabijając około 2975 osób, poważnie uszkadzając infrastrukturę Wyspy, niekorzystnie wpływając na tysiące małych firm i niszcząc prawie całą produkcję rolną. Sztorm kategorii 4 spowodował straty rzędu 90 miliardów dolarów. W sumie 357,492 domy w Portoryko zostały uszkodzone przez huragan Maria, według Federalnej Agencji Zarządzania Kryzysowego (Fema). Ogólnie rzecz biorąc, około 23% zasobów mieszkaniowych Wyspy zostało dotkniętych, z czego około jedna trzecia znajduje się w obszarze metropolitalnym San Juan i innych przybrzeżnych hrabstwach.

w odpowiedzi amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) zatwierdził w lipcu 2018 r.1,5 mld USD na plan działania Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) w celu wsparcia odbudowy. Dotacja obejmuje 1 mld USD na projekty mieszkaniowe, 100 mln USD na infrastrukturę i 10 mln USD na pomoc na wynajem dla potrzebujących gospodarstw domowych i osób starszych.

następnie w marcu 2019 r.HUD przeznaczył na program kolejne 8,2 mld USD – największe zatwierdzone przez HUD fundusze na odbudowę po katastrofie. Z czego 2,85 mld USD przeznacza się na budownictwo mieszkaniowe.

community DEVELOPMENT BLOCK GRANT-DISASTER RECOVERY Action PLAN
Działalność/projekty	alokacja 1,5 B USD	alokacja 8,22 B USD	całkowita alokacja
projekty mieszkaniowe	1,01 mld USD	2,85 mld USD	3 USD.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 mln
ogółem			9,7 mld USD
Źródło: McConnell Valdes

rząd portorykański zreformował również system zezwoleń na prowadzenie działalności gospodarczej, aby przyciągnąć inwestycje.

główne reformy:

• od 7 czerwca 2019 r. nowe i istniejące firmy na wyspie mogą uzyskać jedno zezwolenie, konsolidując wszystkie licencje, zezwolenia i certyfikaty;
• ujednolicony system informacyjny służący do składania i przetwarzania pozwoleń, zezwoleń, licencji i certyfikatów użytkowania gruntów oraz prowadzenia działalności gospodarczej.
• terminy Wydawania Zezwoleń. W 2019 roku uzyskanie pozwolenia na budowę zajmuje średnio tylko 20 dni, a nie 98 dni dwa lata temu.

„Puerto Rico jest teraz otwarte dla biznesu, a nasza reforma pozwoleń jest ważnym filarem, ponieważ odbudowujemy naszą wyspę po huraganach Irma i María”, powiedział gubernator Ricardo Rosselló. „Moja administracja będzie nadal ograniczać biurokrację w ramach naszych wysiłków na rzecz przekształcenia Puerto Rico w atrakcyjne miejsce do prowadzenia działalności gospodarczej.”

Ustawa o bodźcach mieszkaniowych

środki te są uzupełnieniem istniejącego programu” Impulso a la Vivienda ” (ustawa 152) przyjętego w 2010 r.w celu stymulowania budowy nowych mieszkań.

Ustawa nr 152 przewiduje:

• stosunek pożyczki do wartości kredytu hipotecznego w wysokości 105%
• 100% zwolnienie z podatku dochodowego od najmu netto na okres 10 lat.
• 100% zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych w momencie odsprzedaży nowej nieruchomości, 100% zwolnienie z opłat, znaczków i bonów oraz pięcioletnie zwolnienie z podatku od nieruchomości.

budownictwo mieszkaniowe nadal spada

w 2018 r.inwestycje w budownictwo mieszkaniowe na wyspach spadły gwałtownie o 28,2% do 364,5 mln USD w porównaniu z rokiem poprzednim, zgodnie z Portoryko Planning Board.

• prywatne budownictwo mieszkaniowe spadło w 2018 r.o 27,9% do 346,4 mln USD w porównaniu z rokiem poprzednim. To było znacznie poniżej US$2.W 2007 r.odnotowano 1 mld budynków mieszkalnych.
• publiczne budownictwo mieszkaniowe wyniosło w 2018 roku zaledwie 18,1 miliona USD, co oznacza spadek o 34,2% w porównaniu z rokiem poprzednim i zaledwie jedną ósmą 223,1 miliona USD w 2007 roku.

sprzedaż cementu, kluczowy wskaźnik branży budowlanej, wzrosła w 2018 r.o 38,9 proc. do 14,3 mln worków w stosunku do roku poprzedniego-podał Urząd komisarza instytucji finansowych (OCIF). Jednak w pierwszych siedmiu miesiącach 2019 r. sprzedaż cementu spadła o 7,4% R / R do 7,9 mln worków. Podobnie w tym samym okresie produkcja cementu również spadła o 12,8% R / R do 7,28 mln worków.

według danych firmy badawczej Estudios Tecnicos w pierwszym kwartale 2019 r.było około 1446 nowo wybudowanych domów ze 151 nowych projektów mieszkaniowych, co stanowi spadek o 10,9% w porównaniu z inwentaryzacją mieszkań w poprzednim kwartale. Około 70% zasobów mieszkaniowych to jednostki wycenione poniżej 200 000 USD.

jednak wraz z rosnącym popytem przewiduje się poprawę aktywności w budownictwie mieszkaniowym w najbliższych miesiącach. Według Grahama Castillo z Estudios Técnicos, przyszłe inwestycje budowlane powinny koncentrować się na następujących rynkach niszowych:

• mieszane inwestycje, takie jak Ciudadela lub rozwój społeczności live-work-play
• małe mieszkania dla starzejącej się populacji, która chce zmniejszyć skalę i prowadzić proste życie
• Luksusowe nieruchomości nad Oceanem dla inwestorów, którzy chcą skorzystać z ulg podatkowych na mocy ustaw 20 i 22 (omówionych poniżej)

Plan Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) na odbudowę Puerto Rico, stanowi również ogromną szansę na odbudowę Puerto Rico.przemysł, szczególnie w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

zaległości w kredytach hipotecznych znów wzrosną, ponieważ wygasa moratorium na wykluczenie

zaległości w kredytach hipotecznych wzrosły do 143,2 tys.w bezpośrednim następstwie burzy. Program ulgi wykluczenia został wprowadzony, aby pomóc walczących portorykańskich właścicieli domów. W rezultacie liczba przejęć w Portoryko spadła o prawie 36% R / R do zaledwie 2942 jednostek w 2018 r.-najniższego poziomu od 2009 r., zgodnie z Biurem komisarza instytucji finansowych (Ocif).

ponadto Federalny Urząd mieszkaniowy (FHA) wprowadził nową opcję samodzielnego roszczenia częściowego, która pomaga borykającym się kredytobiorcom wznowić spłatę kredytu hipotecznego bez szoku płatniczego. Program obejmuje do 12 miesięcy nieodebranych spłat kredytu hipotecznego na nieoprocentowaną drugą pożyczkę pod hipotekę. Druga pożyczka jest następnie płatna, gdy kredytobiorca sprzedaje swój dom lub refinansowania.

chociaż moratorium na wykluczenie zostało przedłużone trzykrotnie – dając właścicielom domów rok na odzyskanie sił po uderzeniu burzy – ostateczny termin przyszedł 16 września 2018 roku. Po wygaśnięciu moratorium przestępczość hipoteczna powinna ponownie wzrosnąć w nadchodzących latach.

„oczywiste jest, że właściciele domów z FHA w tych obszarach potrzebują większej pomocy, aby stanąć na nogi, gdy wyzdrowieją po tych burzach”, powiedział sekretarz HUD Ben Carson.

w rzeczywistości grupa adwokatów z legal Help Puerto Rico, kierowana przez Ariadnę Godreau-Aubert, wraz z Ricardo Ramosem i tanią Morales-Cruz, ostrzegają, że na wyspie panuje kryzys hipoteczny, a foreclosures jest już na krytycznym poziomie. Zauważyli, że w ciągu ostatnich dwóch lat wskaźniki wykluczenia i przestępczości powinny gwałtownie wzrosnąć, „ale moratoria na spłatę kredytów hipotecznych i tymczasowe zamknięcie sądów odroczyły sprawy, tworząc sztuczny spadek”.

„oficjalne dane nie mówią wszystkiego. Według OCIF liczba domów wykonanych przez banki w latach 2016-2018 spadła, ale jest to sztuczne uszczuplenie, ponieważ OCIF nie obejmuje sprzedanych kredytów ani spraw sądu upadłościowego, ani aukcji ani odwróconych kredytów hipotecznych” – powiedział Ramos.

stopy czynszowe są dobre, ale rynek wynajmu pozostaje miękki

stopy czynszowe w Puerto Rico pozostają dobre, zgodnie z Global Property Guide research. Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań z 2 sypialniami w San Juan wyniosła 7,1%, co oznacza nieznaczny spadek z 7,3% rok wcześniej. W przypadku mieszkań z 3 sypialniami średni dochód z wynajmu wyniósł 7,3%, co oznacza spadek z 8,3% w roku poprzednim.

nie było wystarczających danych na temat mieszkań w przybrzeżnych obszarach Portoryko, takich jak Condado, Miramar i Dorado, ale dwa lata temu miały one znacznie niższe stopy zwrotu z wynajmu, wynoszące 3,8%.

pomimo dobrych stóp kapitalizacji, rynek najmu w Portoryko pozostaje miękki, z około 12,8% wskaźnikiem pustostanów, w porównaniu z 10% w 2010 r.i 7,4% w 2000 r., według amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

„ciągła utrata ludności w Portoryko doprowadziła do coraz bardziej miękkich warunków na rynku wynajmu i rosnących wskaźników pustostanów”, powiedział HUD.

San Juan metro area średni miesięczny czynsz za mieszkanie z 2 sypialniami wyniósł około US$720, a średni czynsz za mieszkanie z 3 sypialniami wynosił us$850 miesięcznie.

koszty transakcji w obie strony, tj., koszty zakupu i sprzedaży nieruchomości, są bardzo niskie w Portoryko.

Turystyka pozostaje słaba

pomimo wysiłków rządu, aby zachęcić wczasowiczów na wyspę, Turystyka pozostaje w dół. W 2018 r.całkowita liczba przyjazdów turystów spadła o 13,5% do około 4,26 mln osób rok wcześniej, znacznie gorzej niż spadki rok do roku o 1,5% w 2017 r. i 1% w 2016 r., zgodnie z Portoryko Planning Board.

w 2018 r.:

podobnie łączne wydatki odwiedzających spadły o 14,7% do 3,28 mld USD w 2018 r. w porównaniu z rokiem poprzednim.

w tym roku widać poprawę, a łączna liczba rejestracji hoteli turystycznych wzrosła o prawie 34% rok do roku, do 1 376 979 w pierwszych siedmiu miesiącach 2019 roku, na podstawie danych Portoryko Tourism Company.

około 87% odwiedzających Portoryko w ciągu ostatnich trzech lat pochodziło ze Stanów Zjednoczonych.

Turystyka stanowiła około 7% PKB Portoryko W ubiegłym roku.