Puerto Ricos bostadsmarknad ökar, efter flera års husprisfall. Under året till Q2 2019 steg det säsongrensade inköpsprisindexet med 14,01% (13,24% inflationsjusterat), en kraftig förbättring från föregående års minsta tillväxt på 1,35%, enligt Federal Housing Finance Agency (FHFA).

det var den högsta y-o-y-tillväxten som någonsin registrerats sedan FHFA började publicera data 1995. Under det senaste kvartalet ökade huspriserna nästan 5% (3,76% inflationsjusterad) under Q2 2019, i motsats till en q-o-q-nedgång på 6,7% (-7% inflationsjusterad) under samma kvartal förra året.

under 2018 ökade försäljningen för nybyggda hus med 78% jämfört med året innan medan befintlig hemförsäljning ökade med 17%, enligt Estudios T. (TSD). Hemförsäljningen beräknas fortsätta öka i år.

efterfrågan ökar kraftigt tack vare nya initiativ, inklusive skatteincitament och andra stimulansåtgärder för bostäder. Försäkrings-och federala biståndspengar häller in, i kombination med växande intresse från amerikaner som letar efter ett fynd. De tre bästa kommunerna med det högsta antalet hemförsäljningar inkluderade Ponce, Mayag Biisez och San Juan.

momentet förväntas fortsätta i år, med den totala hemförsäljningen som stiger med 3.5% till 5.393 enheter under första halvåret 2019 jämfört med samma period förra året. På samma sätt ökade det totala värdet av hemförsäljningen med 16.1% till USD 845.35 miljoner under första halvåret 2019 från ett år tidigare.

ändå är byggandet svagt, mitt i lågt investerarförtroende. År 2018 sjönk värdet på bostadsbyggande 28,2% y-o-y till USD364.5 miljoner, enligt Puerto Rico Planning Board – långt under 2007s USD2. 33 miljarder. Privat och offentlig bostadsbyggande minskade med 27,9% respektive 34,2%. bostadsmarknaden förväntas förbli bräcklig, med tanke på öns långvariga ekonomiska kris, massiva skulder och fortsatt befolkningsförlust.

ekonomin beräknas minska med 1,1% i år och med ytterligare 0,7% 2020, efter nästan 14 års depression, enligt Internationella valutafonden (IMF). Puerto Rico ansökte om motsvarande konkursskydd i maj 2017, oförmögen att betala sin massiva skuld eller tillhandahålla sina medborgare effektiva tjänster.

utlänningar kan fritt köpa fastigheter i Puerto Rico. Det är viktigt att anlita en fastighetsmäklare som kunskaper i spanska är viktigt. En utlänning kan alternativt köpa via ett företag (US$300 för Företagsupplösning). Registrering av en fastighet av ett företag kan slutföras på cirka 15 dagar.

den ekonomiska krisen och bostadsmarknaden

historiskt sett har Puerto Ricos ekonomi nära speglat trender i USA. Men den senaste ekonomiska nedgången har varit mer intensiv och har dröjt längre i Puerto Rico.

efter stora årliga husprisökningar i början av 2000-talet kom bostadsmarknaden att krascha under 2008. Huspriserna sjönk med mer än 31% (41,3% inflationsjusterad) från Q2 2007 till Q3 2018.

Puerto Ricos lågkonjunktur började under fjärde kvartalet 2006. BNP har ökat väldigt lite eller minskat under det senaste decenniet och minskat varje år från 2005 till 2017, med ett undantag 2012 när ekonomin växte med en mager 0.03%.

Puerto Rico har förlorat cirka 20% av sina jobb sedan 2007. Befolkningen har minskat med cirka 13% under det senaste decenniet. Fattigdomen ligger nu på 45%. Och folkhälsosystem och pensionssystem är insolventa. Det har varit hög arbetslöshet, massiv utvandring och en nästan katastrofal statsskuldkris och kreditvärderingsnedgraderingar.

nästan hälften av Puerto Ricos befolkning lever i fattigdom och hushållsinkomsten är cirka 18 000 dollar årligen – mindre än hälften av Mississippi, den fattigaste amerikanska staten.

medan arbetslösheten har fallit och gradvis nått 7.7% i augusti 2019 – en minskning från 16.4% 2010 och 15.9% 2011 – ligger den långt över USA: s 3.6% arbetslösa. Många av de nya jobben är i ombyggnad, vilket har skapat många byggjobb. Dessa ytterligare jobb är dock tillfälliga.

förlusten av nettoförmögenhet bland Puerto Ricans i samband med kollapsen av fastighetspriserna under de senaste åren har varit nära USD30 miljarder, enligt det ekonomiska konsultföretaget Estudios Tecnicos direktör Jose Villamil.

två lagar, som trädde i kraft i början av 2012, gav betydande nya skatteförmåner till utländska individer och företag som flyttar till Puerto Rico:

• Exporttjänstlagen 20 erbjuder skatteincitament för exporttjänster.
• enskilda investerare Act 22 ger totalt undantag från Puerto Ricas inkomstskatter på alla passiva inkomster realiserade eller upplupna efter att ha blivit bona fide bosatt i Puerto Rico.

sedan i December 2014 utvidgade regeringen täckningen av både lag 20 och 22 och utvidgade perioden för skattebefrielse. Den 11 juli 2017 utvidgade Act 45 ytterligare Apostlagärningarna 20 och 22 och lade till ”medicinska turismtjänster” och ”telemedicinanläggningar” som berättigade tjänster enligt Act 20; avskaffa det minsta antalet anställda som krävs för de flesta Act 20-företag.

hittills har ingen av dessa incitament varit tillräckliga för att dra Puerto Rico ur sin nedgång.

Puerto Ricos bankkris är också ett stort problem, med nödlidande lån på förhöjda nivåer. Det mesta av problemet är på bostadsmarknaden, vilket motsvarar cirka två tredjedelar av de totala lånen, enligt Scotia Bank. Under 2006, före krisen, låg räntan på 7,26%. Det sjönk till 3.25% under 2009 och förblev mycket låg sedan, men trots detta har cirka 80 000 familjer inte kunnat refinansiera sina lån och riskera att förlora sina hem.

Puerto Rico ansökte om motsvarande konkursskydd i maj 2017, oförmögen att betala sin massiva skuld eller tillhandahålla sina medborgare effektiva tjänster. Med US$70 miljarder i skuld och US$50 miljarder i pensionsskulder var Puerto Ricos konkursansökan den största i USA: s historia, dwarfing Detroits us$18 miljarder konkursansökan i 2013.

orkanen Maria

orkanen Maria slog ön i September 2017-dödade uppskattningsvis 2 975 personer, skadade öns Infrastruktur allvarligt, påverkade tusentals småföretag negativt och förstörde nästan all jordbruksproduktion. Kategori 4-stormen orsakade uppskattningsvis 90 miljarder US-Dollar i skada. Totalt 357 492 hem i Puerto Rico skadades av orkanen Maria, enligt Federal Emergency Management Agency (FEMA). Sammantaget påverkades cirka 23% av öns bostadsbestånd, med cirka en tredjedel av dem belägna i San Juan storstadsområde och andra kustområden.

som svar godkände US Department of Housing and Urban Development (HUD) 1,5 miljarder USD för handlingsplanen Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) i juli 2018 för att hjälpa till med ombyggnad. Bidraget omfattar 1 miljard USD för bostadsprojekt, 100 miljoner USD för infrastruktur och 10 miljoner USD för hyreshjälp till utsatta hushåll och äldre.

sedan i mars 2019 tilldelade HUD ytterligare 8,2 miljarder USD till programmet – den största finansieringen som Hud godkände för återhämtningen efter en katastrof. Varav 2,85 miljarder USD avsätts för bostäder.

gemenskapens UTVECKLINGSBLOCKBIDRAG-handlingsplan för katastrofåterställning
aktivitet/projekt	USD 1,5 B tilldelning	USD 8,22 b tilldelning	Total tilldelning
bostadsprojekt	1,01 miljarder USD	2,85 miljarder USD	3 USD.86 Billion
Economic Development	USD 145 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.52 Billion
Infrastructure	USD 100 Million	USD 1.38 Billion	USD 1.48 Billion
Multi-sector	–	USD 1.9 Billion	USD 1.90 Billion
Program Administration	USD 75.4 Million	USD 411 Million	USD 486.4 Million
Planning	USD 175.25 Million	USD 309.7 Million	USD 484.9 miljoner
totalt		9,7 miljarder USD
källa: McConnell Valdes

Puerto Ricos regeringen har också reformerat business tillstånd systemet, för att locka investeringar.

stora reformer:

• effektiv 7 juni 2019 kan nya och befintliga företag på ön få ett enda tillstånd, konsolidera alla licenser, tillstånd och certifieringar;
• ett enhetligt informationssystem för arkivering och bearbetning av tillstånd, tillstånd, licenser och certifieringar för markanvändning och drift av företag.
• tidsgränser för utfärdande av tillstånd. År 2019 tar det bara 20 dagar att få bygglov i genomsnitt istället för 98 dagar för två år sedan.

”Puerto Rico är nu öppet för företag, och vår tillståndsreform är en viktig pelare när vi återuppbygger vår ö efter orkanerna Irma och Mar Cuba”, säger guvernör Ricardo Rossell Ubic. ”Min administration kommer att fortsätta att minska byråkratin som en del av våra ansträngningar att göra Puerto Rico till ett attraktivt resmål att göra affärer på.”

Housing Stimulus Act

dessa åtgärder kommer utöver det befintliga ”Impulso a la Vivienda” (Act 152) – programmet som antogs 2010 för att stimulera ny bostadsbyggande.

Act 152 förutsatt:

• lån-till-värde bolånekvoter på 105%
• ett 100% undantag från netto hyresintäkter skatt, för en 10-årig period.
• ett 100% undantag från kapitalvinstskatt vid återförsäljning av ny fastighet och ett 100% undantag från avgifter, frimärken och kuponger och ett femårigt undantag från fastighetsskatt.

bostadsbyggandet faller fortfarande

under 2018 minskade bostadsbyggnadsinvesteringarna på öarna kraftigt med 28.2% till USD364.5 miljoner från ett år tidigare, enligt Puerto Rico Planning Board.

• privat bostadsbyggande minskade med 27.9% till USD346.4 miljoner år 2018 från ett år tidigare. Detta var långt under US$2.1 miljard bostadsbyggande registrerades 2007.
• Offentlig bostadsbyggnad var bara USD18. 1 miljoner i 2018, en minskning med 34.2% från ett år tidigare och bara en åttondel av 2007s us$223.1 miljoner offentliga bostadsbyggande.

Cementförsäljningen, byggbranschens nyckelindikator, ökade med 38, 9% till 14, 3 miljoner påsar 2018 från föregående år, enligt kontoret för kommissionären för finansinstitut (OCIF). Men under de första sju månaderna av 2019 sjönk cementförsäljningen 7.4% y-o-y till 7.9 miljoner påsar. På samma sätt minskade cementproduktionen också 12,8% y-o-y till 7,28 miljoner påsar under samma period.

Från och med Q1 2019 fanns det cirka 1 446 nybyggda bostäder från 151 nya bostadsprojekt, en minskning med 10,9% från bostadsinventeringen under föregående kvartal, enligt forskningsföretaget Estudios Tecnicos. Cirka 70% av bostadsbeståndet är Enheter prissatta under USD200 000.

men med ökande efterfrågan förväntas bostadsbyggande aktivitet förbättras under de kommande månaderna. Enligt Graham Castillo från Estudios t Jacobnicos bör framtida byggutveckling fokusera på följande nischmarknader:

• blandad utveckling som Ciudadela eller utvecklingen av live-work-play-samhällen
• små bostäder för den åldrande befolkningen som vill minska och leva ett enkelt liv
• lyxfastigheter vid havet för investerare som vill dra nytta av skatteincitament enligt Apostlagärningarna 20 och 22 (diskuteras nedan)

Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) plan för Puerto Ricos rekonstruktion ger också stora möjligheter för byggbranschen särskilt för nybyggnation av bostäder.

inteckning brottslighet att stiga igen, som avskärmning moratorium löper ut

brottsliga inteckningar svällde till 143,200 i omedelbar efterdyning av stormen. En avskärmning lättnad program infördes för att hjälpa kämpar Puerto Ricas husägare. Som ett resultat minskade antalet utmätningar i Puerto Rico nästan 36% y-o-y till bara 2 942 enheter 2018 – den lägsta nivån sedan 2009, enligt kontoret för kommissionären för finansinstitut (OCIF).dessutom införde Federal Housing Authority (FHA) ett nytt katastrof fristående partiellt Fordringsalternativ, vilket hjälper kämpande låntagare att återuppta sina hypotekslån utan betalningschock. Programmet sveper upp till 12 månader av missade hypotekslån till ett räntefritt andra lån på hypotekslånet. Det andra lånet betalas sedan när låntagaren säljer sina hem eller refinansieringar.

Även om avskärmningsmoratoriet förlängdes tre gånger-vilket gav husägare ett år att återhämta sig från stormens inverkan – den sista tidsfristen kom i September 16, 2018. Med moratoriet löpt ut, inteckning brottslighet förväntas öka igen under de kommande åren.

”det är uppenbart att FHA-husägare i dessa områden behöver mer hjälp för att komma tillbaka på fötterna när de återhämtar sig från dessa stormar”, säger HUD-Sekreterare Ben Carson. faktum är att en grupp advokater från juridisk hjälp Puerto Rico, ledd av Ariadna Godreau-Aubert, tillsammans med Ricardo Ramos och Tania Morales-Cruz, varnar för att det finns en hypotekskris på ön, med utmätningar redan på kritiska nivåer. De noterade att utmätningar och brottsliga förhållanden borde ha stigit kraftigt under de senaste två åren, ”men moratorier om hypotekslån och tillfällig stängning av domstolar skjutit upp ärenden, vilket skapade en artificiell nedgång”.

” officiella uppgifter säger inte allt. Enligt OCIF har antalet bostäder som utförs av bankerna mellan 2016 och 2018 sjunkit, men det är en artificiell utarmning eftersom OCIF inte inkluderar sålda lån eller konkursdomstolar, varken auktioner eller omvända inteckningar”, säger Ramos.

hyresavkastningen är bra, men hyresmarknaden förblir mjuk

hyresavkastningen i Puerto Rico är fortsatt bra, enligt Global Property Guide research. Den genomsnittliga hyresavkastningen på lägenheter med 2 sovrum i San Juan var 7,1%, något lägre än 7,3% året innan. För lägenheter med 3 sovrum var den genomsnittliga hyresavkastningen 7,3%, en minskning från 8,3% året innan.

det fanns otillräckliga uppgifter om lägenheter i kustområden i Puerto Rico som Condado, Miramar och Dorado, men för två år sedan hade de mycket lägre hyresavkastning på 3.8%.trots goda avkastningar förblir Puerto Ricos hyresmarknad mjuk, med för närvarande cirka 12.8% vakansgrad, upp från 10% 2010 och 7.4% 2000, enligt US Department of Housing and Urban Development (HUD).

”fortsatt befolkningsförlust i Puerto Rico har lett till alltmer mjuka hyresmarknadsförhållanden och stigande vakansgrader”, säger HUD.

San Juan metro områdets genomsnittliga månatliga hyra för 2-rumslägenheter uppgick till cirka US$720 medan den genomsnittliga hyran på 3-rumslägenheter var US $ 850 per månad.

transaktionskostnader Tur och retur, dvs., kostnaderna för att köpa och sälja en fastighet, är mycket låga i Puerto Rico.

turismen förblir svag

trots regeringens ansträngningar att uppmuntra semesterfirare till ön, förblir turismen nere. År 2018 sjönk det totala antalet turistankomster 13,5% till cirka 4,26 miljoner människor från ett år tidigare, mycket värre än y-o-y-nedgångarna på 1,5% 2017 och 1% 2016, enligt Puerto Rico Planning Board.

under 2018:

på samma sätt minskade de totala besöksutgifterna med 14.7% till USD 3.28 miljarder i 2018 från ett år tidigare.

det finns tecken på förbättring i år, med det totala antalet turisthotellregistreringar som ökar med nästan 34% y-o-y till 1,376,979 under de första sju månaderna av 2019, baserat på siffror från Puerto Rico Tourism Company.

cirka 87% av besökarna i Puerto Rico under de senaste tre åren kom från USA.

turismen stod för cirka 7% av Puerto Ricos BNP förra året.