Přehled

Pro zajištění souladu s bydlení a stavební kódy, měst, obcí, a kraje budou potřebovat, aby se zapojily do kód výkonu činnosti. Bydlení a stavební zákon prosazování nejen pomáhá zajistit obyvatelnost konkrétních vlastností, které jsou v rozporu s kodexem, ale také pomáhá udržovat okolní domy v bezpečí. Domov, který vykazuje jasné známky opuštění a zanedbávání, například, může být cílem trestné činnosti, která ohrožuje bezpečnost sousedních obyvatel. Města, města, a kraje zaujímají různé přístupy k vymáhání kodexu v závislosti na jejich velikosti, statutární orgány, zdroje, a místní okolnosti. Některé jurisdikce přijaly sporné modely zaměřené na postihu pachatele, zatímco jiní přijmout kooperativní modely zaměřené na pomoc majitelům přinést jejich vlastnosti do souladu. Vymáhání bytového zákoníku může probíhat na správní, občanské a/nebo trestní úrovni. Některé jurisdikce spoléhat především na obyvatele informovat o možných porušení, zatímco jiní se více proaktivní přístup a chování sklo průzkumy nebo jiné kontroly v pravidelných intervalech. Stavební zákon vymáhání je prováděno místní oddělení budov, a je obvykle provádí přezkoumání návrhu plánů a vydávání povolení při nové výstavbě nebo rekonstrukci bude provádět.

modely kontroly kódu pouzdra

modely kontroly kódu mohou být proaktivní nebo reaktivní. Podle proaktivních modelů provádí donucovací agentura rutinní kontroly všech krytých bytů. Kontroly probíhají pravidelně, bez ohledu na to, zda nájemce nebo soused podal stížnost. Pravidelné kontroly nenahrazují stížnost na bázi kontroly, nicméně kontroly jsou také prováděny v reakci na nájemníky oznamování možných porušení.

obecně se má za to, že proaktivní kontroly mohou vést k dřívější identifikaci porušení a ke snížení stížností v průběhu času. Aktivní modely jsou také zřejmé, ve prospěch zranitelných nájemníci, kteří nemusí být dobře informovaný o stížnosti systému, může se obávají odvety z jejich majitelé, pokud si budou stěžovat, a/nebo které možná chybí jazykové dovednosti potřebné pro navigaci stížnost-based systému. Neregistrovaní nájemci se mohou kvůli těmto překážkám zdráhat používat systémy založené na stížnostech. Proaktivní kontroly programů může těžit i majitelé nemovitostí tím, že jim pomáhá uvědomit vadné podmínky, než se zhoršovat, a tím, že motivace preventivní údržbu.

reaktivní kontrolní modely jsou naproti tomu založeny na stížnostech. Inspekce se vyskytují pouze tehdy, když nájemci nebo sousedé hlásí možné porušení. Protože reaktivní inspekční programy se spoléhají na hlášení obyvatel, je méně pravděpodobné, že si agentura pro vymáhání kódu uvědomí všechna porušení, která v dané lokalitě existují. Zranitelní nájemci, kteří se obávají odvety a / nebo nemají znalosti o systému podávání zpráv, se mohou zdráhat podávat stížnosti. Bydlení obývané těmito obyvateli tedy pravděpodobně spadne mimo radar agentury pro vymáhání kodexu.

velikost a zdroje lokality mohou významně utvářet přístup k inspekcím kódu. Dobře vybavené a středně velké lokality mohou být v dobré pozici, aby měly konzistentní infrastrukturu zaměstnanců pro aktivní kontrolu nemovitostí. Lokality s menším počtem zdrojů nebo velmi velkým portfoliem struktur nemusí mít personální kapacitu nebo zdroje, aby mohly pravidelně kontrolovat všechny struktury.

Bydlení kód prosazování modelů

Existují dva základní modely bydlení kód výkonu, známý jako „tradiční“ model a „družstvo soulad“ nebo „pomocné“ model. Podle tradičního modelu se úředníci vymáhání kodexu zaměřují téměř výhradně na provádění inspekcí a vydávání porušení. Jakmile důstojník kódu vydá porušení, majitel nemovitosti je informován a je mu poskytnut určitý čas, aby vyhověl. Pokud vlastník nemovitosti v této lhůtě nedodrží, bude čelit sankcím, jako jsou finanční sankce. Tento model je často kritizován za to, že vede k výsledkům, kdy vlastníci nemovitostí provádějí minimální opravy, aby se vyhnuli pokutě.

podle kooperativního modelu compliance/facilitative pracují úředníci pro vymáhání kódu s vlastníky nemovitostí, aby jim pomohli uvést jejich vlastnosti do souladu. Tento model je mnohem méně kontradiktorní než tradiční model. Strážci zákona budou majitele nemovitostí vzdělávat o zdravém bydlení a seznámí je s finančními prostředky, které jim pomohou provést nezbytné opravy. Zastánci družstevního modelu shody se domnívají, že to může vést k tomu, že majitelé provedou podstatnější opravy, než je zákonem vyžadováno.

exekuční modely mohou výrazně ovlivnit velikost, zdroje a stavební zásoby lokality. Dobře zastoupené lokality s relativně homogenní budov může být dobře umístěna, aby zaměstnanci infrastruktury, který je vyškolen v obou inspekce nemovitostí a co je potřeba konstrukčně ani finančně, aby k nápravě porušení. Lokality s omezenými zdroji, nebo velmi rozmanité portfolio rezidenčních struktur nemusí mít personální kapacity nebo zdroje, aby byl schopen poskytovat úroveň pokyny nezbytné pro pomoc majitelům pochopit, jak k nápravě porušení.

úrovně vymáhání bytového zákoníku

existují tři hlavní úrovně vymáhání bytového zákoníku: správní, občanský a trestní. Správní vymáhání se provádí v rámci místní správy. Obecně, úředník pro vymáhání kódu nejprve oznámí porušení majiteli nemovitosti. Není-li porušení odstraněno v požadovaném stanoveném čase, může lokalita nařídit řadu různých sankcí. Patří mezi ně posouzení správních sankcí, vydání příkazu k odstranění porušení nebo pozastavení licence nebo povolení. Některé lokality mají pravomoc uložit zástavní právo na nemovitost, pokud vlastník nemovitosti nezaplatí sankce. Vlastník nemovitosti je obecně schopen odvolat se proti rozhodnutí a sankcím lokality prostřednictvím správního jednání, a poté k odvolacímu senátu nebo soudnímu soudu.

civilní vymáhání naopak začíná v soudním systému. Lokalita podá žalobu, která požaduje, aby bylo porušení opraveno a někdy byly uloženy sankce, pokud tak majitel neučiní. Lokality obecně vykonávají civilní vymáhání pouze v závažných případech, kdy správní vymáhání nebylo úspěšné při nápravě porušení, nebo kde majetek představuje ohrožení zdraví nebo bezpečnosti. Vymáhání trestné činnosti je nejméně běžným typem vymáhání zákona o bydlení. V jurisdikcích, které kriminalizovaly porušení zákona o bydlení, porušení se obvykle považuje za přestupek nebo přestupek.

vymáhání trestné činnosti může být zahájeno okresním státním zástupcem nebo městským advokátem. Vymáhání zákona o bydlení prostřednictvím trestního systému je obecně považováno za strategii poslední instance, která by měla být použita pouze tehdy, pokud ostatní možnosti vymáhání nepřinesly výsledky. Donucovací nástroje lokality budou významně formovány orgány, které jim byly poskytnuty od jejich státu,stejně jako jejich zdroje k výkonu porušení.

vynucování stavebního kódu

místní stavební oddělení prosazují stavební předpisy. Když se provádí nová výstavba nebo renovace, majitelé předloží plány stavebnímu oddělení, oddělení rozhodne, zda vydá povolení,a poté inspektoři zaměstnaní stavebním oddělením ověří shodu. Stavební odbory také rozhodují, zda vydají povolení k obsazení. S výjimkou určitých okolností, například když budova je výrazně rekonstrukcí nebo pozměněny, nebo tam je změna ve využití budovy, nebo když lokalitě mandátů nové významné změny kódu, které vyžadují dodržování všech stávajících a nových struktur v rámci nařízeného lék období, budovy jsou obvykle pouze požaduje, aby v souladu s kódem požadavky, které byly platné, když byla budova navržena a postavena. Jinými slovy, zákon obecně nevyžaduje zlepšení již postavených budov, kdykoli se změní kód.

majitelé, kteří porušují stavební předpisy, podléhají posouzení pokut, obvykle po oznámení a čase na opravu. Stejně jako v kontextu Kodexu bydlení existují dvě konkurenční filozofie, jak získat dobrovolné dodržování kodexu: odstrašení a usnadnění. Vymáhání modely založené na odvrácení pohledu typicky zahrnovat časté kontroly stavební činnosti, jednotné a důsledné uplatňování kód a povolení požadavky, a použití přísné sankce (jako například přestat pracovat příkazy, pokuty, a částečné demolici nepovolené stavby), aby odrazovaly od porušování předpisů. Vymáhání modely uzemněn v facilitative hlediska zaměření na dosažení dobrovolné dodržování prostřednictvím dobré pracovní vztahy s projektanty a dodavateli. V rámci těchto modelů, enforcement agency používá obecné, flexibilní pokyny při posuzování shody (se zaměřením na dosažení prosazování cílů, spíše než přísné litery zákona), nabízí pobídky jako například uvolněné kontrolní plány a shovívavost při porušení jsou detekovány s cílem odměnit ty, kteří se v dobré víře úsilí k dosažení souladu, a poskytuje technickou podporu pro zlepšení schopnosti stavitelů a dodavatelů.

Další informace o prosazování stavebního zákona naleznete v části bydlení a stavební předpisy.

financování programů vymáhání kódu

programy vymáhání kódu musí být dostatečně financovány, aby byly účinné. V mnoha jurisdikcích, státní právo omezuje způsob, jakým mohou místní vlády financovat své programy vymáhání kodexu. Tam, kde to státní právo umožňuje, mají lokality řadu možností financování. Vymáhání kódu může být financováno prostřednictvím obecného fondu lokalit (tj. prostřednictvím příjmů z daně z nemovitostí a jiných forem místních daní a sdílených státních příjmů). Některé lokality financují vymáhání kódu prostřednictvím federálního programu Community Development Block GrantA zřízeného jako součást zákona o bydlení a rozvoji Společenství z roku 1974. Financuje různé aktivity rozvoje komunity pro revitalizaci sousedství, hospodářský rozvoj, dostupné bydlení, a lepší komunitní zařízení a služby. (CDBG) program, který je spravován americkým ministerstvem bydlení a rozvoje měst. CDBG lze použít pro konkrétní činnosti vymáhání kódu, jako jsou platy a další osobní výdaje, jakož i pro náklady spojené s soudním řízením. Lokality také často financují operace vymáhání kódu prostřednictvím příjmů získaných z licencí, povolení, a poplatky související s regulací bydlení. Konečně, některé jurisdikce směřují příjmy získané z placení sankcí a poplatků vlastníků nemovitostí za porušení zákoníku domu do programu vymáhání kódu.

další aspekty programů vymáhání kódu

1. vzdělávací zdroje-některé programy vymáhání kódu bydlení poskytují vzdělávací programování a materiály pro majitele nemovitostí. Boston, například, nabízí kurzy pro majitele nemovitostí o procesu vymáhání kódu a požadavcích na kód bydlení. Oddělení bydlení v New Yorku podobně nabízí školení správy nemovitostí pro nové a malé pronajímatele.
2. mechanismy financování oprav-některé lokality nabízejí financování majitelům nemovitostí na opravu vadných podmínek, které jsou v rozporu se zákonem o bydlení. Město Los Angeles například vytvořilo program Rent Escrow Account (REAP). Podle REAP, pokud vlastník neodstraní porušení bytového kódu v předepsané době, nemovitost může být zařazena do programu REAP. Zatímco nemovitost je v programu REAP a porušení jsou stále vynikající, nájemci mohou zaplatit sníženou částku nájemného, jak stanoví město, a mohou tuto částku zaplatit buď majiteli, nebo na úschovný účet. Peníze na úschovném účtu pak mohou být použity na opravy. Některé lokality také opravňují město k provádění oprav umístěním zástavního práva na nemovitost k pokrytí nákladů. Například v New Yorku umožňuje program nouzových oprav (ERP) agentuře pro vymáhání bytového kódu podniknout kroky k nápravě určitých porušení bytových a stavebních předpisů, které majitel nedokázal napravit. Veškeré práce provedené městem jsou účtovány majiteli budovy a účet může zahrnovat náklady na opravy plus související poplatky a / nebo náklady na pronájem dodavatele. Pokud majitel nezaplatí účet, město je oprávněno na nemovitost uložit daňové zástavní právo. Daňové zástavní právo ponese úroky, a pokud je účet stále nezaplacen, město může vybírat prodejem nebo zabavením zástavního práva.
3. Komunitní plánování – Některé lokality přijmout programy na vlak obyvatel odhalit vady, které jsou známé zdravotní rizika. V Seattle, například Zdraví Domů Iniciativy vzdělává obyvatele o typy bydlení podmínky, které mohou vést k astmatu a používá komunitní sestry poskytovat terénní o těchto nebezpečích.

příklady

• Město Greensboro v Severní Karolíně přijalo v roce 2013 inovativní program prosazování místního kódu bydlení. Město vytvořilo formální partnerství s neziskovou advokační organizací Greensboro Housing Coalition (GHC). Město a GHC společně pracovali na veřejné vzdělávací kampaně, která zahrnovala distribuci vícejazyčné vzdělávací materiály o kód požadavky, setkání s členy komunity, aby vysvětlil kód prosazování procesu, a usnadnit kód prosazování doporučení. Pracovníci prosazování kódu Greensboro spolupracují s poradci GHC, aby zabránili vysídlení obyvatel a vyřešili další problémy s bydlením.
• Město Newark, New Jersey se pokusilo zlepšit vymáhání Kodexu bydlení usnadněním koordinace mezi agenturami. Město má systém doporučení, prostřednictvím kterého se agentury, které se dozvědí o nestandardních podmínkách bydlení, mohou obrátit na agenturu pro vymáhání kodexu. V roce 2014 město zřídilo pracovní skupinu Newark ‚ s Life Improvement Task Force, která se snažila posílit a vylepšit systém postoupení, aby bylo vymáhání kódu efektivnější.
• Alameda County Healthy Homes má model vymáhání kolaborativního kódu bydlení. Úředníci vymáhání kodexu spolupracují s vlastníky nemovitostí, aby jim pomohli uvést jejich vlastnosti do souladu. Kraj poskytuje zdroje pro majitele online, včetně informací o finanční pomoci při opravách a brožur o bezpečnosti olova.

Související resourcesThese zdroje poskytují užitečné informace na toto téma a zahrnují zdroje spoléhat na to, že příprava tento stručný.

• Až k Kód: Kód Prosazování Strategie pro Zdravé Bydlení, Změna Lab Solutions, je průvodce navržen tak, aby přehled postupů a strategií nezbytných pro kód prosazování programů na ochranu obyvatel a zachovat bydlení efektivně.
• The Power & Proximity of Code Enforcement, Hester Street, je zpráva pokrývající činnost fáze I programu Cities RISE. Cílem zapojení Hester Street do programu Cities RISE bylo identifikovat příležitosti ke zvýšení vlastního kapitálu pomocí vymáhání kódu. Jejich úsilí vedlo k spravedlivému rámci vymáhání kodexu.
• Zdravé Bydlení Zákony, které Práce: informační List o Účinné Provádění a Prosazování Ustanovení, Změna Lab Solutions, vysvětluje různé způsoby, že místní vlády mohou prosazovat bydlení a údržbu nemovitosti, kódy, a poskytuje obecné informace o typech vynucování používá měst, obcí a krajů.
• politika vymáhání bytového kódu Stručná, místní pokrok: Národní síť komunální politiky, poskytuje přehled politik vymáhání Kodexu bydlení.
• doporučení pro vymáhání kodexu pro malá města, skupina pro plánování venkova, nastiňuje politiky a strategie prosazování kodexu v kontextu venkovských obcí.
• některé kódy bydlení se vztahují pouze na určité typy nájemního bydlení, jako jsou byty s více rodinami. Bydlení kódy mají tendenci se vztahuje na bytové domy, duplexy, pronajal jedné rodinné jednotky, a rezidenční hotely/penziony domy, ale nemají tendenci, aby se vztahují na vlastníka obsazené jednotky, nemovitostí, bydlení a ubytování v hotely, motely, penziony, nebo turistické domy.

Viz také:
snížení olova
pomoc při úpravách bezpečnosti domova
programy rehabilitační pomoci majitelů domů