oversigt

for at sikre overholdelse af bolig-og bygningskoder skal Byer, Byer og amter engagere sig i kodehåndhævelsesaktiviteter. Håndhævelse af bolig-og bygningskoder hjælper ikke kun med at sikre beboeligheden af specifikke ejendomme, der er i strid med koden, men hjælper også med at holde de omkringliggende hjem sikre. Et hjem, der for eksempel viser klare tegn på opgivelse og forsømmelse, kan være et mål for kriminel aktivitet, der kompromitterer sikkerheden for nabobeboere. Byer, Byer, og amter tager forskellige tilgange til kodehåndhævelse afhængigt af deres størrelse, lovbestemte myndigheder, ressourcer, og lokale forhold. Nogle jurisdiktioner vedtager kontradiktoriske modeller med fokus på at straffe overtrædere, mens andre vedtager samarbejdsmodeller med fokus på at hjælpe ejere med at bringe deres ejendomme i overensstemmelse. Håndhævelse af boligkodeksen kan finde sted på administrativt, civilt og/eller kriminelt niveau. Nogle jurisdiktioner er primært afhængige af beboere til at rapportere mulige overtrædelser, mens andre tager en mere proaktiv tilgang og regelmæssigt foretager forrudeundersøgelser eller andre inspektioner. Håndhævelse af bygningskoder udføres af en lokal afdeling af bygninger, og udføres typisk ved at gennemgå designplaner og udstede tilladelser, når nybyggeri eller renovering skal gennemføres.

Boligkodeinspektionsmodeller

Kodeinspektionsmodeller kan enten være proaktive eller reaktive. Under proaktive modeller udfører håndhævelsesorganet rutinemæssige inspektioner af alle overdækkede boliger. Inspektioner finder sted med jævne mellemrum, uanset om en lejer eller nabo har indgivet en klage. Periodiske inspektioner erstatter dog ikke klagebaserede inspektioner-inspektioner udføres også som svar på lejernes rapportering om mulige overtrædelser.

det vurderes generelt, at proaktive inspektioner kan føre til tidligere identifikation af overtrædelser og reduktion af klager over tid. Proaktive modeller forstås også til gavn for sårbare lejere, der måske ikke har kendskab til klagesystemet, kan frygte gengældelse fra deres udlejere, hvis de klager, og/eller som måske mangler de sprogfærdigheder, der er nødvendige for at navigere i et klagebaseret system. Udokumenterede lejere kan være særligt tilbageholdende med at bruge klagebaserede systemer på grund af disse barrierer. Proaktive inspektionsprogrammer kan også gavne ejendomsejere ved at hjælpe dem med at blive opmærksomme på defekte forhold, før de forværres, og ved at tilskynde til forebyggende vedligeholdelse.

reaktive inspektionsmodeller er derimod klagebaserede. Inspektioner forekommer kun, når lejere eller naboer rapporterer om mulige overtrædelser. Fordi reaktive inspektionsprogrammer er afhængige af beboerrapportering, code enforcement agency er mindre tilbøjelige til at være opmærksom på alle overtrædelser, der findes i lokaliteten. Sårbare lejere, der frygter gengældelse og / eller ikke har kendskab til rapporteringssystemet, kan være tilbageholdende med at fremsætte klager. Således vil boliger beboet af disse beboere sandsynligvis falde uden for radaren fra code enforcement agency.

størrelsen og ressourcerne på en lokalitet kan markant forme tilgangen til kodeinspektioner. Velressourcer og moderat store lokaliteter kan være godt positioneret til at have den konsekvente personaleinfrastruktur til proaktivt at inspicere ejendomme. Lokaliteter med færre ressourcer eller en meget stor portefølje af strukturer har muligvis ikke bemandingskapacitet eller ressourcer til rutinemæssigt at inspicere alle strukturer regelmæssigt.

modeller til håndhævelse af boligkode

der er to primære modeller for håndhævelse af boligkode, kendt som den “traditionelle” model og “kooperativ overholdelse” eller “facilitativ” model. Under den traditionelle model er kodehåndhævelsesofficerer næsten udelukkende fokuseret på at gennemføre inspektioner og udstede overtrædelser. Når en kodeansvarlig udsteder en overtrædelse, ejendomsejeren underrettes og får en vis tid til at overholde. Hvis ejendomsejeren ikke overholder inden for denne periode, vil han eller hun blive udsat for sanktioner, såsom økonomiske sanktioner. Denne model kritiseres ofte for at føre til resultater, hvor ejendomsejere foretager de minimale reparationer for at undgå at blive bødet.

under den kooperative compliance/facilitative model arbejder kodehåndhævelsesofficerer med ejendomsejere for at hjælpe dem med at bringe deres ejendomme i overensstemmelse. Denne model er langt mindre kontradiktorisk end den traditionelle model. Code enforcement officers vil uddanne ejendomsejere om sunde boliger og vil introducere dem til økonomiske ressourcer, der vil hjælpe dem med at foretage nødvendige reparationer. Tilhængere af den kooperative overholdelsesmodel mener, at det kan føre til, at ejere foretager mere omfattende reparationer end hvad der er lovligt krævet.

Håndhævelsesmodeller kan i væsentlig grad formes af lokalets størrelse, ressourcer og bygningsmasse. Velressourcerede lokaliteter med en relativt homogen bygningsmasse kan være godt positioneret til at have en personaleinfrastruktur, der er uddannet i både inspektion af ejendomme og hvad der er nødvendigt strukturelt eller økonomisk for at rette op på overtrædelser. Lokaliteter med færre ressourcer, eller en meget forskelligartet portefølje af boligstrukturer har muligvis ikke bemandingskapacitet eller ressourcer til at være i stand til at give det niveau af vejledning, der er nødvendigt for at hjælpe ejere med at forstå, hvordan man afhjælper overtrædelser.

niveauer for håndhævelse af boligkodeksen

der er tre hovedniveauer for håndhævelse af boligkodeksen: administrativ, civil og kriminel. Administrativ håndhævelse udføres inden for den lokale regering. Generelt giver kodehåndhævelsesofficeren først meddelelse om overtrædelsen til ejendomsejeren. Hvis overtrædelsen ikke afhjælpes inden for den nødvendige tildelte tid, kan lokaliteten bestille en række forskellige sanktioner. Disse inkluderer vurdering af administrative sanktioner, udstedelse af en ordre om, at overtrædelsen fjernes, eller suspension af en licens eller tilladelse. Nogle lokaliteter har myndighed til at pålægge ejendommen en pant, hvis ejendomsejeren ikke betaler sanktionerne. Ejendomsejeren er generelt i stand til at appellere lokalitetens bestemmelse og sanktioner gennem en administrativ høring og derefter til et appeludvalg eller en retssag.

Civil håndhævelse begynder derimod i retssystemet. Lokaliteten vil indgive en retssag, der søger en ordre om, at overtrædelsen skal repareres, og nogle gange pålægges sanktioner, hvis ejeren undlader at gøre det. Lokaliteter forfølger generelt kun civil håndhævelse i alvorlige tilfælde, hvor administrativ håndhævelse har været mislykket med at afhjælpe overtrædelsen, eller hvor ejendommen udgør sundheds-eller sikkerhedstrusler. Strafferetlig håndhævelse er den mindst almindelige type håndhævelse af boligkodeksen. I jurisdiktioner, der har kriminaliseret overtrædelser af boligkodeksen, betragtes en overtrædelse normalt som en forseelse eller en overtrædelse.

strafferetlig håndhævelse kan indledes af en distriktsadvokat eller en byadvokat. Håndhævelse af boligkodeksen gennem det kriminelle system betragtes generelt som en strategi for sidste udvej, der kun bør bruges, hvis de andre håndhævelsesmuligheder ikke har givet resultater. En lokalitets håndhævelsesværktøjer vil blive formet markant af de myndigheder, der er tildelt dem fra deres stat, samt deres ressourcer til at forfølge overtrædelser.

håndhævelse af bygningskoder

lokale bygningsafdelinger håndhæver bygningskoder. Når nybyggeri eller renovering gennemføres, ejere indsender planer til bygningsafdelingen, afdelingen beslutter, om der skal udstedes en tilladelse, og derefter kontrollerer inspektører, der er ansat i bygningsafdelingen, overholdelse. Bygningsafdelinger beslutter også, om der skal udstedes belægningstilladelser. Undtagen under visse omstændigheder, såsom når en bygning er væsentligt renoveret eller ændret, eller der er en ændring i bygningens brug, eller når en lokalitet kræver nye væsentlige kodeændringer, der kræver overholdelse af alle eksisterende og nye strukturer inden for en mandateret hærdningsperiode, bygninger er normalt kun forpligtet til at overholde de kodekskrav, der var gældende, da bygningen blev designet og konstrueret. Med andre ord kræver loven generelt ikke, at allerede konstruerede bygninger forbedres, når koden ændres.

ejere, der overtræder bygningskoder, er underlagt bødebedømmelse, typisk efter at have fået besked og tid til at rette. Ligesom i boligkodekonteksten er der to konkurrerende filosofier for at opnå frivillig kodeoverholdelse: afskrækkelse og lettelse. Håndhævelsesmodeller baseret på afskrækkelsesperspektivet involverer typisk hyppig inspektion af byggeaktivitet, ensartet og streng anvendelse af kode-og tilladelseskrav og brugen af alvorlige sanktioner (såsom stoparbejdsordrer, bøder og delvis nedrivning af uautoriserede strukturer) for at afskrække overtrædelser. Håndhævelsesmodeller baseret på det facilitative perspektiv fokuserer på at opnå frivillig overholdelse gennem gode samarbejdsrelationer med designere og entreprenører. I henhold til disse modeller bruger håndhævelsesagenturet generelle, fleksible retningslinjer til vurdering af overholdelse (med fokus på at nå håndhævelsesmål snarere end lovens strenge bogstav), tilbyder incitamenter såsom afslappede inspektionsplaner og bødefritagelse, når overtrædelser opdages for at belønne dem, der gør en god tro indsats for at overholde, og yder teknisk bistand til at forbedre bygherreres og entreprenørers kapacitet.

For mere information om håndhævelse af bygningskoder, se bolig-og bygningskoder.

Finansieringskodehåndhævelsesprogrammer

Kodehåndhævelsesprogrammer skal være tilstrækkeligt finansieret for at være effektive. I mange jurisdiktioner begrænser statslovgivningen, hvordan lokale regeringer kan finansiere deres kodehåndhævelsesprogrammer. Hvor statens lovgivning tillader det, lokaliteter har en række finansieringsmuligheder. Kodehåndhævelse kan finansieres gennem en lokaliteters generelle fond (dvs.gennem ejendomsskatteindtægter og andre former for lokale skatter og delte statsindtægter). Nogle lokaliteter finansierer kodehåndhævelse gennem Community Development Block GrantA federal program oprettet som en del af Housing and Community Development Act of 1974. Det finansierer forskellige samfundsudviklingsaktiviteter til genoplivning i kvarteret, økonomisk udvikling, overkommelige boliger, og bedre samfundsfaciliteter og tjenester. (CDBG) program, som administreres af det amerikanske Department of Housing and Urban Development. CDBG kan bruges til specifikke kodehåndhævelsesaktiviteter, såsom lønninger og andre personaleudgifter, samt til omkostningerne i forbindelse med retssager. Lokaliteter finansierer også ofte kodehåndhævelsesoperationer gennem indtægterne fra licenser, tilladelser og gebyrer i forbindelse med boligregulering. Endelig dirigerer nogle jurisdiktioner indtægterne fra ejendomsejernes betaling af sanktioner og gebyrer for overtrædelse af huskoden til kodehåndhævelsesprogrammet.

andre aspekter af kodehåndhævelsesprogrammer

1. uddannelsesressourcer – nogle programmer til håndhævelse af boligkode giver uddannelsesprogrammering og materiale til ejendomsejere. Boston, for eksempel, tilbyder kurser for ejendomsejere om kodehåndhævelsesprocessen og kravene til Boligkodeksen. Boligafdelingen tilbyder ligeledes uddannelse i ejendomsadministration for nye og små udlejere.
2. finansieringsmekanismer til reparationer – nogle lokaliteter tilbyder finansiering til ejendomsejere til at reparere defekte forhold, der er i strid med boligkoden. Byen Los Angeles oprettede for eksempel programmet for leje-spærret konto (REAP). Under REAP, hvor en ejer ikke afhjælper overtrædelser af boligkodeksen inden for en foreskrevet periode, ejendommen kan placeres i REAP-programmet. Mens ejendommen er i REAP-programmet, og overtrædelser stadig er udestående, lejere har lov til at betale et reduceret lejebeløb, som fastsat af byen, og de kan betale dette beløb enten til ejeren eller til en spærret konto. Pengene på den spærrede konto kan derefter bruges til reparationer. Nogle lokaliteter bemyndiger også byen til at foretage reparationer ved at placere en pant på ejendommen for at dække omkostningerne. Emergency Repair Program (ERP) tillader housing code enforcement agency at tage skridt til at rette op på visse overtrædelser af bolig-og bygningskoder, som ejeren ikke har afhjulpet. Alt arbejde, der udføres af byen, faktureres til bygningsejeren, og regningen kan omfatte omkostningerne ved reparationer plus relaterede gebyrer og/eller omkostningerne ved at ansætte en entreprenør. Hvis ejeren undlader at betale regningen, er byen bemyndiget til at placere en skat pant på ejendommen. Skat tilbageholdelsesret vil bære renter, og hvis regningen er stadig ubetalt, byen kan indsamle ved at sælge eller afskærme på tilbageholdelsesretten.fællesskabsbaseret programmering – nogle lokaliteter vedtager programmer til at uddanne beboere til at opdage defekte forhold, der er kendte sundhedsfarer. I Seattle, for eksempel, Health Home Initiative uddanner beboerne om de typer boligforhold, der kan føre til astma, og bruger sygeplejersker i samfundet til at give opsøgende om disse farer.

eksempler

• byen Greensboro, North Carolina vedtog et innovativt lokalt program til håndhævelse af boligkode i 2013. Byen skabte et formelt partnerskab med nonprofit advocacy organisation Greensboro Housing Coalition (GHC). Byen og GHC arbejdede sammen om en offentlig uddannelseskampagne, som involverede distribution af flersproget undervisningsmateriale om kodekrav, møde med medlemmer af samfundet for at forklare kodehåndhævelsesprocessen, og lette henvisninger til kodehåndhævelse. Greensboro code enforcement-personale samarbejder med GHC-rådgivere for at forhindre fordrivelse af beboere og for at løse andre boligproblemer.byen har forsøgt at forbedre håndhævelsen af boligkodeksen ved at lette koordineringen mellem agenturerne. Byen har et henvisningssystem, hvorigennem agenturer, der lærer af substandard boligforhold, kan henvise til code enforcement agency. I 2014 oprettede byen en taskforce, der har forsøgt at styrke og forfine henvisningssystemet for at gøre kodehåndhævelse mere effektiv.
• Alameda County Healthy Homes har en samarbejdsmodel for håndhævelse af boligkode. Kodehåndhævelsesofficerer samarbejder med ejendomsejere for at hjælpe dem med at bringe deres ejendomme i overensstemmelse. Amtet giver ressourcer til ejere online, herunder oplysninger om Økonomisk Bistand til reparationer og pjecer om blysikkerhed.

relaterede ressourcerdisse ressourcer giver nyttige oplysninger om emnet og inkluderer kilder, der er påberåbt i forberedelsen af denne brief.

• op til kode: Kodehåndhævelsesstrategier for sunde boliger, Change Lab Solutions, er en guide designet til at give et overblik over de fremgangsmåder og strategier, der er nødvendige for kodehåndhævelsesprogrammer for at beskytte beboere og bevare boliger effektivt.
• kraften& nærhed af Kodehåndhævelse, Hester Street, er en rapport, der dækker fase i-aktiviteterne i Cities RISE-programmet. Målet med Hester Street ‘ s engagement i Cities RISE-programmet var at identificere muligheder for at øge egenkapitalen ved hjælp af kodehåndhævelse. Deres indsats resulterede i en retfærdig kodehåndhævelsesramme.
• sunde boliglove, der fungerer: et faktaark om effektive implementerings-og Håndhævelsesklausuler, Change Lab-løsninger, forklarer forskellige måder, hvorpå lokale myndigheder kan håndhæve koder for vedligeholdelse af boliger og ejendomme, og giver generel information om typer håndhævelse, der bruges af Byer, Byer og amter.
• boliger kode håndhævelse politik kort, lokale fremskridt: Det nationale kommunale Politiknetværk, giver et overblik over håndhævelsespolitikker for boligkodekser.
• anbefalinger til Kodehåndhævelse for små byer, Landdistriktsplanlægningsgruppe, skitserer kodehåndhævelsespolitikker og strategier i forbindelse med landdistriktskommuner.
• nogle boligkoder gælder kun for visse typer lejeboliger, såsom flerfamilieboliger. Boligkoder har tendens til at gælde for lejlighedsbygninger, duplekser, lejede enfamilieenheder og bolighoteller/værelseshuse, men har tendens til ikke at gælde for ejerboliger, ledige ejendomme og boliger på Hoteller, moteller, kroer eller turisthuse.

Se også:
Blyreduktion
hjælp til ændringer i hjemmet
programmer til rehabilitering af boligejere