Aperçu

Pour assurer le respect des codes du logement et du bâtiment, les villes et les comtés devront s’engager dans des activités d’application du code. L’application du code du logement et du bâtiment contribue non seulement à assurer l’habitabilité de propriétés spécifiques qui enfreignent le code, mais contribue également à assurer la sécurité des maisons environnantes. Une maison qui montre des signes évidents d’abandon et de négligence, par exemple, peut être la cible d’activités criminelles qui compromettent la sécurité des résidents voisins. Les villes, villages et comtés adoptent des approches différentes pour l’application du code en fonction de leur taille, de leurs pouvoirs statutaires, de leurs ressources et des circonstances locales. Certaines juridictions adoptent des modèles accusatoires axés sur la pénalisation des contrevenants, tandis que d’autres adoptent des modèles coopératifs axés sur l’aide aux propriétaires pour mettre leurs propriétés en conformité. L’application du code du logement peut avoir lieu aux niveaux administratif, civil et/ou pénal. Certaines administrations comptent principalement sur les résidents pour signaler les infractions possibles, tandis que d’autres adoptent une approche plus proactive et effectuent des enquêtes sur les pare-brise ou d’autres inspections sur une base régulière. L’application du code du bâtiment est assurée par un service local des bâtiments et est généralement effectuée en examinant les plans de conception et en délivrant des permis lorsque de nouvelles constructions ou rénovations sont entreprises.

Modèles d’inspection du code du boîtier

Les modèles d’inspection du code peuvent être proactifs ou réactifs. Dans le cadre de modèles proactifs, l’organisme d’application de la loi effectue des inspections de routine de tous les logements couverts. Les inspections ont lieu périodiquement, qu’un locataire ou un voisin ait déposé une plainte ou non. Cependant, les inspections périodiques ne remplacent pas les inspections fondées sur des plaintes – des inspections sont également menées en réponse au signalement par les locataires de violations possibles.

On considère généralement que des inspections proactives peuvent permettre d’identifier plus tôt les violations et de réduire le nombre de plaintes au fil du temps. On comprend également que les modèles proactifs profitent aux locataires vulnérables qui ne connaissent peut-être pas le système de plaintes, qui peuvent craindre des représailles de la part de leurs propriétaires s’ils portent plainte et/ ou qui peuvent ne pas posséder les compétences linguistiques nécessaires pour naviguer dans un système fondé sur les plaintes. Les locataires sans papiers peuvent être particulièrement réticents à utiliser des systèmes fondés sur les plaintes en raison de ces obstacles. Les programmes d’inspection proactive peuvent également profiter aux propriétaires en les aidant à prendre conscience des conditions défectueuses avant qu’elles ne s’aggravent et en encourageant l’entretien préventif.

Les modèles d’inspection réactive, en revanche, sont fondés sur les plaintes. Les inspections ne se produisent que lorsque les locataires ou les voisins signalent d’éventuelles violations. Étant donné que les programmes d’inspection réactive reposent sur la déclaration des résidents, l’organisme d’application du code est moins susceptible d’être au courant de toutes les violations qui existent dans la localité. Les locataires vulnérables, qui craignent des représailles et/ ou qui ne connaissent pas le système de signalement, peuvent être réticents à porter plainte. Ainsi, les logements habités par ces résidents sont susceptibles de sortir du radar de l’agence d’application du code.

La taille et les ressources d’une localité peuvent influencer de manière significative l’approche des inspections de code. Les localités disposant de ressources suffisantes et de taille moyenne peuvent être bien placées pour disposer d’une infrastructure de personnel cohérente pour inspecter les propriétés de manière proactive. Les localités ayant moins de ressources ou un très grand portefeuille de structures peuvent ne pas avoir la capacité de dotation ou les ressources nécessaires pour pouvoir inspecter régulièrement toutes les structures.

Modèles d’application du code du logement

Il existe deux modèles principaux d’application du code du logement, connus sous le nom de modèle  » traditionnel ” et de modèle de  » conformité coopérative ” ou de  » facilitation ”. Selon le modèle traditionnel, les agents d’application du code se concentrent presque entièrement sur la conduite d’inspections et la délivrance de violations. Une fois qu’un agent du code émet une violation, le propriétaire est informé et dispose d’un certain temps pour se conformer. Si le propriétaire ne se conforme pas dans ce délai, il s’exposera à des sanctions, telles que des pénalités financières. Ce modèle est souvent critiqué pour avoir conduit à des résultats dans lesquels les propriétaires font le strict minimum de réparations afin d’éviter d’être condamnés à une amende.

Dans le cadre du modèle coopératif de conformité/facilitation, les agents d’application du code travaillent avec les propriétaires fonciers pour les aider à mettre leurs propriétés en conformité. Ce modèle est beaucoup moins contradictoire que le modèle traditionnel. Les agents d’application du code sensibiliseront les propriétaires au logement sain et leur présenteront les ressources financières qui les aideront à effectuer les réparations nécessaires. Les partisans du modèle de conformité coopérative croient que cela peut amener les propriétaires à effectuer des réparations plus importantes que ce qui est légalement requis.

Les modèles d’application de la loi peuvent être façonnés de manière significative par la taille, les ressources et le parc immobilier de la localité. Les localités disposant de ressources suffisantes et d’un parc immobilier relativement homogène peuvent être bien placées pour disposer d’une infrastructure de personnel formée à la fois à l’inspection des propriétés et à ce qui est nécessaire sur le plan structurel ou financier pour corriger les violations. Les localités avec moins de ressources ou un portefeuille très diversifié de structures résidentielles peuvent ne pas avoir la capacité de dotation ou les ressources nécessaires pour fournir le niveau d’orientation nécessaire pour aider les propriétaires à comprendre comment remédier aux violations.

Niveaux d’application du code du logement

Il existe trois principaux niveaux d’application du code du logement: administratif, civil et pénal. L’application administrative est effectuée au sein du gouvernement local. En général, l’agent d’application du code notifie d’abord la violation au propriétaire. Si la violation n’est pas corrigée dans le délai imparti, la localité peut ordonner un certain nombre de sanctions différentes. Ceux-ci comprennent l’évaluation des sanctions administratives, l’émission d’une ordonnance de retrait de la violation ou la suspension d’une licence ou d’un permis. Certaines localités ont le pouvoir d’imposer un privilège sur la propriété si le propriétaire ne paie pas les pénalités. Le propriétaire peut généralement faire appel de la décision et des sanctions de la localité par le biais d’une audience administrative, puis devant une commission d’appel ou un tribunal de première instance.

L’exécution civile, en revanche, commence dans le système judiciaire. La localité intentera une action en justice pour obtenir une ordonnance pour que la violation soit réparée et parfois que des sanctions soient imposées si le propriétaire ne le fait pas. Les localités ne poursuivent généralement l’exécution civile que dans des cas flagrants où l’application administrative n’a pas réussi à remédier à la violation, ou lorsque le bien présente des menaces pour la santé ou la sécurité. L’application pénale est le type le moins courant d’application du code du logement. Dans les juridictions qui ont criminalisé les violations du code du logement, une violation est généralement considérée comme un délit ou une infraction.

L’exécution pénale peut être initiée par un procureur de district ou un procureur de la ville. L’application du code du logement par le biais du système pénal est généralement considérée comme une stratégie de dernier recours qui ne devrait être utilisée que lorsque les autres options d’application n’ont pas donné de résultats. Les outils d’application d’une localité seront façonnés de manière significative par les autorités qui leur seront accordées par leur État, ainsi que par leurs ressources pour poursuivre les violations.

Application du code du bâtiment

Les services locaux du bâtiment appliquent les codes du bâtiment. Lorsqu’une nouvelle construction ou une rénovation est entreprise, les propriétaires soumettent des plans au service du bâtiment, celui-ci décide de délivrer ou non un permis, puis les inspecteurs employés par le service du bâtiment vérifient la conformité. Les services du bâtiment décident également de délivrer des permis d’occupation. Sauf dans certaines circonstances, par exemple lorsqu’un bâtiment est rénové ou modifié de manière significative ou qu’il y a un changement dans l’utilisation du bâtiment, ou lorsqu’une localité exige de nouveaux changements importants au code qui exigent la conformité de toutes les structures existantes et nouvelles au cours d’une période de cure obligatoire, les bâtiments ne sont généralement tenus de se conformer qu’aux exigences du code qui étaient en vigueur au moment de la conception et de la construction du bâtiment. En d’autres termes, la loi n’exige généralement pas que les bâtiments déjà construits soient améliorés chaque fois que le code change.

Les propriétaires qui enfreignent les codes du bâtiment sont soumis à l’imposition d’amendes, généralement après avoir reçu un préavis et un délai de correction. Tout comme dans le contexte du code du logement, il existe deux philosophies concurrentes pour obtenir la conformité volontaire au code: la dissuasion et la facilitation. Les modèles d’application basés sur la perspective de la dissuasion impliquent généralement des inspections fréquentes des activités de construction, une application uniforme et stricte des exigences du code et des permis, et le recours à des sanctions sévères (telles que des ordres d’arrêt des travaux, des amendes et la démolition partielle de structures non autorisées) pour dissuader les violations. Les modèles d’application de la loi fondés sur la perspective de facilitation mettent l’accent sur la conformité volontaire grâce à de bonnes relations de travail avec les concepteurs et les entrepreneurs. Dans le cadre de ces modèles, l’organisme d’application de la loi utilise des directives générales souples pour évaluer la conformité (en mettant l’accent sur la réalisation des objectifs d’application plutôt que sur la lettre stricte de la loi), offre des incitations telles que des calendriers d’inspection assouplis et la clémence lorsque des violations sont détectées afin de récompenser ceux qui font un effort de bonne foi pour se conformer, et fournit une assistance technique pour améliorer la capacité des constructeurs et des entrepreneurs.

Pour plus d’informations sur l’application du code du bâtiment, voir Codes du logement et du bâtiment.

Financement des programmes d’application du code

Les programmes d’application du code doivent être suffisamment financés pour être efficaces. Dans de nombreuses juridictions, la loi des États limite la façon dont les gouvernements locaux peuvent financer leurs programmes d’application du code. Lorsque la loi de l’État le permet, les localités disposent d’un certain nombre d’options de financement. L’application du code peut être financée par le fonds général d’une localité (c’est-à-dire par les recettes de l’impôt foncier et d’autres formes d’impôts locaux et les recettes partagées de l’État). Certaines localités financent l’application du code par le biais du programme fédéral Community Development Block GrantA établi dans le cadre de la Loi sur le logement et le développement communautaire de 1974. Il finance diverses activités de développement communautaire pour la revitalisation du quartier, le développement économique, le logement abordable et de meilleurs équipements et services communautaires. (CDBG), qui est administré par le Département américain du Logement et du Développement urbain. Le CDBG peut être utilisé pour des activités spécifiques d’application du code, telles que les salaires et autres dépenses de personnel, ainsi que pour les coûts associés aux procédures judiciaires. Les localités financent également souvent les opérations d’application du code grâce aux recettes provenant des licences, des permis et des frais liés à la réglementation du logement. Enfin, certaines juridictions dirigent les revenus perçus du paiement par les propriétaires de pénalités et de frais pour violation du code de la maison vers le programme d’application du code.

Autres aspects des programmes d’application du code

1. Ressources éducatives – Certains programmes d’application du code du logement offrent des programmes et du matériel éducatifs aux propriétaires. Boston, par exemple, offre des cours aux propriétaires sur le processus d’application du code et les exigences du Code du logement. Le département du logement de la ville de New York offre également une formation en gestion immobilière aux nouveaux et petits propriétaires.
2. Mécanismes de financement des réparations – Certaines localités offrent un financement aux propriétaires pour réparer les conditions défectueuses qui sont en violation du code du logement. La Ville de Los Angeles, par exemple, a créé le Programme de compte séquestre de loyer (REAP). En vertu de REAP, lorsqu’un propriétaire ne répare pas les violations du code du logement dans un délai prescrit, la propriété peut être placée dans le programme REAP. Alors que la propriété est dans le programme REAP et que les violations sont toujours en suspens, les locataires sont autorisés à payer un montant de location réduit, tel que fixé par la Ville, et ils peuvent payer ce montant soit au propriétaire, soit à un compte séquestre. L’argent du compte séquestre peut ensuite être utilisé pour des réparations. Certaines localités autorisent également la Ville à effectuer des réparations en plaçant un privilège sur la propriété pour couvrir le coût. À New York, par exemple, le Programme de réparation d’urgence (ERP) permet à l’agence d’application du code du logement de prendre des mesures pour corriger certaines violations du code du logement et du bâtiment auxquelles le propriétaire n’a pas remédié. Tous les travaux entrepris par la Ville sont facturés au propriétaire de l’immeuble, et la facture peut inclure le coût des réparations plus les frais connexes et / ou le coût d’embauche d’un entrepreneur. Si le propriétaire ne paie pas la facture, la Ville est autorisée à placer un privilège fiscal sur la propriété. Le privilège fiscal portera intérêt, et si la facture est toujours impayée, la Ville peut percevoir en vendant ou en confisquant le privilège.
3. Programmes communautaires – Certaines localités adoptent des programmes pour former les résidents à détecter les conditions défectueuses qui présentent des risques connus pour la santé. À Seattle, par exemple, l’Initiative Health Home informe les résidents sur les types de conditions de logement pouvant entraîner l’asthme et fait appel à des infirmières communautaires pour sensibiliser les résidents à ces dangers.

Exemples

• La ville de Greensboro, en Caroline du Nord, a adopté un programme innovant d’application du code du logement local en 2013. La Ville a créé un partenariat officiel avec l’organisation de défense des droits à but non lucratif Greensboro Housing Coalition (GHC). La Ville et GHC ont travaillé ensemble sur une campagne d’éducation du public, qui consistait à distribuer du matériel éducatif multilingue sur les exigences du code, à rencontrer des membres de la communauté pour expliquer le processus d’application du code et à faciliter les renvois pour l’application du code. Le personnel chargé de l’application du code de Greensboro collabore avec les conseillers du GHC pour prévenir le déplacement des résidents et résoudre d’autres problèmes de logement.
• La ville de Newark, dans le New Jersey, a tenté d’améliorer l’application du code du logement en facilitant la coordination interinstitutions. La ville dispose d’un système de référence, grâce auquel les agences qui apprennent des conditions de logement inférieures aux normes peuvent se référer à l’agence d’application du code. En 2014, la Ville a créé un groupe de travail, le Groupe de travail sur l’amélioration de la vie de Newark, qui a cherché à renforcer et à affiner le système de référence pour rendre l’application du code plus efficace.
• Alameda County Healthy Homes a un modèle d’application du code du logement collaboratif. Les agents d’application du code collaborent avec les propriétaires pour les aider à mettre leurs propriétés en conformité. Le comté fournit des ressources en ligne aux propriétaires, y compris des informations sur l’aide financière pour les réparations et des brochures sur la sécurité du plomb.

Ressources connexes Ces ressources fournissent des informations utiles sur le sujet et incluent des sources sur lesquelles on s’est appuyé pour préparer ce mémoire.

• Jusqu’au Code: Stratégies d’application du Code pour un logement sain, Solutions de laboratoire de changement, est un guide conçu pour donner un aperçu des pratiques et des stratégies nécessaires aux programmes d’application du code pour protéger les résidents et préserver efficacement le logement.
• Le rapport Power&Proximity of Code Enforcement, Hester Street, est un rapport couvrant les activités de la phase I du programme Cities RISE. L’objectif de la participation de Hester Street au programme Cities RISE était d’identifier les possibilités d’accroître l’équité en utilisant l’application du code. Leurs efforts ont abouti à un cadre d’application équitable du code.
• Des lois sur le logement saines qui fonctionnent: Une fiche d’information sur les clauses de mise en œuvre et d’application efficaces, Change Lab Solutions, explique les différentes façons dont les gouvernements locaux peuvent appliquer les codes d’entretien du logement et des propriétés, et fournit des informations générales sur les types d’application utilisés par les villes et les comtés.
• Document de Politique d’application du Code du Logement, Progrès locaux: Le Réseau national des politiques municipales donne un aperçu des politiques d’application du code du logement.
• Recommandations d’application du Code pour les petites villes, Groupe de planification rurale, décrit les politiques et stratégies d’application du code dans le contexte des municipalités rurales.
• Certains codes du logement ne s’appliquent qu’à certains types de logements locatifs, tels que les logements multifamiliaux. Les codes du logement ont tendance à s’appliquer aux immeubles d’habitation, aux duplex, aux unités unifamiliales louées et aux hôtels résidentiels / maisons de chambres, mais ne s’appliquent généralement pas aux unités occupées par leur propriétaire, aux propriétés vacantes et aux logements dans les hôtels, motels, auberges ou maisons de tourisme.

Voir aussi:
Réduction du plomb
Aide pour les modifications de sécurité à domicile
Programmes d’aide à la réhabilitation des propriétaires