Prezentare generală

pentru a asigura conformitatea cu codurile de locuințe și construcții, orașele, orașele și județele vor trebui să se angajeze în activități de aplicare a codului. Aplicarea Codului de locuințe și construcții nu numai că ajută la asigurarea habitabilității proprietăților specifice care încalcă codul, dar ajută și la menținerea în siguranță a locuințelor din jur. O casă care prezintă semne clare de abandon și neglijare, de exemplu, poate fi o țintă pentru activitatea infracțională care compromite siguranța rezidenților vecini. Orașele, orașele și județele adoptă abordări diferite în ceea ce privește aplicarea Codului, în funcție de mărimea lor, de autoritățile statutare, de resurse și de circumstanțele locale. Unele jurisdicții adoptă modele contradictorii axate pe penalizarea violatorilor, în timp ce altele adoptă modele de cooperare axate pe ajutarea proprietarilor să-și aducă proprietățile în conformitate. Aplicarea Codului locativ poate avea loc la nivel administrativ, civil și/sau penal. Unele jurisdicții se bazează în primul rând pe rezidenți pentru a raporta posibile încălcări, în timp ce altele adoptă o abordare mai proactivă și efectuează sondaje de parbriz sau alte inspecții în mod regulat. Aplicarea Codului de construcție este efectuată de un departament local de clădiri și se realizează de obicei prin revizuirea planurilor de proiectare și eliberarea autorizațiilor atunci când urmează să fie întreprinse noi construcții sau renovări.

modelele de inspecție a Codului carcasei

modelele de inspecție a Codului pot fi proactive sau reactive. În cadrul modelelor proactive, Agenția de aplicare a legii efectuează inspecții de rutină ale tuturor locuințelor acoperite. Inspecțiile apar periodic, indiferent dacă un chiriaș sau un vecin a făcut o plângere. Inspecțiile periodice nu înlocuiesc inspecțiile bazate pe reclamații, cu toate acestea-inspecțiile sunt efectuate și ca răspuns la raportarea de către chiriași a posibilelor încălcări.

în general, se consideră că inspecțiile proactive pot duce la identificarea mai devreme a încălcărilor și la reducerea plângerilor în timp. Se înțelege, de asemenea, că modelele Proactive sunt în beneficiul chiriașilor vulnerabili care s-ar putea să nu aibă cunoștințe despre sistemul de reclamații, să se teamă de represalii din partea proprietarilor lor în cazul în care depun plângeri și/sau care ar putea să nu aibă abilitățile lingvistice necesare pentru a naviga într-un sistem bazat pe reclamații. Chiriașii fără acte pot fi deosebit de reticenți în utilizarea sistemelor bazate pe reclamații din cauza acestor bariere. Programele de inspecție proactivă pot beneficia, de asemenea, proprietarii de proprietăți, ajutându-i să devină conștienți de condițiile defecte înainte de a se agrava și prin stimularea întreținerii preventive.

modelele de inspecție reactivă, în schimb, se bazează pe reclamații. Inspecțiile apar numai atunci când chiriașii sau vecinii raportează posibile încălcări. Deoarece programele de inspecție reactivă se bazează pe raportarea rezidenților, Agenția de aplicare a codului este mai puțin probabil să fie conștientă de toate încălcările care există în localitate. Chiriașii vulnerabili, care se tem de represalii și / sau nu au cunoștințe despre sistemul de raportare, pot fi reticenți în a face reclamații. Astfel, locuințele locuite de acești rezidenți sunt susceptibile să cadă în afara radarului agenției de aplicare a codului.

dimensiunea și resursele unei localități pot modela în mod semnificativ abordarea inspecțiilor de cod. Localitățile cu resurse bune și cu dimensiuni moderate pot fi bine poziționate pentru a avea infrastructura consistentă a personalului pentru a inspecta proactiv proprietățile. Este posibil ca localitățile cu mai puține resurse sau un portofoliu foarte mare de structuri să nu aibă capacitatea sau resursele de personal pentru a putea inspecta în mod regulat toate structurile în mod regulat.

modele de aplicare a codului de locuințe

există două modele principale de aplicare a codului de locuințe, cunoscute sub numele de modelul „tradițional” și modelul „conformitate cooperativă” sau „facilitator”. Conform modelului tradițional, ofițerii de aplicare a codului se concentrează aproape în întregime pe efectuarea inspecțiilor și emiterea încălcărilor. Odată ce un ofițer de cod emite o încălcare, proprietarul proprietății este notificat și i se acordă o anumită perioadă de timp pentru a se conforma. Dacă proprietarul proprietății nu se conformează în acea perioadă de timp, acesta se va confrunta cu sancțiuni, cum ar fi sancțiuni financiare. Acest model este adesea criticat pentru că a condus la rezultate în care proprietarii de proprietăți fac reparații minime pentru a evita amendarea.

în conformitate cu modelul de cooperare / facilitare, ofițerii de aplicare a codului lucrează cu proprietarii de proprietăți pentru a-i ajuta să-și aducă proprietățile în conformitate. Acest model este mult mai puțin contradictoriu decât modelul tradițional. Ofițerii de aplicare a codului vor educa proprietarii de proprietăți despre locuințe sănătoase și îi vor introduce în resurse financiare care îi vor ajuta să facă reparațiile necesare. Susținătorii modelului de conformitate cooperativă consideră că poate duce la proprietarii care fac reparații mai substanțiale decât ceea ce este necesar din punct de vedere legal.

modelele de aplicare pot fi modelate în mod semnificativ de dimensiunea, resursele și stocul de clădiri al localității. Localitățile cu resurse bune, cu un stoc de clădiri relativ omogen, pot fi bine poziționate pentru a avea o infrastructură de personal care să fie instruită atât în inspectarea proprietăților, cât și în ceea ce este necesar din punct de vedere structural sau financiar pentru a corecta încălcările. Este posibil ca localitățile cu mai puține resurse sau un portofoliu foarte divers de structuri rezidențiale să nu aibă capacitatea sau resursele de personal pentru a putea oferi nivelul de îndrumare necesar pentru a ajuta proprietarii să înțeleagă cum să remedieze încălcările.

nivelurile de aplicare a codului locuințelor

există trei niveluri principale de aplicare a codului locuințelor: administrativ, civil și penal. Executarea administrativă se efectuează în cadrul administrației locale. În general, ofițerul de executare a codului oferă mai întâi o notificare a încălcării proprietarului proprietății. Dacă încălcarea nu este remediată în timpul alocat, localitatea poate dispune o serie de sancțiuni diferite. Acestea includ evaluarea sancțiunilor administrative, emiterea unui ordin de eliminare a încălcării sau suspendarea unei licențe sau a unui permis. Unele localități au Autoritatea de a impune un gaj asupra proprietății dacă proprietarul proprietății nu plătește penalitățile. Proprietarul proprietății poate, în general, să facă apel la determinarea și sancțiunile localității printr-o audiere administrativă și apoi la o comisie de apel sau la o instanță de judecată.

executarea civilă, prin contrast, începe în sistemul judiciar. Localitatea va depune un proces care solicită un ordin ca încălcarea să fie reparată și, uneori, să fie impuse sancțiuni dacă proprietarul nu reușește să facă acest lucru. Localitățile urmăresc, în general, executarea civilă numai în cazuri flagrante în care executarea administrativă nu a reușit să remedieze încălcarea sau în care proprietatea prezintă amenințări la adresa sănătății sau siguranței. Executarea penală este cel mai puțin comun tip de executare a codului de locuințe. În jurisdicțiile care au incriminat încălcările codului locuințelor, o încălcare este de obicei considerată o infracțiune sau o infracțiune.

executarea penală poate fi inițiată de un procuror Districtual sau de un avocat al orașului. Aplicarea Codului locativ prin sistemul penal este, în general, considerată o strategie de ultimă instanță care ar trebui utilizată numai în cazul în care celelalte opțiuni de executare nu au dat rezultate. Instrumentele de executare ale unei localități vor fi modelate semnificativ de autoritățile care le sunt acordate din statul lor, precum și de resursele lor pentru urmărirea încălcărilor.

executarea codului de construcție

departamentele locale de construcții aplică codurile de construcție. Când se întreprinde o nouă construcție sau renovare, proprietarii prezintă planuri Departamentului de construcții, Departamentul decide dacă să emită un permis, iar apoi inspectorii angajați de Departamentul de construcții verifică conformitatea. Departamentele de construcții decid, de asemenea, dacă să emită permise de ocupare. Cu excepția anumitor circumstanțe, cum ar fi atunci când o clădire este renovată sau modificată semnificativ sau există o schimbare în utilizarea clădirii sau când o localitate impune noi modificări semnificative ale codului care necesită respectarea tuturor structurilor existente și noi într-o perioadă de vindecare mandatată, clădirile sunt de obicei obligate doar să respecte cerințele de cod care erau în vigoare la proiectarea și construirea clădirii. Cu alte cuvinte, legea nu impune, în general, ca clădirile deja construite să fie îmbunătățite ori de câte ori codul se schimbă.

proprietarii care încalcă codurile de construcție sunt supuși evaluării amenzilor, de obicei după ce au primit o notificare și un timp pentru corectare. La fel ca în contextul codului locuințelor, există două filozofii concurente pentru obținerea conformității voluntare a codului: descurajarea și facilitarea. Modelele de executare bazate pe perspectiva descurajării implică de obicei inspecția frecventă a activității de construcție, aplicarea uniformă și strictă a cerințelor de cod și autorizare și utilizarea sancțiunilor severe (cum ar fi ordinele de oprire a lucrărilor, amenzile și demolarea parțială a structurilor neautorizate) pentru a descuraja încălcările. Modelele de aplicare bazate pe perspectiva facilitativă se concentrează pe realizarea conformității voluntare prin relații bune de lucru cu proiectanții și contractanții. Conform acestor modele, Agenția de aplicare a legii utilizează orientări generale și flexibile în evaluarea conformității (concentrându-se mai degrabă pe atingerea obiectivelor de aplicare a legii decât pe litera strictă a legii), oferă stimulente precum programe de inspecție relaxate și clemență atunci când sunt detectate încălcări pentru a recompensa pe cei care depun eforturi de bună credință pentru a se conforma și oferă asistență tehnică pentru îmbunătățirea capacității constructorilor și contractanților.

Pentru mai multe informații despre aplicarea Codului de construcție, consultați codurile pentru locuințe și construcții.

finanțarea programelor de executare a codurilor

programele de executare a codurilor trebuie să fie finanțate suficient pentru a fi eficiente. În multe jurisdicții, legea statului limitează modul în care guvernele locale își pot finanța programele de aplicare a codului. Acolo unde legea statului permite, localitățile au o serie de opțiuni de finanțare. Aplicarea codului poate fi finanțată prin Fondul general al localităților (adică prin venituri din impozitul pe proprietate și alte forme de impozite locale și venituri partajate de stat). Unele localități finanțează aplicarea codului prin blocul de Dezvoltare Comunitară Granta program federal stabilit ca parte a Legea privind locuințele și dezvoltarea comunitară din 1974. Finanțează diverse activități de dezvoltare comunitară pentru revitalizarea cartierului, dezvoltarea economică, locuințe la prețuri accesibile și facilități și servicii comunitare mai bune. (CDBG), care este administrat de Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană din SUA. CDBG poate fi utilizat pentru activități specifice de aplicare a codului, cum ar fi salariile și alte cheltuieli de personal, precum și pentru costurile asociate procedurilor judiciare. De asemenea, localitățile finanțează adesea operațiunile de executare a codului prin veniturile primite din licențe, permise și taxe legate de reglementarea locuințelor. În cele din urmă, unele jurisdicții direcționează veniturile colectate din plata de către proprietari a penalităților și taxelor pentru încălcarea Codului casei către Programul de executare a codului.

alte aspecte ale programelor de aplicare a codului

1. resurse educaționale – unele programe de aplicare a codului locuințelor oferă programe educaționale și materiale pentru proprietarii de proprietăți. Boston, de exemplu, oferă cursuri pentru proprietarii de proprietăți cu privire la procesul de executare a codului și cerințele Codului de locuințe. Departamentul de locuințe din New York City oferă în mod similar instruire în managementul proprietății pentru proprietarii noi și mici.
2. mecanisme de finanțare pentru reparații – unele localități oferă finanțare proprietarilor de proprietăți pentru a repara condițiile defecte care încalcă Codul locativ. Orașul Los Angeles, de exemplu, a creat Programul Rent Escrow Account (REAP). În conformitate cu REAP, în cazul în care un proprietar nu remediază încălcările codului locuinței într-o perioadă de timp prescrisă, proprietatea poate fi plasată în programul REAP. În timp ce proprietatea se află în programul REAP și încălcările sunt încă restante, chiriașilor li se permite să plătească o sumă redusă de închiriere, stabilită de oraș, și pot plăti această sumă fie proprietarului, fie unui cont escrow. Banii din contul escrow pot fi apoi folosiți pentru reparații. Unele localități autorizează, de asemenea, orașul să efectueze reparații prin plasarea unui gaj pe proprietate pentru a acoperi costul. În New York City, de exemplu, programul de reparații de urgență (ERP) permite agenției de aplicare a codului locuințelor să ia măsuri pentru a corecta anumite încălcări ale codului locuințelor și clădirilor pe care proprietarul nu le-a remediat. Toate lucrările întreprinse de oraș sunt facturate proprietarului clădirii, iar factura poate include costul reparațiilor plus taxele aferente și/sau costul angajării unui antreprenor. În cazul în care proprietarul nu plătește factura, orașul este autorizat să introducă un drept de gaj fiscal asupra proprietății. Gaj fiscal va purta interes, și în cazul în care proiectul de lege este încă neplătită, orașul poate colecta prin vânzarea sau excluderea pe gaj.
3. programare bazată pe comunitate–unele localități adoptă programe pentru a instrui rezidenții să detecteze condițiile defecte care sunt cunoscute pericole pentru sănătate. În Seattle, de exemplu, Health Home Initiative educă rezidenții cu privire la tipurile de condiții de locuit care pot duce la astm și folosește asistente medicale comunitare pentru a oferi informații despre aceste pericole.

Exemple

• orașul Greensboro, Carolina de Nord a adoptat un program inovator de aplicare a codului local de locuințe în 2013. Orașul a creat un parteneriat formal cu organizația nonprofit de advocacy Greensboro Housing Coalition (GHC). Orașul și GHC au lucrat împreună la o campanie de educație publică, care a implicat distribuirea de materiale educaționale multilingve despre cerințele codului, întâlnirea cu membrii comunității pentru a explica procesul de aplicare a codului și facilitarea trimiterilor de aplicare a codului. Personalul Greensboro Code enforcement colaborează cu consilierii GHC pentru a preveni deplasarea rezidenților și pentru a rezolva alte probleme legate de locuințe.
• orașul Newark, New Jersey a încercat să îmbunătățească codul de locuințe de aplicare prin facilitarea coordonării între agenții. Orașul are un sistem de sesizare, prin care agențiile care învață despre condițiile de locuit substandard se pot referi la Agenția de aplicare a codului. În 2014, orașul a înființat un grup de lucru, Newark ‘ s life Improvement Task Force, care a căutat să consolideze și să perfecționeze sistemul de trimitere pentru a face aplicarea Codului mai eficientă.
• Alameda County Healthy Homes are un model de colaborare cod de locuințe de aplicare. Ofițerii de aplicare a codului colaborează cu proprietarii de proprietăți pentru a-i ajuta să-și aducă proprietățile în conformitate. Județul oferă resurse pentru proprietarii online, inclusiv informații despre asistența financiară pentru reparații și broșuri privind siguranța plumbului.

resurse Înruditeaceste resurse oferă informații utile pe această temă și includ surse pe care se bazează în pregătirea acestui brief.

• până la cod: strategii de aplicare a codului pentru locuințe sănătoase, Change Lab Solutions, este un ghid conceput pentru a oferi o imagine de ansamblu asupra practicilor și strategiilor necesare pentru programele de aplicare a codului pentru a proteja rezidenții și a păstra eficient locuințele.
• puterea& proximitatea aplicării Codului, Hester Street, este un raport care acoperă activitățile de fază I ale programului Cities RISE. Scopul implicării Hester Street în programul Cities RISE a fost identificarea oportunităților de creștere a capitalului propriu folosind aplicarea Codului. Eforturile lor au dus la un cadru echitabil de aplicare a codului.
• legile sănătoase privind locuințele care funcționează: o fișă informativă despre implementarea eficientă și clauzele de aplicare, soluțiile de laborator de schimbare, explică diferite moduri în care guvernele locale pot aplica codurile de întreținere a locuințelor și a proprietății și oferă informații generale despre tipurile de aplicare utilizate de orașe, orașe și județe.
• scurt Politica de aplicare a Codului de locuințe, progresul Local: Rețeaua Națională de politici municipale, oferă o imagine de ansamblu a politicilor de aplicare a codului de locuințe.
• recomandări de aplicare a codului pentru orașele mici, grupul de planificare rurală, prezintă politicile și strategiile de aplicare a codului în contextul municipalităților rurale.
• unele coduri locative se aplică numai anumitor tipuri de locuințe închiriate, cum ar fi locuințele multifamiliale. Codurile de locuințe tind să se aplice clădirilor de apartamente, duplexurilor, unităților unifamiliale închiriate și hotelurilor rezidențiale/caselor de locuit, dar tind să nu se aplice unităților ocupate de proprietari, proprietăților vacante și cazărilor de locuințe în hoteluri, moteluri, hanuri sau case turistice.

A se vedea, de asemenea:
reducerea plumb
asistență pentru modificări de siguranță acasă
programe de asistență de reabilitare proprietar