Articles

Code enforcement

by admin März 25, 2021

Übersicht

Staatliche und lokale Regierungen erlassen Wohnungs- und Baukodexeine Reihe von Regeln, die von einer Regierungsbehörde festgelegt wurden und Design, Bauverfahren und Konstruktionsdetails festlegen.s zu verlangen, dass Wohnimmobilien Mindeststandards für Gesundheit und Sicherheit erfüllen.

Um die Einhaltung der Wohnungs- und Bauvorschriften sicherzustellen, müssen Städte, Gemeinden und Landkreise Aktivitäten zur Durchsetzung des Codes durchführen. Die Durchsetzung von Wohnungs- und Bauvorschriften trägt nicht nur dazu bei, die Bewohnbarkeit bestimmter Immobilien zu gewährleisten, die gegen den Kodex verstoßen, sondern trägt auch dazu bei, die Sicherheit der umliegenden Häuser zu gewährleisten. Ein Haus, das zum Beispiel deutliche Anzeichen von Verlassenheit und Vernachlässigung zeigt, kann ein Ziel für kriminelle Aktivitäten sein, die die Sicherheit benachbarter Bewohner gefährden. Städte, Gemeinden und Landkreise verfolgen je nach Größe, gesetzlichen Behörden, Ressourcen und örtlichen Gegebenheiten unterschiedliche Ansätze zur Durchsetzung des Kodex. Einige Jurisdiktionen nehmen kontradiktorische Modelle an, die auf die Bestrafung von Verletzern konzentriert werden, während andere kooperative Modelle annehmen, die auf das Helfen von Eigentümern fokussiert werden, ihre Eigenschaften in Übereinstimmung zu bringen. Die Durchsetzung des Wohnungsgesetzes kann auf administrativer, Zivil- und / oder strafrechtlicher Ebene erfolgen. Einige Gerichtsbarkeiten verlassen sich in erster Linie auf Einwohner, um mögliche Verstöße zu melden, während andere einen proaktiveren Ansatz verfolgen und regelmäßig Inspektionserhebungen oder andere Inspektionen durchführen. Die Durchsetzung der Bauvorschriften wird von einer lokalen Gebäudeabteilung durchgeführt und erfolgt in der Regel durch Überprüfung der Entwurfspläne und Erteilung von Genehmigungen, wenn ein Neubau oder eine Renovierung durchgeführt wird.

Gehäuse-Code-Inspektionsmodelle

Code-Inspektionsmodelle können entweder proaktiv oder reaktiv sein. Bei proaktiven Modellen führt die Durchsetzungsbehörde routinemäßige Inspektionen aller abgedeckten Wohnungen durch. Inspektionen finden regelmäßig statt, unabhängig davon, ob ein Mieter oder Nachbar eine Beschwerde eingereicht hat. Regelmäßige Inspektionen ersetzen jedoch nicht beschwerdebasierte Inspektionen – Inspektionen werden auch als Reaktion auf die Meldung möglicher Verstöße durch die Mieter durchgeführt.

Es wird allgemein angenommen, dass proaktive Inspektionen dazu führen können, Verstöße früher zu erkennen und Beschwerden im Laufe der Zeit zu reduzieren. Es wird auch davon ausgegangen, dass proaktive Modelle gefährdeten Mietern zugute kommen, die möglicherweise nicht über das Beschwerdesystem Bescheid wissen, Vergeltungsmaßnahmen ihrer Vermieter befürchten, wenn sie sich beschweren, und / oder denen möglicherweise die Sprachkenntnisse fehlen, die für die Navigation in einem beschwerdebasierten System erforderlich sind. Undokumentierte Mieter zögern aufgrund dieser Hindernisse möglicherweise besonders, beschwerdebasierte Systeme zu verwenden. Proaktive Inspektionsprogramme können auch Immobilienbesitzern zugute kommen, indem sie ihnen helfen, auf fehlerhafte Bedingungen aufmerksam zu werden, bevor sie sich verschlechtern, und indem sie Anreize für vorbeugende Wartung schaffen.

Reaktive Inspektionsmodelle sind dagegen beschwerdebasiert. Inspektionen finden nur statt, wenn Mieter oder Nachbarn mögliche Verstöße melden. Da reaktive Inspektionsprogramme auf der Meldung von Anwohnern beruhen, ist es weniger wahrscheinlich, dass die Code Enforcement Agency über alle Verstöße informiert ist, die vor Ort vorliegen. Gefährdete Mieter, die Vergeltungsmaßnahmen befürchten und / oder sich mit dem Meldesystem nicht auskennen, zögern möglicherweise, Beschwerden einzureichen. Daher dürften Wohnungen, die von diesen Bewohnern bewohnt werden, außerhalb des Radars der Code Enforcement Agency liegen.

Die Größe und die Ressourcen einer Lokalität können den Ansatz für Code-Inspektionen erheblich beeinflussen. Gut ausgestattete und mittelgroße Ortschaften können gut positioniert sein, um über die konsistente Personalinfrastruktur zu verfügen, um Immobilien proaktiv zu inspizieren. Orte mit weniger Ressourcen oder ein sehr großes Portfolio von Strukturen verfügen möglicherweise nicht über die Personalkapazität oder die Ressourcen, um alle Strukturen regelmäßig routinemäßig inspizieren zu können.

Housing Code Enforcement models

Es gibt zwei Hauptmodelle der Durchsetzung des Housing Code, das „traditionelle“ Modell und das „Cooperative Compliance“ – oder „Facilitative“ -Modell. Nach dem traditionellen Modell konzentrieren sich Code Enforcement Officers fast ausschließlich auf die Durchführung von Inspektionen und die Herausgabe von Verstößen. Sobald ein Code Officer einen Verstoß feststellt, wird der Eigentümer benachrichtigt und erhält eine bestimmte Zeit zur Einhaltung. Wenn der Eigentümer nicht innerhalb dieser Frist einhält, wird er mit Sanktionen wie Geldstrafen konfrontiert. Dieses Modell wird oft dafür kritisiert, dass es zu Ergebnissen führt, bei denen Immobilienbesitzer das Nötigste reparieren, um eine Geldstrafe zu vermeiden.Im Rahmen des Cooperative Compliance / Facilitative-Modells arbeiten Code Enforcement Officers mit Immobilienbesitzern zusammen, um ihnen zu helfen, ihre Immobilien in Übereinstimmung zu bringen. Dieses Modell ist weit weniger kontradiktorisch als das traditionelle Modell. Code Enforcement Officers werden Immobilienbesitzer über gesundes Wohnen aufklären und sie mit finanziellen Ressourcen vertraut machen, die ihnen helfen, notwendige Reparaturen durchzuführen. Befürworter des kooperativen Compliance-Modells glauben, dass dies dazu führen kann, dass Eigentümer umfangreichere Reparaturen durchführen, als gesetzlich vorgeschrieben.

Durchsetzungsmodelle können von der Größe, den Ressourcen und dem Gebäudebestand des Ortes geprägt sein. Gut ausgestattete Orte mit einem relativ homogenen Gebäudebestand können gut positioniert sein, um über eine Personalinfrastruktur zu verfügen, die sowohl in der Inspektion von Immobilien als auch in dem, was strukturell oder finanziell erforderlich ist, um Verstöße zu korrigieren, geschult ist. Orte mit weniger Ressourcen oder ein sehr vielfältiges Portfolio von Wohnstrukturen verfügen möglicherweise nicht über die Personalkapazität oder die Ressourcen, um das erforderliche Maß an Anleitung bereitzustellen, um den Eigentümern dabei zu helfen, Verstöße zu beheben.

Ebenen der Durchsetzung des Wohnungsgesetzbuchs

Es gibt drei Hauptebenen der Durchsetzung des Wohnungsgesetzbuchs: Verwaltungs-, Zivil- und Strafrecht. Die administrative Durchsetzung erfolgt innerhalb der lokalen Regierung. Im Allgemeinen informiert der Code Enforcement Officer zuerst den Eigentümer über den Verstoß. Wenn der Verstoß nicht innerhalb der erforderlichen Frist behoben wird, kann die Behörde eine Reihe verschiedener Sanktionen anordnen. Dazu gehören die Festsetzung von Verwaltungsstrafen, die Erteilung einer Anordnung zur Beseitigung des Verstoßes oder die Aussetzung einer Lizenz oder Genehmigung. Einige Orte haben die Befugnis, ein Pfandrecht auf das Eigentum zu verhängen, wenn der Eigentümer die Strafen nicht zahlt. Der Grundstückseigentümer ist im Allgemeinen in der Lage, die Bestimmung und die Sanktionen der Lokalität durch eine Verwaltungsverhandlung und dann zu einem Berufungsausschuss oder zu einem Versuchsgericht zu appellieren.

Die zivilrechtliche Durchsetzung beginnt dagegen im Gerichtssystem. Die Stelle archiviert eine Klage, die einen Auftrag sucht, dass die Verletzung repariert wird und manchmal, dass Strafen auferlegt werden, wenn der Inhaber so tut nicht. Ortschaften verfolgen im Allgemeinen nur die zivilrechtliche Durchsetzung in schwerwiegenden Fällen, in denen die Verwaltungsdurchsetzung bei der Behebung des Verstoßes nicht erfolgreich war oder in denen das Eigentum Gesundheits- oder Sicherheitsbedrohungen darstellt. Die strafrechtliche Durchsetzung ist die am wenigsten verbreitete Art der Durchsetzung des Wohnungsgesetzes. In Jurisdiktionen, die Wohnungsgesetzbuchverletzungen kriminalisiert haben, wird eine Übertretung normalerweise als Vergehen oder als Übertretung betrachtet.

Die Strafverfolgung kann von einem Bezirksstaatsanwalt oder einem Stadtstaatsanwalt eingeleitet werden. Die Durchsetzung des Wohnungsgesetzbuchs durch das kriminelle System wird im Allgemeinen als Strategie des letzten Auswegs angesehen, die nur dann angewendet werden sollte, wenn die anderen Durchsetzungsoptionen keine Ergebnisse erbracht haben. Die Durchsetzungsinstrumente eines Ortes werden maßgeblich von den ihnen von ihrem Staat gewährten Behörden sowie von ihren Ressourcen zur Verfolgung von Verstößen geprägt.

Durchsetzung von Bauvorschriften

Lokale Bauabteilungen setzen Bauvorschriften durch. Wenn ein Neubau oder eine Renovierung durchgeführt wird, reichen die Eigentümer Pläne bei der Bauabteilung ein, die Abteilung entscheidet, ob eine Genehmigung erteilt werden soll, und dann überprüfen die von der Bauabteilung eingesetzten Inspektoren die Einhaltung. Bauabteilungen entscheiden auch, ob Belegungsgenehmigungen erteilt werden. Außer unter bestimmten Umständen, z. B. wenn ein Gebäude erheblich renoviert oder verändert wird oder sich die Nutzung des Gebäudes ändert oder wenn ein Ort neue signifikante Codeänderungen vorschreibt, die die Einhaltung aller bestehenden und neuen Strukturen innerhalb eines vorgeschriebenen Zeitraums erfordern, Gebäude müssen in der Regel nur die Codeanforderungen erfüllen, die zum Zeitpunkt der Planung und Errichtung des Gebäudes in Kraft waren. Mit anderen Worten, das Gesetz verlangt im Allgemeinen nicht, dass bereits errichtete Gebäude verbessert werden, wenn sich der Kodex ändert.

Eigentümer, die gegen Bauvorschriften verstoßen, werden mit Geldbußen belegt, in der Regel nach Benachrichtigung und Korrekturzeit. Ähnlich wie im Kontext des Housing Code gibt es zwei konkurrierende Philosophien, um die Einhaltung des freiwilligen Codes zu erreichen: Abschreckung und Erleichterung. Durchsetzungsmodelle, die auf der Abschreckungsperspektive basieren, beinhalten in der Regel eine häufige Inspektion der Bautätigkeit, eine einheitliche und strikte Anwendung der Kodex- und Genehmigungsanforderungen sowie die Anwendung strenger Sanktionen (z. B. Arbeitsaufträge, Geldbußen und den teilweisen Abriss nicht autorisierter Strukturen), um Verstöße abzuschrecken. Durchsetzungsmodelle, die auf der facilitativen Perspektive basieren, konzentrieren sich auf die freiwillige Einhaltung durch gute Arbeitsbeziehungen mit Designern und Auftragnehmern. Im Rahmen dieser Modelle verwendet die Durchsetzungsbehörde allgemeine, flexible Richtlinien bei der Bewertung der Einhaltung (wobei der Schwerpunkt auf der Erreichung der Durchsetzungsziele und nicht auf dem strengen Buchstaben des Gesetzes liegt), bietet Anreize wie entspannte Inspektionspläne und Kronzeugenregelung, wenn Verstöße festgestellt werden, um diejenigen zu belohnen, die sich in gutem Glauben um die Einhaltung bemühen, und bietet technische Unterstützung, um die Kapazität von Bauherren und Bauunternehmern zu verbessern.

Weitere Informationen zur Durchsetzung von Bauvorschriften finden Sie unter Wohnungs- und Bauvorschriften.

Finanzierung von Programmen zur Durchsetzung des Kodex

Programme zur Durchsetzung des Kodex müssen ausreichend finanziert sein, um wirksam zu sein. In vielen Jurisdiktionen begrenzt Zustandgesetz, wie Kommunalverwaltungen ihre Codedurchsetzungsprogramme finanzieren können. Wo das staatliche Recht es zulässt, haben die Gemeinden eine Reihe von Finanzierungsmöglichkeiten. Die Durchsetzung des Kodex kann durch den allgemeinen Fonds eines Ortes finanziert werden (d. H. Durch Grundsteuereinnahmen und andere Formen lokaler Steuern und geteilter staatlicher Einnahmen). Einige Ortschaften finanzieren die Durchsetzung des Kodex durch das Bundesprogramm Community Development Block GrantA, das im Rahmen des Housing and Community Development Act von 1974 eingerichtet wurde. Es finanziert verschiedene Gemeindeentwicklungsaktivitäten zur Wiederbelebung der Nachbarschaft, wirtschaftliche Entwicklung, bezahlbarer Wohnraum, und bessere Gemeinschaftseinrichtungen und -dienstleistungen. (CDBG) Programm, das vom US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung verwaltet wird. CDBG kann für bestimmte Code-Durchsetzungsaktivitäten wie Gehälter und andere Personalkosten sowie für die mit Gerichtsverfahren verbundenen Kosten verwendet werden. Localities finanzieren auch häufig Code-Durchsetzungsoperationen durch die Einnahmen aus den Lizenzen, Genehmigungen und Gebühren im Zusammenhang mit der Wohnungsregulierung. Schließlich leiten einige Gerichtsbarkeiten die Einnahmen aus der Zahlung von Strafen und Gebühren durch Eigentümer für Verstöße gegen den Hauscode an das Code Enforcement Program weiter.

Andere Aspekte von Code–Durchsetzungsprogrammen

Bildungsressourcen – Einige Housing Code Enforcement-Programme bieten Bildungsprogramme und Materialien für Immobilienbesitzer. Boston zum Beispiel bietet Kurse für Immobilienbesitzer über den Code-Durchsetzungsprozess und die Anforderungen des Housing Code an. Das New Yorker Housing Department bietet ebenfalls Immobilienverwaltungstrainings für neue und kleine Vermieter an.Finanzierungsmechanismen für Reparaturen – Einige Orte bieten Immobilienbesitzern eine Finanzierung an, um defekte Bedingungen zu reparieren, die gegen das Wohnungsgesetz verstoßen. Die Stadt Los Angeles hat zum Beispiel das Rent Escrow Account Program (REAP) ins Leben gerufen. Unter REAP, wo ein Eigentümer Verstöße gegen den Wohnungskodex nicht innerhalb einer vorgeschriebenen Zeit behebt, kann die Immobilie in das REAP-Programm aufgenommen werden. Während sich die Immobilie im REAP-Programm befindet und Verstöße noch ausstehen, dürfen Mieter einen reduzierten Mietbetrag zahlen, wie von der Stadt festgelegt, und sie können diesen Betrag entweder an den Eigentümer oder an ein Treuhandkonto zahlen. Das Geld auf dem Treuhandkonto kann dann für Reparaturen verwendet werden. Einige Ortschaften ermächtigen die Stadt auch, Reparaturen durchzuführen, indem sie ein Pfandrecht auf das Grundstück legen, um die Kosten zu decken. In New York City zum Beispiel ermöglicht das Emergency Repair Program (ERP) der Housing Code Enforcement Agency, Maßnahmen zu ergreifen, um bestimmte Verstöße gegen das Wohnungs- und Baugesetzbuch zu korrigieren, die der Eigentümer nicht behoben hat. Alle von der Stadt durchgeführten Arbeiten werden dem Bauherrn in Rechnung gestellt, und die Rechnung kann die Kosten für die Reparaturen zuzüglich der damit verbundenen Gebühren und / oder die Kosten für die Einstellung eines Auftragnehmers enthalten. Wenn der Eigentümer die Rechnung nicht bezahlt, ist die Stadt berechtigt, ein Steuerpfandrecht auf das Grundstück zu legen. Das Steuerpfandrecht wird Zinsen tragen, und wenn die Rechnung noch unbezahlt ist, kann die Stadt durch Verkauf oder Zwangsvollstreckung des Pfandrechts einziehen.Community-based Programming – Einige Ortschaften übernehmen Programme, um die Bewohner zu schulen, um defekte Bedingungen zu erkennen, die bekannte Gesundheitsgefahren darstellen. In Seattle zum Beispiel informiert die Health Home Initiative die Bewohner über die Arten von Wohnbedingungen, die zu Asthma führen können, und nutzt Community Nurses, um über diese Gefahren zu informieren.

Beispiele

Die Stadt Greensboro, North Carolina, hat 2013 ein innovatives Programm zur Durchsetzung des lokalen Wohnungsgesetzes verabschiedet. Die Stadt gründete eine formelle Partnerschaft mit der gemeinnützigen Interessenvertretung Greensboro Housing Coalition (GHC). Die Stadt und GHC arbeiteten gemeinsam an einer öffentlichen Aufklärungskampagne, Dies beinhaltete die Verteilung mehrsprachiger Unterrichtsmaterialien über Code-Anforderungen, Treffen mit Community-Mitgliedern, um den Code-Durchsetzungsprozess zu erklären, und Erleichterung von Code-Durchsetzungsempfehlungen. Das Personal der Greensboro Code Enforcement arbeitet mit GHC-Beratern zusammen, um die Vertreibung von Bewohnern zu verhindern und andere Wohnungsprobleme zu lösen.
Die Stadt Newark, New Jersey, hat versucht, die Durchsetzung des Housing Code zu verbessern, indem sie die behördenübergreifende Koordination erleichtert. Die Stadt verfügt über ein Überweisungssystem, über das Agenturen, die von minderwertigen Wohnbedingungen erfahren, sich an die Code Enforcement Agency wenden können. Im Jahr 2014 gründete die Stadt eine Taskforce, Newarks Life Improvement Task Force, die versucht hat, das Überweisungssystem zu stärken und zu verfeinern, um die Durchsetzung des Kodex effektiver zu gestalten.
Alameda County Healthy Homes hat ein Modell zur Durchsetzung des Collaborative Housing Code. Code Enforcement Officers arbeiten mit Immobilienbesitzern zusammen, um ihnen zu helfen, ihre Immobilien in Übereinstimmung zu bringen. Der Landkreis stellt Ressourcen für Eigentümer online zur Verfügung, einschließlich Informationen über finanzielle Unterstützung für Reparaturen und Broschüren zur Bleisicherheit.

Micro Blogs