Descripción general

Para garantizar el cumplimiento de los códigos de vivienda y construcción, las ciudades, pueblos y condados deberán participar en actividades de cumplimiento del código. La aplicación del código de vivienda y construcción no solo ayuda a garantizar la habitabilidad de propiedades específicas que violan el código, sino que también ayuda a mantener seguros los hogares circundantes. Un hogar que muestra signos claros de abandono y negligencia, por ejemplo, puede ser blanco de actividades delictivas que comprometan la seguridad de los residentes vecinos. Las ciudades, pueblos y condados adoptan diferentes enfoques para la aplicación del código dependiendo de su tamaño, autoridades legales, recursos y circunstancias locales. Algunas jurisdicciones adoptan modelos contradictorios centrados en penalizar a los infractores, mientras que otras adoptan modelos cooperativos centrados en ayudar a los propietarios a cumplir con sus propiedades. La aplicación del código de vivienda puede tener lugar a nivel administrativo, civil y/o penal. Algunas jurisdicciones dependen principalmente de los residentes para reportar posibles violaciones, mientras que otras adoptan un enfoque más proactivo y realizan estudios de parabrisas u otras inspecciones de forma regular. La aplicación del código de construcción es llevada a cabo por un departamento local de edificios, y generalmente se lleva a cabo mediante la revisión de los planos de diseño y la emisión de permisos cuando se van a llevar a cabo nuevas construcciones o renovaciones.

Modelos de inspección de código de carcasa

Los modelos de inspección de código pueden ser proactivos o reactivos. Bajo modelos proactivos, la agencia de aplicación de la ley lleva a cabo inspecciones de rutina de todas las viviendas cubiertas. Las inspecciones se realizan periódicamente, independientemente de si un inquilino o vecino ha presentado una queja. Sin embargo, las inspecciones periódicas no sustituyen a las inspecciones basadas en quejas, sino que también se realizan en respuesta a los informes de los inquilinos sobre posibles violaciones.

En general se considera que las inspecciones proactivas pueden conducir a una identificación más temprana de las violaciones y a la reducción de las denuncias con el tiempo. También se entiende que los modelos proactivos benefician a los inquilinos vulnerables que pueden no conocer el sistema de quejas, pueden temer represalias de sus propietarios si se quejan y/o que pueden carecer de las habilidades lingüísticas necesarias para navegar por un sistema basado en quejas. Los inquilinos indocumentados pueden ser particularmente reacios a usar sistemas basados en quejas debido a estas barreras. Los programas de inspección proactivos también pueden beneficiar a los propietarios al ayudarlos a tomar conciencia de las condiciones defectuosas antes de que empeoren e incentivar el mantenimiento preventivo.

Los modelos de inspección reactiva, por el contrario, se basan en reclamaciones. Las inspecciones ocurren solo cuando los inquilinos o vecinos reportan posibles violaciones. Debido a que los programas de inspección reactiva se basan en los informes de los residentes, es menos probable que la agencia de cumplimiento del código esté al tanto de todas las violaciones que existen en la localidad. Los inquilinos vulnerables, que temen represalias y / o no conocen el sistema de denuncia, pueden ser reacios a presentar quejas. Por lo tanto, es probable que las viviendas habitadas por estos residentes queden fuera del radar de la agencia de aplicación de códigos.

El tamaño y los recursos de una localidad pueden dar forma significativa al enfoque de las inspecciones de códigos. Las localidades con recursos suficientes y de tamaño moderado pueden estar bien posicionadas para tener la infraestructura de personal consistente para inspeccionar propiedades de manera proactiva. Las localidades con menos recursos, o una cartera muy grande de estructuras, pueden no tener la capacidad de personal o los recursos para poder inspeccionar rutinariamente todas las estructuras de manera regular.

Modelos de cumplimiento del código de vivienda

Hay dos modelos principales de cumplimiento del código de vivienda, conocidos como el modelo «tradicional» y el modelo de «cumplimiento cooperativo» o «facilitador». Según el modelo tradicional, los funcionarios encargados de hacer cumplir el código se centran casi por completo en la realización de inspecciones y la emisión de infracciones. Una vez que un oficial de código emite una violación, se notifica al propietario y se le da una cierta cantidad de tiempo para cumplir. Si el dueño de la propiedad no cumple dentro de ese período de tiempo, se enfrentará a sanciones, como multas financieras. Este modelo a menudo es criticado por conducir a resultados en los que los propietarios hacen las reparaciones mínimas para evitar ser multados.

Bajo el modelo cooperativo de cumplimiento / facilitación, los oficiales de cumplimiento del código trabajan con los propietarios para ayudarlos a que sus propiedades cumplan con las normas. Este modelo es mucho menos conflictivo que el modelo tradicional. Los oficiales encargados de hacer cumplir el Código educarán a los propietarios sobre viviendas saludables y les presentarán recursos financieros que les ayudarán a hacer las reparaciones necesarias. Los defensores del modelo de cumplimiento cooperativo creen que puede llevar a los propietarios a hacer reparaciones más sustanciales de las que se requieren legalmente.

Los modelos de aplicación de la ley pueden estar moldeados de manera significativa por el tamaño, los recursos y el parque de edificios de la localidad. Las localidades con recursos suficientes y un parque de edificios relativamente homogéneo pueden estar en condiciones de contar con una infraestructura de personal capacitado tanto para inspeccionar las propiedades como para lo que se necesita estructural o financieramente a fin de corregir las violaciones. Las localidades con menos recursos, o una cartera muy diversa de estructuras residenciales, pueden no tener la capacidad de personal o los recursos para poder proporcionar el nivel de orientación necesario para ayudar a los propietarios a comprender cómo remediar las violaciones.

Niveles de aplicación del código de la vivienda

Hay tres niveles principales de aplicación del código de la vivienda: administrativo, civil y penal. La aplicación administrativa se lleva a cabo dentro del gobierno local. En general, el oficial de cumplimiento del código primero notifica la violación al propietario de la propiedad. Si la violación no se subsana en el plazo asignado, la localidad puede ordenar varias sanciones diferentes. Estos incluyen la imposición de sanciones administrativas, la emisión de una orden para que se elimine la violación o la suspensión de una licencia o permiso. Algunas localidades tienen la autoridad de imponer un gravamen sobre la propiedad si el propietario no paga las multas. El propietario de la propiedad generalmente puede apelar la determinación y las sanciones de la localidad a través de una audiencia administrativa y luego ante una junta de apelaciones o un tribunal de primera instancia.

La ejecución civil, por el contrario, comienza en el sistema judicial. La localidad presentará una demanda para solicitar una orden de reparación de la violación y, a veces, de imposición de sanciones si el propietario no lo hace. Por lo general, las localidades solo persiguen la aplicación civil en casos graves en que la aplicación administrativa no ha logrado remediar la violación, o cuando la propiedad representa una amenaza para la salud o la seguridad. La aplicación penal es el tipo menos común de aplicación del código de vivienda. En las jurisdicciones que han tipificado como delito las violaciones del código de vivienda, una violación generalmente se considera un delito menor o una infracción.

La aplicación de la ley penal puede ser iniciada por un fiscal de distrito o un fiscal de la ciudad. La aplicación del código de vivienda a través del sistema penal generalmente se considera una estrategia de último recurso que solo debe utilizarse cuando las otras opciones de aplicación no han dado resultados. Las herramientas de aplicación de la ley de una localidad serán moldeadas de manera significativa por las autoridades que les sean otorgadas por su estado, así como por sus recursos para perseguir las violaciones.

Aplicación de códigos de construcción

Los departamentos de construcción locales hacen cumplir los códigos de construcción. Cuando se está llevando a cabo una nueva construcción o renovación, los propietarios presentan los planes al departamento de construcción, el departamento decide si expedir un permiso y luego los inspectores empleados por el departamento de construcción verifican el cumplimiento. Los departamentos de construcción también deciden si expedir permisos de ocupación. Excepto en ciertas circunstancias, como cuando un edificio se renueva o altera significativamente o hay un cambio en el uso del edificio, o cuando una localidad exige nuevos cambios significativos en el código que requieren el cumplimiento de todas las estructuras existentes y nuevas dentro de un período de curación obligatorio, los edificios generalmente solo deben cumplir con los requisitos del código que estaban en vigor cuando se diseñó y construyó el edificio. En otras palabras, la ley generalmente no requiere que los edificios ya construidos se mejoren cada vez que cambia el código.

Los propietarios que violen los códigos de construcción están sujetos a la evaluación de multas, por lo general después de recibir un aviso y tiempo para corregirlo. Al igual que en el contexto del código de vivienda, hay dos filosofías que compiten para obtener el cumplimiento voluntario del código: disuasión y facilitación. Los modelos de aplicación basados en la perspectiva de la disuasión suelen incluir inspecciones frecuentes de la actividad de construcción, la aplicación uniforme y estricta de los requisitos de códigos y permisos, y el uso de sanciones severas (como órdenes de detención de trabajo, multas y demolición parcial de estructuras no autorizadas) para disuadir las violaciones. Los modelos de aplicación basados en la perspectiva de facilitación se centran en lograr el cumplimiento voluntario a través de buenas relaciones de trabajo con diseñadores y contratistas. Con arreglo a estos modelos, el organismo de aplicación de la ley utiliza directrices generales y flexibles para evaluar el cumplimiento (centrándose en el logro de los objetivos de aplicación de la ley en lugar de la letra estricta de la ley), ofrece incentivos como horarios de inspección relajados y indulgencia cuando se detectan violaciones a fin de recompensar a quienes se esfuerzan de buena fe por cumplir la ley, y proporciona asistencia técnica para mejorar la capacidad de los constructores y contratistas.

Para obtener más información sobre la aplicación de los códigos de construcción, consulte Códigos de Vivienda y Construcción.

Programas de aplicación de códigos de financiación

Los programas de aplicación de códigos deben contar con fondos suficientes para ser eficaces. En muchas jurisdicciones, la ley estatal limita la forma en que los gobiernos locales pueden financiar sus programas de aplicación del código. Cuando la ley estatal lo permite, las localidades tienen varias opciones de financiamiento. La aplicación del código puede financiarse a través del fondo general de las localidades (es decir, a través de los ingresos por impuestos a la propiedad y otras formas de impuestos locales e ingresos estatales compartidos). Algunas localidades financian la aplicación del código a través del programa federal de Desarrollo Comunitario Block GrantA establecido como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1974. Financia varias actividades de desarrollo comunitario para la revitalización de vecindarios, el desarrollo económico, viviendas asequibles y mejores instalaciones y servicios comunitarios. (CDBG), que es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. El CDBG se puede utilizar para actividades específicas de aplicación del código, como salarios y otros gastos de personal, así como para los costos asociados con los procedimientos legales. Las localidades también a menudo financian las operaciones de aplicación del código a través de los ingresos recibidos de las licencias, permisos y tarifas relacionadas con la regulación de la vivienda. Finalmente, algunas jurisdicciones dirigen los ingresos recaudados por el pago de multas y tarifas de los propietarios por violar el código de la casa al programa de cumplimiento del código.

Otros aspectos de los programas de cumplimiento de códigos

1. Recursos educativos: Algunos programas de cumplimiento de códigos de vivienda proporcionan programación y materiales educativos para propietarios. Boston, por ejemplo, ofrece cursos para propietarios sobre el proceso de aplicación del código y los requisitos del Código de Vivienda. Del mismo modo, el departamento de vivienda de la ciudad de Nueva York ofrece capacitación en administración de propiedades para propietarios nuevos y pequeños.
2. Mecanismos de financiamiento para reparaciones – Algunas localidades ofrecen financiamiento a los propietarios para reparar condiciones defectuosas que violan el código de vivienda. La Ciudad de Los Ángeles, por ejemplo, creó el Programa de Cuenta de Depósito en Garantía de Alquiler (REAP). Bajo REAP, cuando un propietario no remedia las violaciones del código de vivienda dentro de un período de tiempo prescrito, la propiedad puede ser incluida en el programa REAP. Mientras la propiedad está en el programa REAP y las violaciones aún están pendientes, los inquilinos pueden pagar una cantidad de alquiler reducida, según lo establecido por la Ciudad, y pueden pagar esa cantidad al propietario o a una cuenta de depósito en garantía. El dinero en la cuenta de depósito en garantía se puede usar para reparaciones. Algunas localidades también autorizan a la Ciudad a realizar reparaciones colocando un gravamen sobre la propiedad para cubrir el costo. En la Ciudad de Nueva York, por ejemplo, el Programa de Reparaciones de Emergencia (ERP, por sus siglas en inglés) permite a la agencia de cumplimiento del código de vivienda tomar medidas para corregir ciertas violaciones del código de vivienda y construcción que el propietario no ha podido remediar. Todo el trabajo realizado por la Ciudad se factura al propietario del edificio, y la factura puede incluir el costo de las reparaciones más los cargos relacionados y/o el costo de contratar a un contratista. Si el propietario no paga la factura, la Ciudad está autorizada a imponer un gravamen sobre la propiedad. El gravamen de impuestos devengará intereses, y si la factura aún no se ha pagado, la Ciudad puede cobrarlo vendiendo o ejecutando una hipoteca sobre el gravamen.
3. Programación basada en la comunidad: Algunas localidades adoptan programas para capacitar a los residentes para detectar condiciones defectuosas que son peligros conocidos para la salud. En Seattle, por ejemplo, la Iniciativa Health Home educa a los residentes sobre los tipos de condiciones de vivienda que pueden provocar asma y utiliza enfermeras de la comunidad para brindar información sobre estos peligros.

Ejemplos

• La Ciudad de Greensboro, Carolina del Norte, adoptó un innovador programa de aplicación del código de vivienda local en 2013. La Ciudad creó una asociación formal con la organización de defensa sin fines de lucro Greensboro Housing Coalition (GHC). La Ciudad y GHC trabajaron juntos en una campaña de educación pública, que incluyó la distribución de materiales educativos multilingües sobre los requisitos del código, reuniones con miembros de la comunidad para explicar el proceso de aplicación del código y la facilitación de referencias para la aplicación del código. El personal de cumplimiento del código de Greensboro colabora con los consejeros de GHC para prevenir el desplazamiento de residentes y resolver otros problemas de vivienda.
• La Ciudad de Newark, Nueva Jersey, ha intentado mejorar la aplicación del código de vivienda facilitando la coordinación interinstitucional. La Ciudad tiene un sistema de referencia, a través del cual las agencias que se enteran de condiciones de vivienda deficientes pueden referirse a la agencia de aplicación del código. En 2014, la Ciudad estableció un grupo de trabajo, el Grupo de Trabajo para la Mejora de la Vida de Newark, que ha tratado de fortalecer y refinar el sistema de referencia para hacer que la aplicación del código sea más efectiva.
• Alameda County Healthy Homes tiene un modelo de aplicación del código de vivienda colaborativa. Los funcionarios encargados de hacer cumplir el Código colaboran con los propietarios para ayudarlos a cumplir con sus propiedades. El Condado proporciona recursos para los propietarios en línea, incluida información sobre asistencia financiera para reparaciones y folletos sobre la seguridad del plomo.

Recursos relacionadoscestos recursos proporcionan información útil sobre el tema e incluyen fuentes en las que se basó para preparar este informe.

• Hasta el Código: Estrategias de cumplimiento de Códigos para Viviendas Saludables, Change Lab Solutions, es una guía diseñada para brindar una visión general de las prácticas y estrategias necesarias para que los programas de cumplimiento de códigos protejan a los residentes y preserven la vivienda de manera efectiva.
• El Power & Proximidad de la aplicación de Códigos, Hester Street, es un informe que cubre las actividades de fase I del programa Cities RISE. El objetivo de la participación de Hester Street en el programa Cities RISE era identificar oportunidades para aumentar la equidad mediante la aplicación de códigos. Sus esfuerzos dieron como resultado un marco equitativo de aplicación del código.
• Leyes de vivienda saludable que Funcionan: Una Hoja Informativa sobre Cláusulas de Implementación y Cumplimiento Efectivos, Soluciones de Laboratorio de Cambios, explica las diferentes formas en que los gobiernos locales pueden hacer cumplir los códigos de mantenimiento de vivienda y propiedad, y proporciona información general sobre los tipos de cumplimiento utilizados por ciudades, pueblos y condados.
• Resumen de la Política de Cumplimiento del Código de Vivienda, Progreso Local: La Red Nacional de Políticas Municipales ofrece una visión general de las políticas de aplicación del código de vivienda.
• Recomendaciones de Aplicación del Código para Pueblos Pequeños, Grupo de Planificación Rural, esboza las políticas y estrategias de aplicación del código en el contexto de los municipios rurales.
• Algunos códigos de vivienda solo se aplican a ciertos tipos de vivienda de alquiler, como las viviendas multifamiliares. Los códigos de vivienda tienden a aplicarse a edificios de apartamentos, dúplex, unidades unifamiliares alquiladas y hoteles residenciales/casas de huéspedes, pero tienden a no aplicarse a unidades ocupadas por los propietarios, propiedades vacías y alojamiento en hoteles, moteles, posadas u hogares turísticos.

Ver también:
Reducción de plomo
Asistencia para modificaciones de seguridad en el hogar
Programas de asistencia para rehabilitación de propietarios de vivienda