Overview

asumis-ja rakennusmääräysten noudattamisen varmistamiseksi kaupunkien, kaupunkien ja läänien on osallistuttava säännöstön täytäntöönpanoon. Asumis-ja rakennuslakien valvonta ei ainoastaan auta varmistamaan tiettyjen määräysten vastaisten kiinteistöjen asumiskelpoisuutta, vaan auttaa myös pitämään ympäröivät kodit turvallisina. Koti, jossa on selviä merkkejä esimerkiksi heitteillejätöstä ja laiminlyönnistä, voi olla naapuriasukkaiden turvallisuutta vaarantavan rikollisen toiminnan kohde. Kaupungit, kunnat ja maakunnat suhtautuvat koodien täytäntöönpanoon eri tavoin riippuen niiden koosta, lakisääteisistä viranomaisista, resursseista ja paikallisista olosuhteista. Jotkut lainkäyttöalueet ottavat käyttöön kontradiktorisia malleja, jotka keskittyvät rankaisemaan rikkojia, kun taas toiset ottavat käyttöön yhteistyömalleja, jotka keskittyvät auttamaan omistajia saattamaan omaisuutensa vaatimusten mukaisiksi. Asumislain täytäntöönpano voi tapahtua hallinnollisella, siviili-ja/tai rikostasolla. Jotkut lainkäyttöalueet luottavat ensisijaisesti asukkaisiin ilmoittaakseen mahdollisista rikkomuksista, kun taas toiset ottavat ennakoivamman lähestymistavan ja suorittavat tuulilasitutkimuksia tai muita tarkastuksia säännöllisesti. Rakennusmääräysten valvonnasta vastaa paikallinen rakennusvirasto, ja se toteutetaan tyypillisesti tarkastelemalla suunnittelusuunnitelmia ja myöntämällä lupia uudisrakentamisen tai peruskorjauksen yhteydessä.

Kotelokoodin tarkastusmallit

koodin tarkastusmallit voivat olla joko ennakoivia tai reaktiivisia. Ennakoivien mallien mukaisesti ulosottovirasto tekee rutiinitarkastukset kaikkiin katettuihin asuntoihin. Tarkastuksia tehdään määräajoin riippumatta siitä, onko vuokralainen tai naapuri tehnyt asiasta valituksen. Määräaikaistarkastukset eivät kuitenkaan korvaa valitusperusteisia tarkastuksia-tarkastuksia tehdään myös vuokralaisten ilmoitettua mahdollisista rikkomuksista.

yleisesti katsotaan, että ennakoivat tarkastukset voivat johtaa rikkomusten aikaisempaan tunnistamiseen ja valitusten vähenemiseen ajan myötä. Ennakoivien mallien ymmärretään hyödyttävän myös haavoittuvassa asemassa olevia vuokralaisia, jotka eivät välttämättä tunne valitusjärjestelmää, saattavat pelätä vuokranantajiensa kostotoimia, jos he valittavat, ja/tai joilta saattaa puuttua valitukseen perustuvassa järjestelmässä navigointiin tarvittava kielitaito. Paperittomat vuokraajat saattavat olla erityisen haluttomia käyttämään valitukseen perustuvia järjestelmiä näiden esteiden vuoksi. Ennakoivat tarkastusohjelmat voivat myös hyödyttää kiinteistön omistajia auttamalla heitä tiedostamaan vialliset olosuhteet ennen kuin ne pahenevat ja kannustamalla ennaltaehkäisevää huoltoa.

reaktiiviset tarkastusmallit sen sijaan ovat valitusperusteisia. Tarkastuksia tehdään vain silloin, kun vuokralaiset tai naapurit ilmoittavat mahdollisista rikkomuksista. Koska reaktiiviset tarkastusohjelmat perustuvat asukkaiden raportointiin, koodinvalvontavirasto on vähemmän todennäköisesti tietoinen kaikista paikkakunnalla esiintyvistä rikkomuksista. Haavoittuvassa asemassa olevat vuokralaiset, jotka pelkäävät kostotoimia ja / tai eivät tunne ilmoitusjärjestelmää, voivat olla haluttomia tekemään valituksia. Näin ollen näiden asukkaiden asuttamat asunnot jäävät todennäköisesti lainvalvontaviraston tutkan ulkopuolelle.

paikkakunnan koko ja resurssit voivat merkittävästi muokata toimintatapaa kooditarkastuksissa. Hyvin resursoiduilla ja maltillisen kokoisilla paikkakunnilla voi olla hyvät mahdollisuudet saada yhtenäinen henkilöstöinfrastruktuuri kiinteistöjen ennakoivaan tarkastamiseen. Paikkakunnilla, joilla on vähemmän resursseja tai erittäin suuri rakennesalkku, ei välttämättä ole henkilöstöä tai resursseja, jotta ne voisivat rutiininomaisesti tarkastaa kaikki rakenteet säännöllisesti.

Asumiskoodien ulosottomalleja

asumiskoodien ulosottomalleja on kaksi, joista käytetään nimitystä ”perinteinen” malli ja ”yhteistoiminnallinen compliance” tai ”fasilitatiivinen” malli. Perinteisessä mallissa lainvalvontaviranomaiset keskittyvät lähes kokonaan tarkastusten tekemiseen ja rikkomusten antamiseen. Kun järjestyksenvalvoja tekee rikkomuksen, kiinteistön omistajalle ilmoitetaan asiasta ja hänelle annetaan tietty määrä aikaa noudattaa sitä. Jos kiinteistön omistaja ei noudata tätä määräaikaa, hänelle seuraa seuraamuksia, kuten taloudellisia seuraamuksia. Mallia kritisoidaan usein siitä, että se johtaa lopputulokseen, jossa kiinteistönomistajat tekevät minimikorjauksia välttääkseen sakot.

cooperative compliance / fasilitative-mallissa koodinvalvontaviranomaiset työskentelevät kiinteistönomistajien kanssa auttaakseen heitä saamaan kiinteistönsä vaatimusten mukaiseksi. Tämä malli on paljon vähemmän kontradiktorinen kuin perinteinen malli. Code enforcement officers kouluttaa kiinteistönomistajia terveellisestä asumisesta ja esittelee heille taloudellisia resursseja, jotka auttavat heitä tekemään tarvittavat korjaukset. Osuustoiminnallisen vaatimustenmukaisuusmallin kannattajat uskovat, että se voi johtaa siihen, että omistajat tekevät suurempia korjauksia kuin laki edellyttää.

Täytäntöönpanomallit voivat merkittävästi muovautua paikkakunnan koon, resurssien ja rakennuskannan mukaan. Hyvin resursoiduilla paikkakunnilla, joilla on suhteellisen yhtenäinen rakennuskanta, voi olla hyvät mahdollisuudet saada henkilöstöinfrastruktuuri, joka on koulutettu sekä kiinteistöjen tarkastamiseen että siihen, mitä rakenteellisesti tai taloudellisesti tarvitaan rikkomusten korjaamiseksi. Paikkakunnilla, joilla on vähemmän resursseja tai hyvin monipuolinen asuinrakenteiden valikoima, ei välttämättä ole riittävästi henkilökuntaa tai resursseja, jotta ne pystyisivät tarjoamaan tarvittavaa opastusta, jotta omistajat ymmärtäisivät, miten rikkomukset voidaan korjata.

Asumislain täytäntöönpanon tasot

asumislain täytäntöönpanossa on kolme päätasoa: hallinto -, siviili-ja rikosoikeus. Hallinnollinen täytäntöönpano tapahtuu paikallishallinnossa. Yleensä lainvalvoja ilmoittaa rikkomuksesta ensin kiinteistön omistajalle. Jos rikkomusta ei korjata määräajassa, paikkakunta voi määrätä useita erilaisia seuraamuksia. Näitä ovat hallinnollisten seuraamusten arviointi, määräyksen antaminen rikkomuksen poistamisesta tai lisenssin tai luvan keskeyttäminen. Joillakin paikkakunnilla on valta määrätä kiinteistölle panttioikeus, jos kiinteistön omistaja jättää seuraamukset maksamatta. Kiinteistön omistaja voi yleensä valittaa paikkakunnan ratkaisusta ja seuraamuksista hallintokäsittelyllä ja sen jälkeen valituslautakuntaan tai-tuomioistuimeen.

siviilioikeudellinen täytäntöönpano sen sijaan alkaa tuomioistuinjärjestelmästä. Paikkakunta nostaa kanteen, jossa vaaditaan määräystä rikkomuksen korjaamisesta ja joskus seuraamuksia, jos omistaja ei tee niin. Kunnat harjoittavat siviilioikeudellista täytäntöönpanoa yleensä vain räikeissä tapauksissa, joissa hallinnollinen täytäntöönpano ei ole onnistunut rikkomuksen korjaamisessa tai jos kiinteistö aiheuttaa terveys-tai turvallisuusuhkaa. Rikosseuraamus on vähiten yleinen asumissäännöstön täytäntöönpanotyyppi. Lainkäyttöalueilla, jotka ovat kriminalisoineet asumislain rikkomukset, rikkomus katsotaan yleensä rikkomukseksi tai rikkomukseksi.

rikosoikeudellisen täytäntöönpanon voi panna vireille kihlakunnansyyttäjä tai kaupunginlakimies. Asumislain täytäntöönpanoa rikosjärjestelmän kautta pidetään yleisesti viimeisenä keinona, jota tulisi käyttää vain silloin, kun muut ulosottovaihtoehdot eivät ole tuottaneet tulosta. Paikkakunnan valvontavälineitä muokkaavat merkittävästi valtiolta heille myönnetyt viranomaiset sekä heidän resurssinsa rikkeiden ajamiseen.

rakennuslain täytäntöönpano

paikalliset rakennusosastot valvovat rakennusmääräyksiä. Kun uutta rakentamista tai peruskorjausta tehdään, omistajat toimittavat suunnitelmat rakennusvirastolle, laitos päättää luvan myöntämisestä ja sen jälkeen rakennusviraston palveluksessa olevat tarkastajat tarkistavat, että rakennuslupa on voimassa. Rakennusosastot päättävät myös, myönnetäänkö asumislupia. Lukuun ottamatta tiettyjä tilanteita, kuten sitä, että rakennusta peruskorjataan tai muutetaan merkittävästi tai rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu, tai sitä, että paikkakunta tekee uusia merkittäviä koodimuutoksia, jotka edellyttävät kaikkien olemassa olevien ja uusien rakenteiden noudattamista määrätyn korjauskauden aikana, rakennusten on yleensä täytettävä vain ne koodivaatimukset, jotka olivat voimassa rakennusta suunniteltaessa ja rakennettaessa. Toisin sanoen laki ei yleensä edellytä jo rakennettujen rakennusten parantamista aina, kun laki muuttuu.

rakennusmääräyksiä rikkovat omistajat joutuvat sakkojen arvioinnin kohteeksi tyypillisesti sen jälkeen, kun heille on annettu huomautus ja korjaamisaika. Aivan kuten asuntolain yhteydessä, vapaaehtoisen säännöstön noudattamisessa on kaksi kilpailevaa ajattelutapaa: pelottelu ja helpottaminen. Pelotusnäkökulmaan perustuvat valvontamallit sisältävät tyypillisesti rakennustoiminnan tiheän tarkastuksen, säännöstön ja lupavaatimusten yhdenmukaisen ja tiukan soveltamisen sekä ankarien seuraamusten (kuten pysäytysmääräysten, sakkojen ja luvattomien rakenteiden osittaisen purkamisen) käytön rikkomusten estämiseksi. Fasilitatiiviseen näkökulmaan perustuvissa täytäntöönpanomalleissa keskitytään vapaaehtoiseen vaatimusten noudattamiseen hyvien yhteistyösuhteiden avulla suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kanssa. Näissä malleissa ulosottovirasto käyttää yleisiä, joustavia ohjeita vaatimustenmukaisuuden arvioinnissa (keskittyen täytäntöönpanotavoitteiden saavuttamiseen lain tiukan kirjaimen sijaan), tarjoaa kannustimia, kuten höllennettyjä tarkastusaikatauluja ja lievennyksiä, kun rikkomuksia havaitaan, palkitakseen ne, jotka vilpittömässä mielessä pyrkivät noudattamaan niitä, ja antaa teknistä apua rakentajien ja urakoitsijoiden valmiuksien parantamiseksi.

lisätietoa rakennuslain valvonnasta on asumis-ja rakennusmääräyksissä.

Funding code enforcement programs

Code enforcement programs must be sufficient financed to be effective. Monilla lainkäyttöalueilla osavaltion laki rajoittaa sitä, miten Paikallishallinto voi rahoittaa koodinvalvontaohjelmiaan. Jos valtion laki sen sallii, paikkakunnilla on useita rahoitusvaihtoehtoja. Lainvalvontaa voidaan rahoittaa kuntien yleisrahastosta (eli kiinteistöverotuloilla ja muilla kunnallisveroilla ja valtion yhteisillä tuloilla). Joillakin paikkakunnilla rahoitetaan säännöstön täytäntöönpanoa yhteisön kehitys Block Granta federal program-ohjelman kautta, joka perustettiin osana vuoden 1974 asunto-ja Yhteisökehityslakia. Se rahoittaa erilaisia yhteisön kehittämistoimia naapuruston elvyttämiseksi, taloudellisen kehityksen, kohtuuhintaisia asuntoja, ja parempia yhteisön tilat ja palvelut. (CDBG) ohjelma, jota hallinnoi Yhdysvaltain asunto-ja Kaupunkikehitysministeriö. CDBG: tä voidaan käyttää erityisiin lainvalvontatoimiin, kuten palkkoihin ja muihin henkilöstökuluihin, sekä oikeudenkäyntikuluihin. Paikkakunnilla rahoitetaan usein myös lainvalvontatoimia asumissääntelyyn liittyvistä luvista, luvista ja maksuista saaduilla tuloilla. Lopuksi jotkut lainkäyttöalueet ohjaavat kiinteistönomistajien maksamista rangaistuksista ja maksuista talon sääntöjen rikkomisesta saadut tulot koodin täytäntöönpano-ohjelmaan.

muut koodinvalvontaohjelmien osa – alueet

1. koulutusresurssit-jotkut asumisohjeohjelmat tarjoavat koulutusohjelmia ja materiaaleja kiinteistönomistajille. Esimerkiksi Boston tarjoaa kiinteistönomistajille kursseja lainvalvontaprosessista ja Asumislain vaatimuksista. New Yorkin kaupungin asunto-osasto tarjoaa myös kiinteistönhoitokoulutusta uusille ja pienille vuokranantajille.
2. korjausten rahoitusjärjestelyt – jotkut paikkakunnat tarjoavat kiinteistönomistajille rahoitusta asuntolain vastaisten viallisten ehtojen korjaamiseen. Esimerkiksi Los Angelesin kaupunki loi Rent Escrow Account-ohjelman (REAP). Alle REAP, jos omistaja ei korjaa asuntojen sääntöjen rikkomuksia määrätyn ajan kuluessa, omaisuus voidaan sijoittaa REAP-ohjelmaan. Vaikka kiinteistö on REAP-ohjelmassa ja rikkomukset ovat edelleen maksamatta, vuokralaiset saavat maksaa kaupungin asettaman alennetun vuokrasumman, ja he voivat maksaa kyseisen summan joko omistajalle tai sulkutilille. Sulkutilillä olevat rahat voidaan sitten käyttää korjauksiin. Joillakin paikkakunnilla Kaupunki antaa myös luvan ryhtyä korjauksiin asettamalla kiinteistöön panttioikeuden kustannusten kattamiseksi. Esimerkiksi New Yorkissa Hätäkorjausohjelma (Emergency Repair Program, ERP) antaa asumislain toimeenpanovirastolle mahdollisuuden ryhtyä toimiin korjatakseen tiettyjä asunto-ja rakennuslain rikkomuksia, joita omistaja ei ole onnistunut korjaamaan. Kaikki kaupungin tekemät työt laskutetaan rakennuksen omistajalta, ja lasku voi sisältää korjauskustannukset sekä niihin liittyvät maksut ja/tai urakoitsijan palkkaamisen kustannukset. Jos omistaja jättää laskun maksamatta, kaupungilla on lupa asettaa kiinteistölle veropakko. Veropankki kantaa korkoa, ja jos lasku jää maksamatta, kaupunki voi periä sen myymällä tai ulosmittaamalla panttioikeuden.
3. yhteisöpohjainen ohjelmointi–joillakin paikkakunnilla otetaan käyttöön ohjelmia, joilla asukkaita koulutetaan havaitsemaan vialliset olosuhteet, jotka ovat tunnettuja terveysriskejä. Esimerkiksi Seattlessa Health Home Initiative valistaa asukkaita siitä, millaiset asumisolot voivat johtaa astmaan, ja käyttää lähihoitajia tiedottamaan näistä vaaroista.

esimerkkejä

• Greensboron Kaupunki Pohjois-Carolinassa otti vuonna 2013 käyttöön innovatiivisen local housing code enforcement-ohjelman. Kaupunki loi virallisen kumppanuuden voittoa tavoittelemattoman Greensboro Housing Coalition (GHC) – järjestön kanssa. Kaupunki ja GHC toteuttivat yhdessä julkisen koulutuskampanjan, johon kuului monikielisen opetusmateriaalin jakaminen koodivaatimuksista, Tapaaminen yhteisön jäsenten kanssa koodien täytäntöönpanoprosessin selittämiseksi ja koodien täytäntöönpanoon liittyvien lausuntopyyntöjen helpottaminen. Greensboron koodinvalvontahenkilöstö tekee yhteistyötä GHC: n neuvojien kanssa asukkaiden Muuttojen estämiseksi ja muiden asumiseen liittyvien ongelmien ratkaisemiseksi.
• Newarkin kaupunki New Jerseyssä on pyrkinyt parantamaan asumislain noudattamista helpottamalla virastojen välistä koordinointia. Kaupungilla on lähetejärjestelmä, jonka kautta huonokuntoisista asumisoloista perillä olevat virastot voivat kääntyä lainvalvontaviraston puoleen. Kaupunki perusti vuonna 2014 työryhmän, Newarkin Elämänmuutostyöryhmän, joka on pyrkinyt vahvistamaan ja hiomaan lähetejärjestelmää, jotta koodinvalvontaa voitaisiin tehostaa.
• Alamedan piirikunnassa Healthy Homesilla on yhteisöllinen asumissäännöstön täytäntöönpanomalli. Lainvalvontaviranomaiset tekevät yhteistyötä kiinteistönomistajien kanssa auttaakseen heitä saamaan kiinteistönsä vaatimusten mukaiseksi. Maakunta tarjoaa omistajille verkossa resursseja, muun muassa tietoa korjausavustuksista ja lyijyturvallisuudesta kertovia pamfletteja.

Aiheeseen liittyvät resurssit antavat hyödyllistä tietoa aiheesta ja sisältävät lähteitä, joihin tätä kirjelmää laadittaessa on turvauduttu.

• up to Code: Code Enforcement Strategies for Healthy Housing, Change Lab Solutions, on opas, jonka tarkoituksena on antaa yleiskatsaus käytännöistä ja strategioista, joita tarvitaan koodien täytäntöönpanoon, jotta voidaan suojella asukkaita ja säilyttää asunto tehokkaasti.
• the Power & Proximity of Code Enforcement, Hester Street, on raportti, joka käsittelee Cities RISE-ohjelman ensimmäisen vaiheen toimia. Hester Streetin osallistumisen Cities RISE-ohjelmaan tavoitteena oli tunnistaa mahdollisuuksia lisätä pääomaa koodinvalvonnan avulla. Niiden ponnistelut johtivat oikeudenmukaiseen sääntöjen täytäntöönpanoon.
• Healthy Housing Laws that Work: a fact Sheet about Effective Implementation and Enforcement Clauses, Change Lab Solutions, explains different ways that local governments can purchase housing and property maintenance codes, and provides general information on types of enforcement used by cities, towns, and countries.
• asuntolain Täytäntöönpanopolitiikan tiivistelmä, paikallinen edistyminen: Valtakunnallinen Kunnallispoliittinen verkosto tarjoaa yleiskatsauksen asumislain täytäntöönpanokäytännöistä.
• Code Enforcement Recommendations for Small cities, Rural Planning Group, Live code enforcement policies and strategies in the context of rural communities.
• jotkut asumiskoodit koskevat vain tietyntyyppisiä vuokra-asuntoja, kuten moniperheasuntoja. Asunto koodit yleensä sovelletaan kerrostaloja, duplexes, vuokrattu yhden perheen yksiköt, ja asuin Hotellit/majatalot, mutta yleensä ei sovelleta omistusasuntoja, tyhjät kiinteistöt, ja asuntojen majoitusta hotelleissa, motellit, majatalot, tai turisti asuntoja.

Katso myös:
Lyijyvähennys
apu kodin turvallisuuden muutostöihin
asunnonomistajan kuntoutustukiohjelmat