flere og flere investorer foretager cash-out-refinansieringer på deres udlejningsejendom.

når det er gjort af de rigtige grunde, kan denne strategiske finansieringsmulighed være en perfekt måde at omdanne påløbne egenkapital til penge, der derefter kan bruges til at øge ejendomsværdierne, hæve husleje og skalere en portefølje op.

Her er alt hvad du behøver at vide om at gøre en cash-out refinansiere på din udlejningsejendom.

De vigtigste grunde til, at investorer foretager en Cash-Out-refinansiering

i løbet af de sidste fem år er median noteringsprisen for et enfamiliehus i USA steget med næsten 29%, ifølge AP (fra januar 2020).

derfor, hvis du oprindeligt købte et 1.500 kvadratfod hjem til den daværende medianpris på $172.500 ($115 pr.kvadratfod), er din lejebolig nu potentielt værd $220.500 ($147 pr. kvadratfod).

det betyder, at den akkumulerede egenkapital i din ejendom fra appreciering er $48.000-og det tager ikke engang højde for den reducerede hovedstol på realkreditlånet efter fem års betalinger.

det er rigtigt, at nogle mennesker foretrækker at forlade den akkumulerede egenkapital i huset uberørt. Imidlertid tror mange professionelle ejendomsinvestorer, at det giver bedre forretningsmæssig mening at omdanne deres egenkapital til kontanter og sætte de ‘gratis penge’ tjent fra normal påskønnelse til at arbejde ved:

• investering i en anden udlejningsejendom for at opskalere en ejendomsportefølje
• diversificering geografisk til forskellige markeder ved at blive en langdistance ejendomsinvestor
• tilvejebringelse af kapital til at deltage i et joint venture investering i fast ejendom
• forbedring eller opdatering af en eksisterende udlejningsejendom, der vil retfærdiggøre højere leje og øget udbytte
• afdrag af et eksisterende ejendomslån på en anden ejendom
• eliminering af udestående personlig gæld, hvilket er det første skridt mod at nå

regler for Cash-Out refinansiering af udlejningsejendomme

selvom der er masser af gode grunde til at gøre en cash-out refinansiering på din udlejningsejendom, er det vigtigt at sikre dig, at du forstår spillereglerne.

Her er retningslinjerne fra Fannie Mae for en vellykket refinansiering af dit eksisterende lån for at trække kontanter ud af din leje:

• maks. 75% LTV (lån til værdi) for enfamiliehuse eller ejendomme med en enhed
• maks. 70% LTV for ejendomme med 2 til 4 enheder såsom en dupleks eller Tripleks
• ARM (realkredit med justerbar rente) har LTV ‘ er på 65% for en enhed og 60% for 2 til 4 enheder
• ejendomme, der er opført til salg inden for de sidste seks måneder, har maks. LTV på 70%
• li>
• ejendom kan ikke opføres til salg på det tidspunkt, hvor cash-out refinansieringslånet ansøges om
• ejendom købt inden for de sidste seks måneder er ikke berettiget til en cash-out refinansiering-der er dog tre undtagelser

undtagelser fra cash-out refinansieringsreglerne

normalt skal du vente seks måneder fra datoen for lukning på ejendommen, før du foretager en cash-out refinansiering. Imidlertid, der er tre undtagelser fra seks måneders regel:

• ejendom blev arvet
• ejendom blev opnået fra en juridisk dom i en skilsmisse eller separationsordre
• ejendom kvalificerer sig til den forsinkede finansieringsundtagelse

forsinket finansieringsregel for cash-out refinansiering

ud over ovenstående undtagelser er du stadig berettiget til en cash-out refinansiering, Hvis du har købt lejeboligen inden for de sidste seks måneder, hvis du:

• nyt lånebeløb overstiger ikke den oprindelige købspris, eksklusive eventuelle lukkekostnader
• ejendom blev ikke købt med realkreditfinansiering
• kilde til midler til købet kan dokumenteres
• låntager har en afsluttende offentliggørelse eller afviklingserklæring med transaktionsoplysninger, herunder købsprisen for ejendommen
• køb mellem køber og sælger var en “armlængde”-transaktion, hvor sælgeren ikke havde et allerede eksisterende forhold til køberen eller en interesse i salget, bortset fra køb af en handler selve salget

Fannie Mae vs. Freddie Mac

reglerne for en cash-out refinansiering er lidt forskellige mellem Fannie Mae og Freddie Mac:

Fannie Mae

• enfamilie eller 1-enhed 75% LTV fastforrentet lån 65% LTV ARM
• 2-til 4 – enheder 70% LTV fastforrentet lån 60% LTV ARM

Freddie Mac

• enfamilie eller 1-enhed 75% LTV fastforrentet lån 75% LTV ARM
• 2-til 4-enheder 70% LTV fastforrentet lån 70% LTV arm

Krav til kredit score og kontante reserver

der er to yderligere ting, du skal huske på, hvis du overvejer at ansøge om en cash-out refinansiering af din lejebolig.

for det første kræver långivere ofte en højere minimum FICO-score på mindst 680-700. Det skyldes, at forsikringsgivere ser lån på investeringsejendomme som højere risiko, især når låntageren trækker det meste af egenkapitalen ud af ejendommen. Men nogle långivere er mindre strenge end andre, så det kan betale sig at shoppe rundt for långivere, der har en lavere minimum kredit score, hvis du ikke allerede har en pant mægler eller långiver som en del af din betroede fast ejendom team.

ud over at kræve en højere kredit score for en cash-out refinansiering kræver långivere normalt, at du opretholder en kontant reservefond. Dette beskytter dig og långiveren mod potentiel nedadgående risiko, hvis pengestrømmen Midlertidigt går negativt på grund af en længere end normal ledig periode, eller hvis der pludselig skal foretages en nødkapitalreparation.

Mindstereservebeløb varierer fra långiver til långiver. Nogle kræver alt fra et par måneder op til 12 måneder eller mere af den fremtidige pant betaling. Andre långivere kan kræve, at du holder en kontantreservekonto med en saldo på op til 6% af dit ubetalte lånebeløb.

fordele og ulemper ved at gøre en Cash-Out Refi

Cash-Out refi på en lejebolig er normalt bedst for investorer med højere end gennemsnittet kredit score og ekstra kapital på hånden. Det er fordi långivere normalt har højere krav til investeringsejendomme cash-out refinansieringer end med boliger, der er ejer-besat.

du skal også være parat til at give långiveren oplysninger såsom lejekontrakten, lejerbetalingshistorik, fortjeneste & tabsopgørelse og balance. Disse dokumenter og rapporter viser långiveren, hvor godt din udlejningsejendom klarer sig økonomisk.

andre fordele og ulemper ved at gøre en cash-out refi på vores udlejningsejendom omfatter:

fordele ved en cash-out refinansiere

• Lås en rente til dagens Historiske lave priser
• klog brug af gearing kan øge ROI og cash-on-cash afkast
• udbytte potentielt dobbeltcifret afkast ved at opdatere, der øger ejendomsværdien og retfærdiggør en højere leje fra lejere
• Forøg belægningslængden ved at få lejere til at leje fra dig langsigtet
• væk og diversificer din udlejningsportefølje ved at bruge egenkapital til at investere i yderligere udlejningsejendom

ulemper ved en cash-out refinansiere

• potentiale for negative kontanter ingen øjeblikkelig brug for de midler, der er modtaget fra udbetalingen, mens lånegebyrer stadig skal betales
• Cash – Out refi-gebyrer inklusive oprindelsesgebyrer og ansøgningsgebyrer, vurdering og inspektion, titelsøgning og forsikringsgebyrer kan reducere mængden af kontanter ved afslutningen af depotet
• accept af en ARM (justerbar rente pant), der ikke matcher din langsigtede investeringsstrategi, køb og hold, da satser og månedlige betalinger kan svinge
• / li >

cash-out refinansiere vs. en HELOC

den største forskel mellem en HELOC – eller Home egenkapital kreditlinje – og en cash-out refinansiering er, at en HELOC giver dig adgang til din egenkapital, når og hvis du har brug for det.

på den anden side, når du foretager en cash-out refinansiering, modtager du din egenkapital med det samme som et engangsbeløb. Så, du bliver nødt til at sætte egenkapitalen du forvandlet til kontanter til at arbejde med det samme for at få mest muligt ud af din cash-out refinansiering.

andre forskelle mellem en cash-out refinansiering og en HELOC inkluderer:

Cash-out refinansiering

Pros:

• Modtag alle dine penge på forhånd som et engangsbeløb
• Cash-out refinansiering kan være lettere at kvalificere sig til end en HELOC
• rentesatser på et nyt lån er normalt lavere end en egenkapital kreditlinje

ulemper:

• kan ikke låne igen, før du refinansierer
• nyt pant betyder ‘nulstilling af uret’ ved at skulle vokse din egenkapital igen i ejendom
• længere lånevilkår på 15 eller 30 år betyder flere rentebetalinger

HELOC

Pros:

• kreditlinje betyder, at du ikke behøver at bruge pengene med det samme
• kan låne igen hver gang kreditlinjen er betalt
• lukningsomkostninger normalt mindre med en HELOC vs. en cash-out refinansiere

ulemper:

• renten er normalt højere og kan justeres, når satserne går op eller ned
• Långivergebyrer for en HELOC kan være højere på en ejendom vs. en personlig bolig
• HELOC på en lejebolig kan være svært at kvalificere sig til, da långivere strammer deres kvalifikationskrav

Endelige tanker

at gøre en cash-out refinansiering på en lejebolig er ikke det rigtige valg for enhver ejendomsinvestor. For eksempel, hvis du planlægger at sælge ejendommen i en ikke alt for fjern fremtid, kan udgifterne til at gøre en cash-out refi være større end belønningen.

men når det gøres af de rigtige grunde, er der masser af fordele ved at refinansiere din lejebolig og trække cash-out:

• Lås dagens historisk lave renter med et nyt lån
• LTV ‘ er på op til 75% giver dig adgang til det maksimale beløb for påløbne egenkapital i din ejendom
• vend påløbne egenkapital til kontanter, du kan bruge til at øge ejendomsværdien, hæve husleje og generere mere pengestrøm