Panoramica

Per garantire la conformità con i codici edilizi e abitativi, le città, i paesi e le contee dovranno impegnarsi in attività di applicazione del codice. Housing e building code enforcement non solo aiuta a garantire l’abitabilità di proprietà specifiche che sono in violazione del codice, ma aiuta anche a mantenere le case circostanti sicuro. Una casa che mostra chiari segni di abbandono e abbandono, ad esempio, può essere un bersaglio per attività criminali che compromettono la sicurezza dei residenti vicini. Città, paesi e contee adottano approcci diversi per l’applicazione del codice a seconda delle loro dimensioni, autorità statutarie, risorse e circostanze locali. Alcune giurisdizioni adottano modelli contraddittori incentrati sulla penalizzazione dei trasgressori, mentre altri adottano modelli cooperativi incentrati sull’aiutare i proprietari a rendere conformi le loro proprietà. L’applicazione del codice Housing può avvenire a livello amministrativo, civile e / o penale. Alcune giurisdizioni si affidano principalmente ai residenti per segnalare eventuali violazioni, mentre altre adottano un approccio più proattivo e conducono sondaggi sul parabrezza o altre ispezioni su base regolare. L’applicazione del codice di costruzione è intrapresa da un dipartimento locale di edifici e viene in genere effettuata rivedendo i piani di progettazione e rilasciando i permessi quando verrà intrapresa una nuova costruzione o ristrutturazione.

Modelli di ispezione codice alloggiamento

I modelli di ispezione codice possono essere proattivi o reattivi. Nell’ambito di modelli proattivi, l’agenzia esecutiva effettua ispezioni di routine di tutti gli alloggi coperti. Le ispezioni si verificano periodicamente, indipendentemente dal fatto che un inquilino o un vicino abbia presentato un reclamo. Le ispezioni periodiche non sostituiscono le ispezioni basate sui reclami – tuttavia, le ispezioni vengono condotte anche in risposta alla segnalazione degli inquilini di possibili violazioni.

Si ritiene generalmente che le ispezioni proattive possano portare a una prima identificazione delle violazioni e alla riduzione dei reclami nel tempo. I modelli proattivi sono anche intesi a beneficio degli affittuari vulnerabili che potrebbero non essere informati sul sistema di reclamo, potrebbero temere ritorsioni dai loro proprietari se si lamentano e/o che potrebbero non avere le competenze linguistiche necessarie per navigare in un sistema basato sui reclami. Gli affittuari privi di documenti possono essere particolarmente riluttanti a utilizzare sistemi basati sui reclami a causa di queste barriere. I programmi di ispezione proattivi possono anche avvantaggiare i proprietari aiutandoli a diventare consapevoli delle condizioni difettose prima che peggiorino e incentivando la manutenzione preventiva.

I modelli di ispezione reattiva, al contrario, sono basati sui reclami. Le ispezioni si verificano solo quando gli inquilini o i vicini segnalano possibili violazioni. Poiché i programmi di ispezione reattivi si basano sulla segnalazione dei residenti, è meno probabile che l’agenzia per l’applicazione del codice sia a conoscenza di tutte le violazioni esistenti nella località. Gli inquilini vulnerabili, che temono ritorsioni e / o non sono a conoscenza del sistema di segnalazione, potrebbero essere riluttanti a presentare reclami. Pertanto, l’alloggio abitato da questi residenti rischia di cadere al di fuori del radar dell’agenzia per l’applicazione del codice.

Le dimensioni e le risorse di una località possono modellare in modo significativo l’approccio alle ispezioni del codice. Le località con risorse adeguate e di dimensioni moderate possono essere ben posizionate per avere l’infrastruttura del personale coerente per ispezionare in modo proattivo le proprietà. Le località con meno risorse o un portafoglio molto ampio di strutture potrebbero non avere la capacità o le risorse di personale per essere in grado di ispezionare regolarmente tutte le strutture su base regolare.

Housing code enforcement models

Esistono due modelli primari di housing code enforcement, noti come modello “tradizionale” e modello “cooperative compliance” o “facilitative”. Secondo il modello tradizionale, i funzionari delle forze dell’ordine si concentrano quasi interamente sulla conduzione di ispezioni e sull’emissione di violazioni. Una volta che un funzionario del codice emette una violazione, il proprietario viene informato e viene dato un certo periodo di tempo per conformarsi. Se il proprietario non rispetta entro tale periodo di tempo, lui o lei dovrà affrontare sanzioni, come sanzioni pecuniarie. Questo modello è spesso criticato per portare a risultati in cui i proprietari di immobili fanno le riparazioni minime al fine di evitare di essere multati.

Nell’ambito del modello cooperativo compliance / facilitative, i funzionari di applicazione del codice lavorano con i proprietari di immobili per aiutarli a portare le loro proprietà in conformità. Questo modello è molto meno contraddittorio rispetto al modello tradizionale. Le forze dell’ordine del codice istruiranno i proprietari di immobili su alloggi sani e li introdurranno alle risorse finanziarie che li aiuteranno a fare le riparazioni necessarie. I fautori del modello di conformità cooperativa ritengono che possa portare i proprietari a effettuare riparazioni più sostanziali di quanto richiesto dalla legge.

I modelli di applicazione possono essere modellati in modo significativo dalle dimensioni, dalle risorse e dal patrimonio edilizio della località. Le località ben dotate di risorse con un patrimonio edilizio relativamente omogeneo possono essere ben posizionate per avere un’infrastruttura del personale che sia addestrata sia nell’ispezione delle proprietà che in ciò che è necessario strutturalmente o finanziariamente per correggere le violazioni. Località con meno risorse, o un portafoglio molto diversificato di strutture residenziali possono non avere la capacità di personale o le risorse per essere in grado di fornire il livello di orientamento necessario per aiutare i proprietari a capire come porre rimedio alle violazioni.

Livelli di applicazione del codice housing

Esistono tre livelli principali di applicazione del codice housing: amministrativo, civile e penale. L’applicazione amministrativa viene effettuata all’interno del governo locale. In generale, l’ufficiale di applicazione del codice prima notifica della violazione al proprietario. Se la violazione non viene sanata entro il tempo richiesto, la località può ordinare una serie di sanzioni diverse. Questi includono la valutazione delle sanzioni amministrative, l’emissione di un ordine che la violazione venga rimossa o la sospensione di una licenza o di un permesso. Alcune località hanno l’autorità di imporre un pegno sulla proprietà se il proprietario non riesce a pagare le sanzioni. Il proprietario generalmente è in grado di appellarsi alla determinazione e alle sanzioni della località attraverso un’udienza amministrativa, e quindi a una commissione d’appello o a un tribunale di prova.

L’esecuzione civile, al contrario, inizia nel sistema giudiziario. La località presenterà una causa in cerca di un ordine che la violazione essere riparato e, talvolta, che le sanzioni imposte se il proprietario non riesce a farlo. Le località generalmente perseguono solo l’applicazione civile in casi eclatanti in cui l’applicazione amministrativa non ha avuto successo nel porre rimedio alla violazione, o dove la proprietà pone minacce per la salute o la sicurezza. L’applicazione penale è il tipo meno comune di applicazione del codice abitativo. Nelle giurisdizioni che hanno criminalizzato le violazioni del codice degli alloggi, una violazione è solitamente considerata un reato o un’infrazione.

L’esecuzione penale può essere avviata da un procuratore distrettuale o da un procuratore cittadino. L’applicazione del codice degli alloggi attraverso il sistema penale è generalmente considerata una strategia di ultima istanza che dovrebbe essere utilizzata solo quando le altre opzioni di applicazione non hanno dato risultati. Gli strumenti di applicazione di una località saranno modellati in modo significativo dalle autorità concesse loro dal loro stato, così come le loro risorse per perseguire le violazioni.

Building code enforcement

I dipartimenti locali di costruzione applicano i codici di costruzione. Quando viene intrapresa una nuova costruzione o ristrutturazione, i proprietari presentano i piani al dipartimento dell’edificio, il dipartimento decide se rilasciare un permesso e quindi gli ispettori impiegati dal dipartimento dell’edificio verificano la conformità. I dipartimenti di costruzione decidono anche se rilasciare permessi di occupazione. Tranne in determinate circostanze, ad esempio quando un edificio è significativamente rinnovato o modificato o c’è un cambiamento in uso dell’edificio, o quando una località mandati di nuove significative modifiche al codice che impone il rispetto di tutte le strutture esistenti all’interno di un mandato di curare periodo, gli edifici sono di solito necessari per la conformità con i requisiti del codice, che erano in vigore quando l’edificio è stato progettato e costruito. In altre parole, la legge non richiede generalmente edifici già costruiti da migliorare ogni volta che il codice cambia.

I proprietari che violano i codici di costruzione sono soggetti alla valutazione delle multe, in genere dopo aver ricevuto preavviso e tempo per correggere. Proprio come nel contesto del codice housing, ci sono due filosofie concorrenti per ottenere la conformità volontaria del codice: deterrenza e facilitazione. I modelli di applicazione basati sulla prospettiva di deterrenza in genere comportano frequenti ispezioni dell’attività di costruzione, un’applicazione uniforme e rigorosa dei requisiti di codice e permesso e l’uso di sanzioni severe (come ordini di stop al lavoro, multe e demolizione parziale di strutture non autorizzate) per scoraggiare le violazioni. I modelli di applicazione basati sulla prospettiva facilitativa si concentrano sul raggiungimento della conformità volontaria attraverso buoni rapporti di lavoro con progettisti e appaltatori. In questi modelli l’agenzia di applicazione utilizza generale, flessibile, linee guida per valutare la conformità (con particolare attenzione al raggiungimento di applicazione di obiettivi piuttosto che la rigida lettera della legge), offre incentivi come rilassato programmi di ispezione e di trattamento favorevole, quando le violazioni sono rilevati al fine di premiare coloro che fanno uno sforzo in buona fede per rispettare, e fornisce assistenza tecnica per migliorare la capacità dei costruttori e appaltatori.

Per ulteriori informazioni sull’applicazione del codice edilizio, vedere Codici di edilizia abitativa e edilizia.

Programmi di applicazione del codice di finanziamento

I programmi di applicazione del codice devono essere sufficientemente finanziati per essere efficaci. In molte giurisdizioni, la legge statale limita il modo in cui i governi locali possono finanziare i loro programmi di applicazione del codice. Dove la legge statale lo consente, le località hanno una serie di opzioni di finanziamento. L’applicazione del codice può essere finanziata attraverso un fondo generale delle località (ad esempio, attraverso le entrate fiscali sulla proprietà e altre forme di tasse locali e entrate statali condivise). Alcune località finanziano l’applicazione del codice attraverso il programma federale Community Development Block GrantA istituito come parte dell’Housing and Community Development Act del 1974. Finanzia varie attività di sviluppo della comunità per la rivitalizzazione del quartiere, lo sviluppo economico, alloggi a prezzi accessibili e migliori strutture e servizi della comunità. (CDBG) programma, che è amministrato dal Dipartimento degli Stati Uniti per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. CDBG può essere utilizzato per attività specifiche di applicazione del codice, come stipendi e altre spese per il personale, nonché per i costi associati a procedimenti legali. Le località spesso finanziano anche le operazioni di applicazione del codice attraverso le entrate ricevute dalle licenze, dai permessi e dalle tasse relative alla regolamentazione degli alloggi. Infine, alcune giurisdizioni indirizzano le entrate raccolte dal pagamento di sanzioni e tasse da parte dei proprietari di immobili per aver violato il codice della casa al programma di applicazione del codice.

Altri aspetti dei programmi di applicazione del codice

1. Risorse educative – Alcuni programmi di applicazione del codice housing forniscono programmazione e materiali educativi per i proprietari di immobili. Boston, ad esempio, offre corsi per i proprietari di immobili sul processo di applicazione del codice e sui requisiti del codice Housing. Il dipartimento immobiliare di New York City offre allo stesso modo una formazione sulla gestione immobiliare per nuovi e piccoli proprietari.
2. Meccanismi di finanziamento per le riparazioni-Alcune località offrono finanziamenti ai proprietari di immobili per riparare condizioni difettose che violano il codice degli alloggi. La città di Los Angeles, ad esempio, ha creato il Rent Escrow Account Program (REAP). Sotto REAP, dove un proprietario non porre rimedio housing violazioni del codice entro un determinato periodo di tempo, la proprietà può essere collocato nel programma REAP. Mentre la proprietà è nel programma REAP e le violazioni sono ancora in sospeso, gli inquilini sono autorizzati a pagare un importo di affitto ridotto, come stabilito dalla città, e possono pagare tale importo al proprietario o ad un conto di deposito a garanzia. Il denaro nel conto di deposito a garanzia può quindi essere utilizzato per le riparazioni. Alcune località autorizzano anche la città di intraprendere riparazioni mettendo un pegno sulla proprietà per coprire il costo. A New York, ad esempio, il programma di riparazione di emergenza (ERP) consente all’agenzia per l’applicazione del codice degli alloggi di agire per correggere alcune violazioni del codice degli alloggi e degli edifici che il proprietario non è riuscito a porre rimedio. Tutti i lavori intrapresi dal Comune sono fatturati al proprietario dell’edificio, e il disegno di legge può includere il costo delle riparazioni più tasse correlate e/o il costo di assunzione di un appaltatore. Se il proprietario non riesce a pagare il conto, la città è autorizzata a mettere un pegno fiscale sulla proprietà. Il vincolo fiscale porterà interesse, e se il disegno di legge è ancora non pagato, la città può raccogliere con la vendita o precludendo il vincolo.
3. Programmazione basata sulla comunità-Alcune località adottano programmi per addestrare i residenti a rilevare condizioni difettose che sono noti rischi per la salute. A Seattle, ad esempio, l’iniziativa Health Home educa i residenti sui tipi di condizioni abitative che possono portare all’asma e utilizza gli infermieri della comunità per fornire assistenza su questi pericoli.

Esempi

• La città di Greensboro, Carolina del Nord ha adottato un innovativo programma di applicazione del codice immobiliare locale nel 2013. La città ha creato una partnership formale con l’organizzazione no-profit di advocacy Greensboro Housing Coalition (GHC). La città e GHC hanno lavorato insieme su una campagna di istruzione pubblica, che ha coinvolto la distribuzione di materiale didattico multilingue sui requisiti di codice, incontro con i membri della comunità per spiegare il processo di applicazione del codice, e facilitare i rinvii di applicazione del codice. Il personale addetto all’applicazione del codice Greensboro collabora con i consulenti GHC per prevenire lo spostamento dei residenti e risolvere altri problemi abitativi.
• La città di Newark, nel New Jersey, ha tentato di migliorare l’applicazione del codice degli alloggi facilitando il coordinamento tra agenzie. La città ha un sistema di riferimento, attraverso il quale le agenzie che apprendono di condizioni abitative scadenti possono fare riferimento all’agenzia di applicazione del codice. Nel 2014, la Città ha istituito una task force, la Life Improvement Task Force di Newark, che ha cercato di rafforzare e perfezionare il sistema di riferimento per rendere più efficace l’applicazione del codice.
• Alameda County Healthy Homes ha un modello di applicazione del codice housing collaborativo. I responsabili delle forze dell’ordine collaborano con i proprietari per aiutarli a rendere conformi le loro proprietà. La Contea fornisce risorse per i proprietari on-line, comprese le informazioni su assistenza finanziaria per le riparazioni e opuscoli sulla sicurezza di piombo.

Risorse correlatequeste risorse forniscono informazioni utili sull’argomento e includono fonti basate sulla preparazione di questo brief.

• Fino al codice: Strategie di applicazione del codice per un alloggio sano, Change Lab Solutions, è una guida progettata per fornire una panoramica delle pratiche e delle strategie necessarie per i programmi di applicazione del codice per proteggere i residenti e preservare l’alloggio in modo efficace.
• Il potere & Prossimità di applicazione del codice, Hester Street, è un rapporto che copre le attività di fase I del programma Cities RISE. L’obiettivo del coinvolgimento di Hester Street nel programma Cities RISE era identificare le opportunità per aumentare l’equità utilizzando l’applicazione del codice. I loro sforzi hanno portato a un quadro di applicazione del codice equo.
• Leggi sull’edilizia sana che funzionano: una scheda informativa sulle clausole di attuazione e applicazione efficaci, le soluzioni Change Lab, spiega i diversi modi in cui i governi locali possono applicare i codici di manutenzione degli alloggi e delle proprietà e fornisce informazioni generali sui tipi di applicazione utilizzati da città, paesi e contee.
• Politica di applicazione del codice Housing Breve, progresso locale: La National Municipal Policy Network, fornisce una panoramica delle politiche di applicazione del codice housing.
• Raccomandazioni sull’applicazione del codice per le piccole città, Gruppo di pianificazione rurale, delinea le politiche e le strategie di applicazione del codice nel contesto dei comuni rurali.
• Alcuni codici di alloggio si applicano solo a determinati tipi di alloggi in affitto, come le abitazioni multifamiliari. Codici Housing tendono ad applicarsi ai condomini, duplex, unità unifamiliari in affitto, e alberghi residenziali / rooming case, ma tendono a non applicarsi alle unità occupate dal proprietario, proprietà vacanti, e alloggi in alberghi, motel, locande, o case turistiche.

Vedi anche:
Riduzione del piombo
Assistenza per le modifiche di sicurezza domestica
Programmi di assistenza alla riabilitazione del proprietario di abitazione