overzicht

om de naleving van de huisvestings-en bouwvoorschriften te garanderen, moeten steden en provincies codehandhavingsactiviteiten ondernemen. Handhaving van de huisvestings-en bouwcode helpt niet alleen om de bewoonbaarheid van specifieke eigendommen die in strijd zijn met de code te garanderen, maar helpt ook om omliggende huizen veilig te houden. Een huis dat duidelijke tekenen van verlatenheid en verwaarlozing vertoont, bijvoorbeeld, kan een doelwit zijn voor criminele activiteiten die de veiligheid van naburige bewoners in gevaar brengt. Steden, gemeenten en provincies hanteren verschillende benaderingen voor de handhaving van code, afhankelijk van hun omvang, wettelijke autoriteiten, middelen en lokale omstandigheden. Sommige jurisdicties hanteren contradictoire modellen die erop gericht zijn overtreders te straffen, terwijl andere coöperatieve modellen hanteren die erop gericht zijn eigenaars te helpen hun eigendommen in overeenstemming te brengen. De handhaving van de huisvestingscode kan plaatsvinden op administratief, civiel en/of strafrechtelijk niveau. Sommige rechtsgebieden vertrouwen in de eerste plaats op inwoners om mogelijke schendingen te melden, terwijl andere een meer proactieve aanpak volgen en regelmatig windschermonderzoeken of andere inspecties uitvoeren. De handhaving van de bouwvoorschriften wordt uitgevoerd door een lokale afdeling van gebouwen, en wordt meestal uitgevoerd door het beoordelen van ontwerpplannen en het afgeven van vergunningen wanneer er nieuwbouw of renovatie zal worden uitgevoerd.

inspectiemodellen met huisvestingscode

Inspectiemodellen met Code kunnen proactief of reactief zijn. Onder proactieve modellen voert de handhavingsinstantie routinematige inspecties uit van alle overdekte woningen. Inspecties vinden periodiek plaats, ongeacht of een huurder of buurman een klacht heeft ingediend. Periodieke inspecties vervangen echter geen op klachten gebaseerde inspecties – inspecties worden ook uitgevoerd als reactie op de melding van mogelijke schendingen door huurders.

algemeen wordt aangenomen dat proactieve inspecties ertoe kunnen leiden dat inbreuken eerder worden vastgesteld en dat het aantal klachten in de loop van de tijd wordt verminderd. Proactieve modellen zijn ook bedoeld om kwetsbare huurders te bevoordelen die misschien niet goed op de hoogte zijn van het klachtensysteem, bang zijn voor represailles van hun verhuurders als ze een klacht indienen, en/of die mogelijk niet over de taalvaardigheden beschikken die nodig zijn om door een klachtengestuurd systeem te navigeren. Huurders zonder papieren kunnen vanwege deze belemmeringen bijzonder terughoudend zijn om op klachten gebaseerde systemen te gebruiken. Proactieve inspectieprogramma ‘ s kunnen ook ten goede komen aan eigenaren van onroerend goed door hen te helpen zich bewust te worden van defecte omstandigheden voordat ze verergeren en door preventief onderhoud te stimuleren.

reactieve inspectiemodellen zijn daarentegen gebaseerd op klachten. Inspecties vinden alleen plaats wanneer huurders of buren mogelijke overtredingen melden. Omdat reactieve inspectieprogramma ‘ s afhankelijk zijn van de rapportage door inwoners, is de code enforcement agency minder waarschijnlijk op de hoogte van alle schendingen die in de omgeving bestaan. Kwetsbare huurders, die bang zijn voor vergelding en / of geen kennis hebben van het meldingssysteem, kunnen terughoudend zijn om klachten in te dienen. Dus, huisvesting bewoond door deze bewoners is waarschijnlijk buiten de radar van de code enforcement agency vallen.

De omvang en de middelen van een plaats kunnen een belangrijke rol spelen bij de aanpak van code-inspecties. Goed uitgeruste en middelgrote plaatsen kunnen goed gepositioneerd zijn om de consistente personeelsinfrastructuur te hebben om proactief eigendommen te inspecteren. Plaatsen met minder middelen of een zeer grote portfolio van structuren hebben mogelijk niet de personele capaciteit of middelen om alle structuren regelmatig te kunnen inspecteren.

modellen voor handhaving van Huisvestingscodes

Er zijn twee primaire modellen voor handhaving van huisvestingscodes, bekend als het “traditionele” model en het “coöperatieve compliance” of “faciliterend” model. Volgens het traditionele model zijn codehandhavingsambtenaren bijna volledig gericht op het uitvoeren van inspecties en het uitvaardigen van overtredingen. Zodra een code officer een overtreding uitvaardigt, wordt de eigenaar hiervan op de hoogte gesteld en krijgt hij een bepaalde tijd om te voldoen. Als de eigenaar niet binnen die termijn voldoet, zal hij of zij worden geconfronteerd met sancties, zoals financiële sancties. Dit model wordt vaak bekritiseerd voor het leiden tot resultaten waarin eigenaren van onroerend goed maken het absolute minimum reparaties om te voorkomen dat beboet.

in het kader van het coöperatieve compliance/facilitative model werken codehandhavingsfunctionarissen samen met eigenaars om hen te helpen hun eigendommen in overeenstemming te brengen. Dit model is veel minder contradictoir dan het traditionele model. Codehandhavingsfunctionarissen zullen eigenaren van onroerend goed informeren over gezonde huisvesting en zullen hen kennis laten maken met financiële middelen die hen zullen helpen de nodige reparaties uit te voeren. Voorstanders van het coöperatieve compliance model zijn van mening dat het ertoe kan leiden dat eigenaars grotere reparaties uitvoeren dan wettelijk vereist is.

Handhavingsmodellen kunnen in belangrijke mate worden bepaald door de omvang, de middelen en het gebouwenbestand van de plaats. Goed uitgeruste plaatsen met een relatief homogeen gebouwenbestand kunnen goed gepositioneerd zijn om een personeelsinfrastructuur te hebben die getraind is in zowel het inspecteren van eigendommen als wat structureel of financieel nodig is om schendingen te corrigeren. Plaatsen met minder middelen, of een zeer divers portfolio van residentiële structuren hebben misschien niet de personele capaciteit of middelen om het niveau van begeleiding te kunnen bieden dat nodig is om eigenaren te helpen bij het begrijpen hoe schendingen te verhelpen.

niveaus van handhaving van de huisvestingscode

Er zijn drie belangrijke niveaus van handhaving van de huisvestingscode: administratief, civiel en strafrechtelijk. Administratieve handhaving vindt plaats binnen de lokale overheid. In het algemeen, de code enforcement officer geeft eerst kennisgeving van de overtreding aan de eigenaar van de woning. Als de overtreding niet binnen de gestelde termijn wordt verholpen, kan de gemeente verschillende sancties opleggen. Deze omvatten het beoordelen van administratieve sancties, het geven van een bevel dat de overtreding wordt verwijderd, of het opschorten van een licentie of vergunning. Sommige plaatsen hebben de bevoegdheid om een pandrecht op te leggen op het pand als de eigenaar er niet in slaagt om de boetes te betalen. De eigenaar van het onroerend goed is over het algemeen in staat om de vaststelling en sancties van de plaats in beroep te gaan door middel van een administratieve hoorzitting, en vervolgens aan een beroepsinstantie of rechtbank.

civiele handhaving begint daarentegen in het gerechtelijk systeem. De plaats zal een rechtszaak in te dienen met het oog op een bevel dat de overtreding worden gerepareerd en soms dat sancties worden opgelegd als de eigenaar niet in slaagt om dit te doen. Localities streven over het algemeen alleen naar civiele handhaving in flagrante gevallen waar administratieve handhaving niet succesvol is geweest in het verhelpen van de schending, of waar het onroerend goed vormt bedreigingen voor de gezondheid of veiligheid. Strafrechtelijke handhaving is de minst voorkomende vorm van huisvestingscode handhaving. In rechtsgebieden die overtredingen van de huisvestingscode hebben gecriminaliseerd, wordt een overtreding meestal beschouwd als een misdrijf of een overtreding.

strafrechtelijke handhaving kan worden geïnitieerd door een officier van Justitie of een stadsadvocaat. Handhaving van huisvestingscodes via het strafrechtelijk systeem wordt over het algemeen beschouwd als een laatste redmiddel dat alleen mag worden gebruikt wanneer de andere handhavingsopties geen resultaten hebben opgeleverd. De handhavingsinstrumenten van een gemeente zullen in belangrijke mate worden gevormd door de autoriteiten die hun van hun staat worden verleend, evenals hun middelen om schendingen te vervolgen.

handhaving van bouwvoorschriften

lokale bouwafdelingen handhaven bouwvoorschriften. Wanneer er nieuwbouw of renovatie wordt uitgevoerd, dienen de eigenaren plannen in bij de gebouwenafdeling, beslist de afdeling of er een vergunning wordt afgegeven en controleren de inspecteurs van de gebouwenafdeling de naleving. De gebouwenafdelingen beslissen ook over de afgifte van bouwvergunningen. Behalve in bepaalde omstandigheden, zoals wanneer een gebouw aanzienlijk wordt gerenoveerd of gewijzigd of wanneer er een verandering is in het gebruik van het gebouw, of wanneer een plaats nieuwe belangrijke wijzigingen in de code eist die de naleving van alle bestaande en nieuwe structuren binnen een verplichte herstelperiode vereisen, hoeven gebouwen meestal alleen te voldoen aan de code-eisen die van kracht waren toen het gebouw werd ontworpen en gebouwd. Met andere woorden, de wet vereist in het algemeen niet dat reeds gebouwde gebouwen worden verbeterd wanneer de code verandert.

eigenaren die bouwvoorschriften overtreden, zijn onderworpen aan de beoordeling van boetes, meestal na kennisgeving en tijd om te corrigeren. Net als in de context van de huisvestingscode zijn er twee concurrerende filosofieën om vrijwillige naleving van de code te verkrijgen: afschrikking en facilitering. Handhavingsmodellen gebaseerd op het afschrikkingsperspectief omvatten doorgaans frequente inspectie van bouwactiviteiten, uniforme en strikte toepassing van code-en vergunningsvereisten, en het gebruik van strenge sancties (zoals werkstoporders, boetes en de gedeeltelijke sloop van niet-toegestane constructies) om schendingen af te schrikken. Handhavingsmodellen gebaseerd op het faciliterende perspectief richten zich op het bereiken van vrijwillige naleving door middel van goede werkrelaties met ontwerpers en aannemers. In het kader van deze modellen gebruikt de handhavingsinstantie algemene, flexibele richtsnoeren bij het beoordelen van de naleving (waarbij de nadruk ligt op het bereiken van handhavingsdoelstellingen in plaats van de strikte letter van de wet), biedt zij stimulansen zoals versoepelde inspectieschema ‘ s en clementie bij het opsporen van overtredingen om degenen die te goeder trouw proberen te voldoen te belonen, en verleent zij technische bijstand om de capaciteit van aannemers en aannemers te verbeteren.

voor meer informatie over handhaving van bouwvoorschriften, zie woningbouw-en bouwvoorschriften.

programma ’s voor het afdwingen van Financieringscodes

programma’ s voor het afdwingen van Code moeten voldoende gefinancierd zijn om effectief te zijn. In veel rechtsgebieden, staatswet beperkingen hoe lokale overheden hun code handhaving programma ‘ s kunnen financieren. Waar het staatsrecht het toelaat, hebben gemeenten een aantal financieringsmogelijkheden. De handhaving van de Code kan worden gefinancierd door het algemene fonds van een gemeente (d.w.z. door inkomsten uit de onroerendgoedbelasting en andere vormen van lokale belastingen en gedeelde overheidsinkomsten). Sommige localities fund code handhaving door middel van de Community Development Block Granta federal program opgericht als onderdeel van de Housing and Community Development Act van 1974. Het financiert verschillende activiteiten voor de ontwikkeling van de Gemeenschap voor de revitalisering van de wijk, economische ontwikkeling, betaalbare huisvesting, en betere gemeenschap faciliteiten en diensten. (CDBG) programma, dat wordt beheerd door het Amerikaanse Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling. CDBG kan worden gebruikt voor specifieke handhavingsactiviteiten, zoals salarissen en andere personeelskosten, evenals voor de kosten in verband met gerechtelijke procedures. Localiteiten ook vaak financieren code handhaving operaties door de inkomsten uit de licenties, vergunningen, en vergoedingen met betrekking tot huisvesting regelgeving. Tot slot, sommige rechtsgebieden direct de inkomsten uit de betaling van de eigenaren van onroerend goed van boetes en vergoedingen voor het overtreden van de huiscode aan de code enforcement programma.

andere aspecten van programma ’s voor het afdwingen van code

1. educatieve middelen – sommige programma’ s voor het afdwingen van code voor woningen bieden educatieve programmering en materialen voor eigenaren van onroerend goed. Boston, bijvoorbeeld, biedt cursussen voor eigenaren van onroerend goed over de code enforcement proces en de huisvestingscode eisen. New York City ‘ s housing department biedt ook property management training voor nieuwe en kleine verhuurders.
2. financieringsmechanismen voor reparaties-sommige plaatsen bieden financiering aan eigenaren van onroerend goed aan voor het repareren van defecte omstandigheden die in strijd zijn met de huisvestingscode. De stad Los Angeles, bijvoorbeeld, creëerde de huur Escrow Account Program (REAP). Onder REAP, waar een eigenaar huisvestingscode schendingen niet binnen een voorgeschreven hoeveelheid tijd oplost, kan het pand in het REAP-programma worden geplaatst. Terwijl de woning is in het REAP-programma en schendingen zijn nog steeds open, huurders zijn toegestaan om een verlaagd huurbedrag te betalen, zoals vastgesteld door de stad, en ze kunnen dat bedrag betalen aan de eigenaar of een geblokkeerde rekening. Het geld op de geblokkeerde rekening kan dan worden gebruikt voor reparaties. Sommige plaatsen machtigen de stad ook om reparaties uit te voeren door een pandrecht op het pand te plaatsen om de kosten te dekken. In New York City, bijvoorbeeld, de Emergency Repair Program (ERP) staat de housing code enforcement agency toe om actie te ondernemen om bepaalde overtredingen van de huisvestings-en gebouwcode te corrigeren die de eigenaar niet heeft kunnen verhelpen. Alle werkzaamheden van de stad worden gefactureerd aan de eigenaar van het gebouw, en de rekening kan de kosten van de reparaties plus gerelateerde Vergoedingen en/of de kosten van het huren van een aannemer omvatten. Als de eigenaar niet in slaagt om de rekening te betalen, is de stad bevoegd om een fiscale pandrecht op het pand te plaatsen. Het belastingrecht zal rente dragen, en als de rekening nog steeds onbetaald is, kan de stad innen door het pandrecht te verkopen of te executeren.
3. Community-based programming-sommige plaatsen gebruiken programma ’s om bewoners op te leiden om defecte omstandigheden op te sporen die bekend zijn als gezondheidsrisico’ s. In Seattle bijvoorbeeld onderwijst het Health Home Initiative bewoners over de soorten huisvestingsomstandigheden die tot astma kunnen leiden en gebruikt het gemeenschapsverpleegkundigen om voorlichting te geven over deze gevaren.

voorbeelden

• De Stad Greensboro, North Carolina heeft in 2013 een innovatief programma voor de handhaving van de lokale huisvestingscode goedgekeurd. De stad creëerde een formele samenwerking met de non-profit advocacy organization Greensboro Housing Coalition (GHC). De stad en GHC werkten samen aan een publieke voorlichtingscampagne, waarbij meertalig educatief materiaal over code-vereisten werd verspreid, leden van de Gemeenschap werden ontmoet om het codehandhavingsproces uit te leggen en verwijzingen naar code-handhaving werden vergemakkelijkt. Greensboro code enforcement personeel werkt samen met ghc counselors om de verplaatsing van bewoners te voorkomen en andere huisvestingsproblemen op te lossen.de Stad Newark, New Jersey heeft getracht de handhaving van de huisvestingscode te verbeteren door de coördinatie tussen de agentschappen te vergemakkelijken. De stad heeft een verwijzingssysteem, waardoor instanties die leren van ondermaatse huisvestingsomstandigheden kunnen verwijzen naar de code enforcement agency. In 2014 richtte de stad een taskforce op, Newark ‘ s Life Improvement Task Force, die ernaar streefde het verwijzingssysteem te versterken en te verfijnen om de handhaving van code effectiever te maken.
• Alameda County Healthy Homes heeft een collaborative housing code enforcement model. Codehandhavingsfunctionarissen werken samen met eigenaren van onroerend goed om hen te helpen hun eigendommen in overeenstemming te brengen. De provincie biedt middelen voor eigenaren online, met inbegrip van informatie over financiële bijstand voor reparaties en pamfletten over lood veiligheid.

gerelateerde bronnen deze bronnen bieden nuttige informatie over het onderwerp en bevatten bronnen die bij de voorbereiding van deze opdracht worden gebruikt.

• Up to Code: Code Enforcement Strategies for Healthy Housing, Change Lab Solutions, is een gids ontworpen om een overzicht te geven van de praktijken en strategieën die nodig zijn voor code enforcement programma ‘ s om bewoners te beschermen en huizen effectief te behouden.
• The Power & Proximity of Code Enforcement, Hester Street, is een rapport over de Fase I-activiteiten van het Cities RISE-programma. Het doel van Hester Street ‘ s betrokkenheid bij het Cities RISE programma was om kansen te identificeren om het eigen vermogen te vergroten met behulp van code enforcement. Hun inspanningen resulteerden in een rechtvaardig kader voor de handhaving van de code.
• gezonde Huisvestingswetten die werken: een factsheet over effectieve implementatie en handhaving clausules, veranderen Lab oplossingen, legt verschillende manieren uit waarop lokale overheden huisvestings-en woningonderhoudscodes kunnen afdwingen, en geeft algemene informatie over soorten handhaving gebruikt door steden, gemeenten en provincies.
• handhavingsbeleid huisvestingscode kort, lokale vooruitgang: Het Nationaal Gemeentelijk Beleidsnetwerk geeft een overzicht van het handhavingsbeleid voor huisvestingscodes.
• aanbevelingen voor de handhaving van de Code voor kleine steden, Groep Plattelandsplanning, schetst het beleid en de strategieën voor de handhaving van de code in de context van plattelandsgemeenten.
• sommige huisvestingscodes zijn alleen van toepassing op bepaalde soorten huurwoningen, zoals meergezinswoningen. Huisvestingscodes hebben de neiging om van toepassing te zijn op appartementsgebouwen, duplexen, gehuurde eengezinseenheden en residentiële hotels/rooming huizen, maar hebben de neiging niet van toepassing op eigenaar bewoonde eenheden, leegstaande eigendommen, en huisvesting accommodaties in hotels, motels, Herbergen, of toeristische woningen.

zie ook:
Lead Reduction
Assistance for home safety modifications
rehabilitation assistance programs