przegląd

aby zapewnić zgodność z przepisami dotyczącymi mieszkań i budynków, miasta, miasta i powiaty będą musiały zaangażować się w działania związane z egzekwowaniem przepisów Kodeksu. Egzekwowanie kodeksu mieszkaniowego i budowlanego nie tylko pomaga zapewnić możliwość zamieszkania określonych nieruchomości, które naruszają Kodeks,ale także pomaga chronić otaczające domy. Dom, który wykazuje wyraźne oznaki porzucenia i zaniedbania, na przykład, może być celem działalności przestępczej, która zagraża bezpieczeństwu sąsiednich mieszkańców. Miasta, miasteczka i powiaty stosują różne podejścia do egzekwowania kodeksu w zależności od ich wielkości, władz ustawowych, zasobów i lokalnych okoliczności. Niektóre jurysdykcje przyjmują kontradyktoryjne modele skupiające się na karaniu osób naruszających prawo, podczas gdy inne stosują modele współpracy skupiające się na pomaganiu właścicielom w dostosowaniu ich nieruchomości do wymogów. Egzekwowanie Kodeksu Mieszkaniowego może odbywać się na poziomie administracyjnym, cywilnym i/lub karnym. Niektóre jurysdykcje polegają przede wszystkim na mieszkańcach, którzy zgłaszają ewentualne naruszenia, podczas gdy inne stosują bardziej proaktywne podejście i regularnie przeprowadzają badania przednich szyb lub inne inspekcje. Egzekwowanie kodeksu budowlanego jest podejmowane przez lokalny dział budynków i zwykle odbywa się poprzez przeglądanie planów projektowych i wydawanie pozwoleń, gdy nowa budowa lub remont ma być podjęta.

modele kontroli kodu obudowy

modele kontroli kodu mogą być proaktywne lub reaktywne. Zgodnie z proaktywnymi modelami Agencja Wykonawcza przeprowadza rutynowe kontrole wszystkich mieszkań objętych ochroną. Kontrole odbywają się okresowo, niezależnie od tego, czy najemca czy sąsiad złożył skargę. Kontrole okresowe nie zastępują jednak kontroli opartych na skargach-kontrole przeprowadzane są również w odpowiedzi na zgłaszanie przez najemców ewentualnych naruszeń.

powszechnie uważa się, że proaktywne kontrole mogą prowadzić do wcześniejszej identyfikacji naruszeń i zmniejszenia liczby skarg w miarę upływu czasu. Proaktywne modele są również rozumiane jako korzystne dla podatnych najemców, którzy mogą nie mieć wiedzy na temat systemu skarg, mogą obawiać się odwetu ze strony swoich właścicieli, jeśli złożą skargę, i/lub którzy mogą nie posiadać umiejętności językowych niezbędnych do poruszania się po systemie opartym na skargach. Z powodu tych barier najemcy, którzy nie mają dokumentów, mogą być szczególnie niechętni do korzystania z systemów opartych na skargach. Proaktywne programy kontroli mogą również przynieść korzyści właścicielom nieruchomości, pomagając im uświadomić sobie wadliwe warunki, zanim się pogorszą, oraz zachęcając do konserwacji zapobiegawczej.

reaktywne modele kontroli są natomiast oparte na skargach. Kontrole występują tylko wtedy, gdy najemcy lub sąsiedzi zgłaszają ewentualne naruszenia. Ponieważ reaktywne programy kontroli polegają na raportowaniu mieszkańców, Agencja egzekwowania kodeksu jest mniej prawdopodobne, aby być świadomym wszystkich naruszeń, które występują w miejscowości. Wrażliwi najemcy, którzy obawiają się odwetu i / lub nie mają wiedzy na temat systemu raportowania, mogą niechętnie składać skargi. W związku z tym mieszkania zamieszkane przez tych mieszkańców prawdopodobnie będą poza radarem agencji egzekwowania Kodeksu.

wielkość i zasoby miejscowości mogą znacząco kształtować podejście do kontroli kodu. Dobrze wyposażone i średniej wielkości miejscowości mogą być dobrze usytuowane, aby mieć spójną infrastrukturę personelu do proaktywnej kontroli nieruchomości. Miejscowości dysponujące mniejszymi zasobami lub bardzo dużym portfolio struktur mogą nie mieć potencjału kadrowego lub zasobów, aby móc rutynowo kontrolować wszystkie struktury w sposób regularny.

modele egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego

istnieją dwa podstawowe modele egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego, znane jako model „tradycyjny” i model „zgodności ze spółdzielnią” lub model „ułatwiający”. Zgodnie z tradycyjnym modelem funkcjonariusze organów ścigania skupiają się niemal wyłącznie na przeprowadzaniu inspekcji i wydawaniu naruszeń. Gdy funkcjonariusz Kodeksu popełni naruszenie, właściciel nieruchomości jest powiadamiany i otrzymuje pewien czas na jego przestrzeganie. Jeśli właściciel nieruchomości nie zastosuje się w tym okresie, będzie musiał ponieść sankcje, takie jak kary finansowe. Model ten jest często krytykowany za to, że prowadzi do wyników, w których właściciele nieruchomości wykonują Minimalne naprawy, aby uniknąć kary.

w ramach modelu zgodności/ułatwień współpracy funkcjonariusze organów ścigania współpracują z właścicielami nieruchomości, aby pomóc im zapewnić zgodność swoich nieruchomości. Model ten jest znacznie mniej kontradyktoryjny niż model tradycyjny. Funkcjonariusze organów ścigania będą edukować właścicieli nieruchomości na temat zdrowego mieszkania i wprowadzą ich do środków finansowych, które pomogą im dokonać niezbędnych napraw. Zwolennicy modelu zgodności Spółdzielczej uważają, że może to doprowadzić do tego, że właściciele dokonają napraw w większym stopniu niż jest to wymagane przez prawo.

modele egzekwowania mogą znacząco kształtować się przez wielkość, zasoby i zasoby budowlane miejscowości. Dobrze wyposażone miejscowości o stosunkowo jednorodnym zasobie budowlanym mogą być dobrze przygotowane do posiadania infrastruktury personelu, który jest przeszkolony zarówno w zakresie kontroli nieruchomości, jak i tego, co jest potrzebne strukturalnie lub finansowo w celu skorygowania naruszeń. Miejscowości o mniejszej liczbie zasobów lub o bardzo zróżnicowanym portfolio budynków mieszkalnych mogą nie mieć potencjału kadrowego lub zasobów, aby móc zapewnić poziom wskazówek niezbędnych do pomocy właścicielom w zrozumieniu, jak zaradzić naruszeniom.

poziomy egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego

istnieją trzy główne poziomy egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego: administracyjny, cywilny i karny. Egzekucja administracyjna prowadzona jest w ramach samorządu terytorialnego. Ogólnie rzecz biorąc, funkcjonariusz Kodeksu najpierw powiadamia właściciela nieruchomości o naruszeniu. Jeśli naruszenie nie zostanie usunięte w wymaganym wyznaczonym czasie, miejscowość może zarządzić szereg różnych sankcji. Obejmują one ocenę kar administracyjnych, wydanie nakazu usunięcia naruszenia lub zawieszenie licencji lub zezwolenia. Niektóre miejscowości mają prawo do nałożenia zastawu na nieruchomości, jeśli właściciel nieruchomości nie zapłaci kar. Właściciel nieruchomości na ogół jest w stanie odwołać się do ustalenia miejscowości i sankcji poprzez rozprawę administracyjną, a następnie do Komisji Odwoławczej lub sądu procesowego.

natomiast egzekucja cywilna zaczyna się w systemie sądowym. Miejscowość złoży pozew o nakaz naprawienia naruszenia, a czasami nałożenia kar, jeśli właściciel tego nie zrobi. Miejscowości z reguły prowadzą egzekucję cywilną tylko w przypadkach, gdy egzekucja administracyjna nie zdołała zaradzić naruszeniu lub gdy mienie stanowi zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa. Egzekwowanie karne jest najmniej powszechnym rodzajem egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego. W jurysdykcjach, które kryminalizowały naruszenia kodeksu mieszkaniowego, naruszenie jest zwykle uważane za wykroczenie lub wykroczenie.

postępowanie karne może wszcząć prokurator okręgowy lub prokurator miejski. Egzekwowanie Kodeksu Mieszkaniowego za pośrednictwem systemu karnego jest ogólnie uważane za strategię ostateczności, która powinna być stosowana tylko wtedy, gdy inne opcje egzekwowania nie przyniosły rezultatów. Narzędzia egzekwowania przepisów będą znacznie kształtowane przez władze przyznane im z ich państwa, a także ich zasoby do ścigania naruszeń.

egzekwowanie przepisów budowlanych

lokalne wydziały budowlane egzekwują przepisy budowlane. W przypadku podjęcia nowej budowy lub remontu właściciele przedkładają plany działowi budowlanemu, dział decyduje o wydaniu pozwolenia, a następnie inspektorzy zatrudnieni przez dział budowlany weryfikują zgodność. O tym, czy wydać pozwolenie na użytkowanie, decydują również działy budowlane. Z wyjątkiem pewnych okoliczności, takich jak gdy budynek jest znacznie Odnowiony lub zmieniony lub jest zmiana w użyciu budynku, lub gdy miejsce mandaty nowe istotne zmiany kodu, które wymagają zgodności wszystkich istniejących i nowych struktur w okresie mandated leczyć, budynki są zwykle wymagane tylko do spełnienia wymagań Kodeksu, które były w mocy, gdy budynek został zaprojektowany i zbudowany. Innymi słowy, ustawa zasadniczo nie wymaga ulepszania już wybudowanych budynków za każdym razem, gdy zmienia się kodeks.

właściciele, którzy naruszają przepisy budowlane, podlegają ocenie grzywny, zazwyczaj po otrzymaniu zawiadomienia i terminie do skorygowania. Podobnie jak w kontekście Kodeksu Mieszkaniowego, istnieją dwie konkurencyjne filozofie uzyskania dobrowolnej zgodności z kodeksem: odstraszanie i ułatwianie. Modele egzekwowania oparte na perspektywie odstraszania zazwyczaj obejmują częstą kontrolę działalności budowlanej, jednolite i ścisłe stosowanie wymogów Kodeksu i pozwoleń oraz stosowanie surowych sankcji (takich jak nakaz zatrzymania pracy, grzywny i częściowe rozbiórki nieautoryzowanych konstrukcji) w celu powstrzymania naruszeń. Modele egzekwowania oparte na perspektywie ułatwiającej koncentrują się na osiągnięciu dobrowolnego przestrzegania przepisów poprzez dobre relacje robocze z projektantami i wykonawcami. W ramach tych modeli Agencja egzekwowania stosuje ogólne, elastyczne wytyczne w ocenie zgodności (koncentrując się na osiąganiu celów egzekwowania przepisów, a nie na ścisłym przepisie prawa), oferuje zachęty, takie jak złagodzone harmonogramy kontroli i łagodzenie kar w przypadku wykrycia naruszeń, aby nagrodzić tych, którzy dokładają starań w dobrej wierze, aby się do nich zastosować, oraz zapewnia pomoc techniczną w celu poprawy zdolności budowniczych i wykonawców.

aby uzyskać więcej informacji na temat egzekwowania przepisów budowlanych, zobacz przepisy mieszkaniowe i budowlane.

finansowanie programów egzekwowania kodu

programy egzekwowania kodu muszą być wystarczająco finansowane, aby były skuteczne. W wielu jurysdykcjach prawo stanowe ogranicza sposób, w jaki samorządy mogą finansować swoje programy egzekwowania kodu. Tam, gdzie zezwala na to prawo stanowe, miejscowości mają szereg opcji finansowania. Egzekwowanie Kodeksu może być finansowane z funduszu ogólnego gminy (tj. poprzez dochody z podatku od nieruchomości i inne formy podatków Lokalnych i wspólnych dochodów państwowych). Niektóre miejscowości finansują egzekwowanie Kodeksu poprzez program federalny Granta Community Development Block ustanowiony w ramach ustawy o mieszkalnictwie i rozwoju Wspólnoty z 1974 roku. Finansuje różne działania na rzecz rozwoju społeczności na rzecz rewitalizacji sąsiedztwa, rozwoju gospodarczego, tanich mieszkań i lepszych udogodnień i usług społeczności. (CDBG) program, który jest administrowany przez amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. CDBG może być wykorzystywany do konkretnych działań związanych z egzekwowaniem Kodeksu, takich jak wynagrodzenia i inne wydatki personalne, a także do kosztów związanych z postępowaniem sądowym. Miejscowości często finansują również działania związane z egzekwowaniem przepisów Kodeksu poprzez dochody uzyskane z pozwoleń, zezwoleń i opłat związanych z regulacją mieszkalnictwa. Wreszcie, niektóre jurysdykcje kierują dochody zebrane od właścicieli nieruchomości zapłaty kar i opłat za naruszenie Kodeksu domu do programu egzekwowania Kodeksu.

inne aspekty programów egzekwowania kodu

1. zasoby edukacyjne – niektóre programy egzekwowania kodu mieszkaniowego zapewniają programy edukacyjne i materiały dla właścicieli nieruchomości. Boston, na przykład, oferuje kursy dla właścicieli nieruchomości na temat procesu egzekwowania Kodeksu i wymogów Kodeksu Mieszkaniowego. Departament Mieszkalnictwa w Nowym Jorku oferuje również szkolenia z zarządzania nieruchomościami dla nowych i małych właścicieli.
2. mechanizmy finansowania remontów – niektóre miejscowości oferują finansowanie właścicielom nieruchomości na naprawę wadliwych warunków, które naruszają Kodeks Mieszkaniowy. Na przykład Miasto Los Angeles stworzyło program Rent Escrow Account program (REAP). W ramach programu REAP, w przypadku gdy właściciel nie usunie naruszenia kodeksu mieszkaniowego w określonym czasie, nieruchomość może zostać włączona do programu REAP. Podczas gdy nieruchomość jest w programie REAP i naruszenia są nadal zaległe, najemcy mogą płacić obniżoną kwotę wynajmu, określoną przez miasto, i mogą zapłacić tę kwotę albo właścicielowi, albo na konto escrow. Pieniądze z rachunku powierniczego można następnie wykorzystać do naprawy. Niektóre miejscowości upoważniają również miasto do podjęcia naprawy poprzez umieszczenie zastawu na nieruchomości na pokrycie kosztów. Na przykład w Nowym Jorku program napraw awaryjnych (ERP) umożliwia agencji egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego podjęcie działań w celu skorygowania niektórych naruszeń przepisów mieszkaniowych i budowlanych, których właściciel nie zdołał naprawić. Wszystkie prace podjęte przez Miasto są rozliczane z właścicielem budynku, a rachunek może obejmować koszt napraw plus związane z nimi opłaty i / lub koszt zatrudnienia wykonawcy. Jeśli właściciel nie zapłaci rachunku, Miasto jest upoważnione do złożenia zastawu podatkowego na nieruchomości. Zastaw podatkowy poniesie odsetki, a jeśli rachunek jest nadal Nieopłacony, miasto może zbierać poprzez sprzedaż lub zajęcie zastawu.
3. programowanie oparte na społeczności-niektóre miejscowości przyjmują programy szkolące mieszkańców w celu wykrywania wadliwych warunków, które są znanymi zagrożeniami dla zdrowia. Na przykład w Seattle inicjatywa Health Home edukuje mieszkańców o rodzajach warunków mieszkaniowych, które mogą prowadzić do astmy, i wykorzystuje pielęgniarki społecznościowe do informowania o tych zagrożeniach.

przykłady

• miasto Greensboro w Karolinie Północnej przyjęło innowacyjny program egzekwowania lokalnych przepisów mieszkaniowych w 2013 roku. Miasto nawiązało formalną współpracę z organizacją non-profit Greensboro Housing Coalition (GHC). Miasto i GHC współpracowały nad publiczną kampanią edukacyjną, która obejmowała dystrybucję wielojęzycznych materiałów edukacyjnych na temat wymagań dotyczących kodu, spotkanie z członkami społeczności w celu wyjaśnienia procesu egzekwowania Kodeksu oraz ułatwienie skierowania wniosków o egzekwowanie Kodeksu. Pracownicy Greensboro code enforcement współpracują z doradcami GHC, aby zapobiegać przesiedleniom mieszkańców i rozwiązywać inne problemy mieszkaniowe.
• miasto Newark, New Jersey podjęło próbę poprawy egzekwowania kodeksu mieszkaniowego poprzez ułatwienie koordynacji między agencjami. Miasto ma system skierowań, dzięki któremu agencje, które dowiadują się o niespełniających norm warunkach mieszkaniowych, mogą odwoływać się do agencji egzekwowania Kodeksu. W 2014 r.miasto utworzyło grupę zadaniową, Newark ’ s Life Improvement Task Force, która starała się wzmocnić i udoskonalić system odesłań, aby zwiększyć skuteczność egzekwowania Kodeksu.
• Alameda County Healthy Homes ma wspólny model egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego. Funkcjonariusze organów ścigania współpracują z właścicielami nieruchomości, aby pomóc im zapewnić zgodność swoich nieruchomości. Powiat zapewnia zasoby dla właścicieli online, w tym informacje o pomocy finansowej na naprawy i broszury na temat bezpieczeństwa ołowiu.

Zasoby pokrewne zasoby te dostarczają przydatnych informacji na ten temat i zawierają źródła, na których oparto ten brief.

• Up to Code: Code Enforcement Strategies for Healthy Housing, Change Lab Solutions, to przewodnik zaprojektowany, aby dać przegląd praktyk i strategii niezbędnych do programów egzekwowania kodu w celu ochrony mieszkańców i skutecznego zachowania mieszkań.
• The Power& Celem zaangażowania Hester Street w program Cities RISE było zidentyfikowanie możliwości zwiększenia kapitału własnego za pomocą egzekwowania kodu. Ich wysiłki zaowocowały sprawiedliwymi ramami egzekwowania Kodeksu.
• Healthy Housing Laws that Work: a Fact Sheet about Effective Implementation and Enforcement Clauses, Change Lab Solutions, wyjaśnia różne sposoby egzekwowania przez samorządy mieszkaniowe i kodeksy utrzymania nieruchomości oraz dostarcza ogólnych informacji na temat rodzajów egzekwowania stosowanych przez miasta, miasteczka i powiaty.
• Brief polityki egzekwowania przepisów prawa mieszkaniowego, postęp lokalny: National Municipal Policy Network, zapewnia przegląd polityki egzekwowania Kodeksu Mieszkaniowego.
• zalecenia dotyczące egzekwowania przepisów Kodeksu dla małych miast, Grupa planowania Obszarów Wiejskich, przedstawia politykę i strategie egzekwowania przepisów Kodeksu w kontekście gmin wiejskich.
• niektóre kody mieszkaniowe mają zastosowanie tylko do niektórych rodzajów mieszkań na wynajem, takich jak mieszkania wielorodzinne. Kody mieszkaniowe mają zwykle zastosowanie do budynków mieszkalnych, dupleksów, wynajmowanych jednostek jednorodzinnych i hoteli mieszkalnych/domów jednorodzinnych, ale nie mają zastosowania do właścicieli zajętych jednostek, pustych nieruchomości i mieszkań w hotelach, motelach, zajazdach lub domach turystycznych.

Zobacz też:
Lead abatement
Assistance for home safety modifications
home owner rehabilitation assistance programs