Redaktørens Note: Denne artikel blev opdateret 4/16/2020 med de nyeste oplysninger om Rabat ejendomsmæglere og agenter.

hvordan Rabat Ejendomsmægler modeller arbejde

Hvis du ønsker at forstå Rabat ejendomsmæglere, skal du først forstå den traditionelle fast ejendom provision model. Den typiske ejendomsprovision er 6%, som er opdelt mellem noteringsagenten og køberens agent og deres respektive mæglervirksomheder.

så hvorfor er den nationale gennemsnitlige provision lavere end det? Nå, Da rabatmæglere og agenter, der arbejder for mindre end den konventionelle provisionssats, er blevet mere almindelige, har den gennemsnitlige provision dyppet langt under 6%.

du spekulerer sikkert på, hvordan rabatmæglere adskiller sig fra konventionelle agenter, og hvilken slags tjenester de kan tilbyde, hvis de tager så meget mindre penge. Det afhænger af, hvilken slags rabatmægler du beslutter dig for at arbejde med; i løbet af det sidste årti-plus er de typer ejendomstjenester, der er tilgængelige for hjemmesælgere, blevet meget mere forskellige. At forstå de forskellige typer rabattjenester vil være nøglen til at have en tilfredsstillende salgsoplevelse.

i den ene ende af spektret har du barebones flat fee MLS— virksomheder, der for gebyrer så lave som $99 vil liste dit hjem på den lokale MLS-og det er det. De hjælper ikke med iscenesættelse eller markedsføring, og sælgeren er på egen hånd gennem forhandling og lukning. I den anden ende af spektret— og dette er den type rabatmægler, vi vil fokusere på— Har du topagenter, der tilbyder en konventionel salgsproces med fuld service, men opkræver kun et fast gebyr i stedet for en procentbaseret provision.

hvordan kommer disse full service rabatmæglere væk med det? Godt, disse top agenter generelt gøre op i volumen, hvad de giver op i per-salg provision. Se på det på denne måde: hvis de kan lukke fem faste gebyrsalg på samme tid, ville det tage dem at lukke et konventionelt salg, de kommer ud foran. Så er sælgerne, der kommer til at udnytte ekspertisen og oplevelsen hos en eliteagent, mens de betaler en brøkdel af de sædvanlige 6%,

lad os se på nogle af de positive og negative ved at sælge med en rabatmægler.

Indholdsfortegnelse:

Rabat Ejendomsmægler fordele og ulemper

Full Service Brokers vs. Rabatmæglere

et par rabatmæglere med fuld Service til at overveje

de bedste og værste rabatmæglere

sådan forhandles med din ejendomsmægler

konklusion

Rabat Ejendomsmægler fordele og ulemper

arbejde med en rabat Ejendomsmægler lyder som det bedste fra begge verdener; en salgsoplevelse med fuld service for færre penge. Og i de fleste tilfælde er det. Der er dog nogle potentielle ulemper, som du skal huske på.

lad os se på fordele og ulemper, begyndende med det positive.

fordele

du sparer penge

Denne er en no-brainer. Du får rabat med en rabatmægler. Hvor meget af en? Det afhænger af detaljerne i din kontrakt. Typisk arbejder disse mæglere for et fast gebyr. Clever Real Estate tilbyder for eksempel en salgsoplevelse med fuld service til et fast gebyr på $3.000, hvis dit hjem sælger for mindre end $350.000, og 1%, hvis det sælger for mere end det.

lad os nedbryde nogle tal for at se, hvor meget du kan spare med denne slags prismodel. Den gennemsnitlige amerikanske hjemmeværdi er lidt over $247.000. En typisk 6% provision, hvis du solgte det hjem, ville komme til $14.820.

det er en sund del af forandring.

men lad os sige, at du arbejdede med en rabatmægler. Den måde, hvorpå provisionen bryder sammen, skal du stadig betale 3% eller $7.410 til køberens agent— det ville være sandt, selvom du solgte uden nogen agent overhovedet. Men i stedet for at betale lige 3% eller $7.410 til din noteringsagent, betaler du kun et fast gebyr på $3.000, for i alt $10.410 i provision.

det er en betydelig besparelse på $4,410, for de samme tjenester, du ville modtage, hvis du betalte fuld pris. Sådan skal det fungere, men vi undersøger nedenfor, hvordan dette perfekte scenario ikke altid fungerer.

en motiveret Agent

som vi diskuterede ovenfor udgør rabatagenter i volumen, hvad de giver afkald på PR. Og disse er ikke tilfældige agenter; de fleste rabatmægleragenter screener agenter for at sikre, at de henviser kunder til beviste eliteagenter i deres område.

Sæt disse to fakta sammen, og du har en stor agent, der har maksimal motivation til at sælge dit hjem. Du kan satse på, at de vil være aggressive med deres prisfastsættelse, markedsføring og forhandling, og at de vil tjene hver cent af det faste gebyr, du betaler dem.

ulemper

de fleste af negativerne her stammer fra manglende information fra sælgerens side, så sørg for at gøre din forskning, før du vælger et firma.

kom mindre end du troede

Hvis du ikke ved præcis, hvad du får ind med en barebones fast gebyr MLS mægler, kan du ende utilfreds med din oplevelse.

de fleste af disse faste MLS-mæglere opkræver omkring $400. Denne basissats får dit hus indtastet i MLS, og de vil nogle gange smide i et låsekasse / værftskilt. Denne grundlæggende pakke inkluderer ikke hjælp til kontrakt, forhandlinger, lukning eller noget andet aspekt af aftalen.

Hvis du er en erfaren hjemmesælgende pro, er dette en mulighed, du måske vil overveje. Hvis du er en første gang sælger, vil det sandsynligvis ikke være tilstrækkeligt til dine behov. Og hvis du forventede noget som en fuld service oplevelse, dette vil sandsynligvis være en enorm skuffelse.

mange af disse faste gebyrudbydere tilbyder dyrere pakker til højere gebyrer eller endda en procentbaseret udbetaling; disse pakker inkluderer ofte hjælp til markedsføring og lukning. Men med standardpakken vil du dybest set sælge dit hus selv, med ringe eller ingen støtte.

de bedste mæglere i denne kategori vil gøre det til et punkt at annoncere, at de videresender alle opkald til køberen eller besvarer alle opkald rettidigt og klart dirigerer alle købere til dig, sælgeren.

vær ikke bange for at stille mange spørgsmål om, hvad du vil og ikke vil få, før du underskriver en kontrakt. Det mindste er en liste på de lokale MLS; lader de dig uploade fotos, og hvor mange? (Nogle virksomheder lader dig kun medtage nogle få.) Vil de give en låsekasse til fremvisninger? Hvis du har brug for hjælp til forhandlingerne eller papirarbejdet, kan du opgradere dine tjenester?

og hvis du ser en rigtig god pris (mindre end $300), skal du sørge for at anvende ekstra omhu for at sikre, at du får det, du skal bruge for at lykkes. Hvis en aftale virker for god til at være sand, er det sandsynligvis.

P. S. Vi har samarbejdet med Clever for at forbinde dig med fantastiske lokale agenter, der arbejder til nedsatte priser. Læs mere her.

gå tabt i Shuffle

som vi nævnte, er mange rabatmæglere afhængige af, at de vil gøre op i volumen, hvad de giver op i en per-transaktion provision. Med andre ord, hvis de kan lukke fire faste gebyr salg i den tid, det ville tage dem at lukke en 3% provision salg, de kommer ud forude, økonomisk.

generelt er dette en gevinst for både mægleren og sælgeren. Stigende volumen er stor – så længe rabatmægleren har et system til at håndtere lydstyrken effektivt. Den gennemsnitlige Ejendomsmægler håndterer 12 transaktioner om året, ifølge statistikker fra NAR; der giver dem en måned, gennemsnit, at hyrde en enkelt transaktion. Og husk, at mens gennemsnittet er 12, betragter de fleste agenter fast ejendom som en “sidekarriere” og tager kun et par klienter om året.

at gå fra et par transaktioner om året eller en om måneden til flere om måneden kan være en hård justering for nogle agenter. Hvis din rabatmægler ikke har erfaring med at håndtere højt volumen, kan det oversættes til dårlig kommunikation og tilgængelighed, hvilket kan lade sælgere føle sig forsømt.

den bedste måde at undgå dette på er at tjekke online anmeldelser for enhver mægler, du overvejer, og for at sikre, at de har erfaring med denne type forretningsmodel. Hvis du går rabatruten, vil du have en agent, der håndterer mange transaktioner om året og er komfortabel med at håndtere flere samtidige salg.

Full Service Brokers vs Discount Brokers: udforske dine muligheder

der er et par afgørende forskelle mellem full-service mæglere og rabat mæglere; lad os lave en sammenligning side om side for at fremhæve disse forskelle, og hvordan du kan få disse forskelle til at fungere for dig.

Full Service Brokers

Dette er de konventionelle agenter, der opkræver 6% provision og tilbyder et komplet spektrum af tjenester. De hjælper dig med at iscenesætte dit hjem, anbefale opgraderinger for at øge dets værdi, forbinde dig med fotografer og professionelle iscenesættelsestjenester, hvis det er nødvendigt, hjælpe med at sprede budskabet med markedsføring og reklame, gennemføre åbne huse, hamre forhandlinger med køberens agent, guide dig gennem labyrintisk lukningsproces, og mere.

Ved hjælp af den gennemsnitlige amerikanske hjemmeværdi på $247.000 betyder det, at den gennemsnitlige 6% ejendomsprovision er omkring $14.820. Det er mange penge at betale, men du får også meget til gengæld. Hvis du har brug for alle disse tjenester— iscenesættelse, markedsføring, hjælp med lukning— fuld service, fuld pris mægler kan være en stor mulighed. Problemerne opstår, når du ikke har brug for meget fra din agent, og du ender med at betale meget for lidt.

rabatmæglere

en ting, som alle rabatmæglere har til fælles, er, at de opkræver mindre end en konventionel full service-mægler. Men nogle af dem tilbyder også meget mindre.

Vi vil koncentrere os om de to hovedtyper af rabatmæglere her: den barebones flad gebyr MLS rabat mægler, og fuld service rabat mægler.Barebones rabatmægler barebones fast gebyr MLS rabatmægler tilbyder i det væsentlige det absolutte minimum til en bundpris-nogle gange så lavt som $99.

et eksempel er Houseo, som for $99 tilbyder en tre måneders notering på MLS, seks noteringsbilleder og syndikering på større ejendomssteder som f. eks. Trulia og Realtor.com. hvis sælgere ønsker at foretage ændringer i deres notering eller at konsultere en agent, skal de betale mere.

et andet eksempel er den faste gebyr MLS notering pakke på FSBO.com, hvilket koster $399. Sælgere, der bruger denne service, modtager en MLS-liste og, PR. Når agenten viser ejendommen på MLS, tilbyder de ikke flere tjenester.

Du kan se mønsteret her. For det faste gebyr får sælgeren deres hjem noteret på den lokale MLS. De får ikke hjælp iscenesættelse eller markedsføring deres hjem, eller vejledning gennem forhandling og lukning proces. I nogle tilfælde får de ikke engang et værftskilt. Ud over MLS-listen er de alene. Dette er kendt som salg Til salg af ejer (FSBO).

hvis de er komfortable med at sælge deres hjem solo, kan dette være en god mulighed. Hvis det ikke er noget, de er komfortable med, men de stadig vil spare penge, bør de nok overveje den fulde service rabatmægler.

Full Service Discount Broker

denne type mægler tilbyder en salgsoplevelse med fuld service til en lavere provision end det, der traditionelt opkræves.

hvordan kan de tilbyde fuld service for færre penge? Som vi diskuterede ovenfor, udgør de det i volumen. De lukker mange mindre provisioner og kommer ud foran, hvor de ville være, hvis de kun lukkede en større kommission.

der er også et par andre måder, de kan gøre denne model rentabel; nogle rabatmæglere vil skære deres provisionssatser, hvis du, sælgeren, accepterer at bruge dem som din repræsentation, når du køber dit næste hus. Dette lader noteringsmægleren i det væsentlige spise omkostningerne på salgssiden og kompensere for det med en fuld købers agentkommission.

andre arbejder i det væsentlige som henvisningstjenester. Virksomheder som Clever Real Estate supply pre-vetted, høj kvalitet fører til top lokale agenter; agenterne får kvalitet kundeemner, og sælgerne er forbundet med elite, gennemprøvede kunstnere, der ved, hvordan man sælger.

i denne prismodel betaler sælgeren kun et fast gebyr på $3.000 i stedet for en provision på 6%, og de får den samme luksusoplevelse med fuld service, som om de betalte en fuld procentbaseret provision. Og det virker for agenter, fordi de får en stabil forsyning af gode kundeemner.

det er virkelig en sejr.

selvfølgelig er der nogle mindre velrenommerede udbydere, der kan sige, at de tilbyder en fuld service oplevelse, men faktisk ikke. når du handler rundt for en fuld service rabat mægler, altid spørge op foran hvilke tjenester de vil tilbyde. De kritiske komponenter i enhver full-service-aftale er:

• kom huset på MLS
• hjælper med at indstille prisen med en detaljeret sammenlignende markedsanalyse
• er tilgængelig for at besvare forespørgsler fra potentielle købere og køberagenter
• hjælper med at afslutte aftalen, når en aftale er nået

de sidste to punkter er ekstremt vigtige – selvom nogle sælgere overser dem.

så meget i fast ejendom afhænger af klar og hurtig kommunikation–sørg for, at din fortegnelsesagent sætter en ære i at være tilgængelig og lydhør. Og når du først er kommet til enighed med en potentiel køber, skal du huske, at der er masser af potentielle problemer, der kan opstå, før du lukker, der kan afspore din aftale.

for eksempel, hvis hjem inspektør flag problemer i din ejendom, kan købers långiver kræve ting, der skal fastsættes og behandles før lukning. Eller måske mener bankens taksator, at dit hjem ikke er værd, hvad du og køberen accepterede.

hvad nu?

når der opstår problemer (og det gør de næsten altid), begynder spændingerne at løbe højt. Du bliver nervøs. Din køber bliver nervøs.

det er her din noteringsagent virkelig tjener den kommissionskontrol. Navigering af disse problemer kræver erfaring. I betragtning af NOK år vil en mægler se næsten alle problemer, du kan tænke på, så når du har spurgt dem om deres fulde pakke af tjenester, skal du sørge for at spørge, hvor længe de har været i forretning. En erfaren noteringsagent kan være forskellen mellem en sprængt aftale og en, der holder sammen.

den nederste linje er dette: når du kigger på en rabatmægler, skal du sørge for, at de er forpligtet til kommunikation, vil give de vigtigste søjler med fuld service og have tilstrækkelig erfaring under deres bælte.

et par andre Full Service rabatmæglere at overveje

hver rabatmægler har en lidt anden model; her er to, der giver dig en ide om, hvilken slags variationer du kan forvente.

Real Estate

tilbyder en fuld service salgsoplevelse for kun 2%; desuden betaler sælgere, der arbejder med REC, normalt ikke 3% Køberens agentprovision, hvilket betyder, at de virkelig sælger for 2% provision.

Hvad er fangsten? Vi sætter ikke dit hjem på MLS, selvom de viser det på store sider som Trulia og deres sociale mediekanaler. Det betyder, at du måske går glip af mange potentielle købere, hvilket kan resultere i en lavere salgspris eller længere tid på markedet.

det andet problem er, at vi ikke tilbyder 3% købers agentprovision, som betragtes som en “bounty” for køberagenter at bringe deres kunder. Uden den bounty ser du måske på længere tid at sælge.

Redfin

denne massive nationale mæglervirksomhed vil sælge dit hjem for en 1% Notering gebyr. De tilbyder eksponering på deres populære hjemmeside, hvor de også giver dig målrettet markedsføring for at finde dine ideelle købere. De får masser af øjenkugler, men deres rækkevidde er stadig begrænset; deres hjem tager typisk 90 dage at sælge.

yderligere komplicerer billedet er det faktum, at deres 1% service ikke er tilgængelig på mange markeder, og at du i nogle tilfælde skal betale en 6% provision foran og derefter få en refusion, når du køber dit nye hjem gennem en Redfin agent.

De bedste (og værste) Rabat Ejendomsmæglere

når du ser på de tjenester, som forskellige rabatmæglere tilbyder, og de anmeldelser, der er derude, ryster de ud i temmelig klare niveauer af kvalitet. Lad os gå over vores placeringer og diskutere, hvorfor hvert firma er rangeret, hvor det er.

den bedste

Clever Real Estate

uden dårlige anmeldelser og omfattende tjenester er Clever guldstandarden for rabatmæglere. Denne St. Louis-baserede opstart forbinder sælgere med top lokale agenter, der tilbyder en fuld service salgsoplevelse til et fast gebyr på $3.000, hvis hjemmet sælger for mindre end $350.000. Clever screener deres agenter og henviser kun til dokumenterede, erfarne fagfolk, hvilket betyder, at sælgere får eliteekspertise til en stor rabat.

P. S. Vi har samarbejdet med Clever for at forbinde dig med elite lokale agenter, der arbejder til nedsatte priser. Læs mere her.

Mid-Tier

disse virksomheder tilbyder tjenester af høj kvalitet, men er mindre end gennemsigtige med hensyn til deres prismodel, hvilket kan give anledning til bekymring.

Home Bay

Home Bay bruger en glidende gebyrskala, så selvom du næsten helt sikkert betaler mindre end en standard 6% provision, er det svært at sige, hvor meget det vil koste dig at liste dit hjem med dem. Og mens de tilbyder en Full service agent til at hjælpe dig, vil denne agent arbejde med dig eksternt. Dette giver åbenlyse udfordringer, især når det kommer til emner som fremvisninger og sidder ved lukning.

Listing Spark

Listing Spark tilbyder et innovativt system, hvor sælgere betaler pr. Dette kan være en stor penge saver, hvis dit hjem sælger hurtigt. Hvis det sidder på markedet i uger eller måneder, selvom, disse gebyrer kan begynde at tilføje op.

de lader også sælgere opgradere til tjenester som professionel noteringsfotografering, agent-hostede udstillinger og afsluttende eksperter— men hver af dem koster et ekstra gebyr. Som en a la carte-service tilbyder notering Spark masser af fleksibilitet, men disse afgifter kan tilføjes hurtigt.

lavt niveau

medmindre du ikke har noget andet valg, bør disse udbydere undgås. Hvis du bruger dem, skal du være forsigtig, stille spørgsmål og få alt skriftligt.

MLS My Home

denne faste MLS-service har en meget dårlig stjerneklassificering på Yelp, og anmeldelserne antyder, at de ikke kommunikerer godt, muligvis ikke afslører alle deres gebyrer på forhånd og i nogle tilfælde muligvis ikke engang leverer deres grundlæggende serviceniveau. De har også en f rating fra Better Business Bureau.

dette firma har meget blandede anmeldelser på Better Business Bureau, hvor nogle brugere hævder, at de aldrig har modtaget en fortegnelse, at deres data blev solgt til en tredjepart, og at ph.d. har gennemsigtighedsproblemer.

sådan forhandler du med din ejendomsmægler

alt i et boligsalg er omsætningspapirer— fra boligprisen til slutdatoen til Ja, ejendomskommissionen. Du kan ofte få en provision rabat bare ved at spørge din agent.

Husk dog, at arbejde med et firma som Clever Real Estate får dig til at samarbejde med en topagent, der allerede arbejder med rabat, som vil bringe elite forhandlingsevner til bordet, hvilket gør det endnu mere sandsynligt, at du kan vinde yderligere rabatter eller indrømmelser fra den anden part.

hvorfor ville en agent give dig en rabat? Nå, overvej at en agent arbejder på provision. Det betyder, at de ikke har nogen løn, der kommer ind, når de ikke sælger. Hvis de har brug for kundeemner, er det bedre at sælge dit hjem for 2% end at sælge en ikke-eksisterende kundeemne for de fulde 3%.

men selv uden markedstryk som det, kan du stadig overtale din agent til at give dig en rabat. Her er nogle af de mest effektive strategier.

se på markedet

en ejendomskommission er ikke kun et fast beløb. Det repræsenterer en bestemt mængde arbejde og tid, som agenten har lagt i. Tænk på det sådan: lad os sige, at en agent sælger to boliger med samme pris. Hvis den ene sælger på seks uger, og den anden sælger på tolv uger, tjente de i det væsentlige dobbelt så mange penge på huset, der solgte på seks uger, da de foretog salget på halvdelen af tiden som det andet.så hvis du er i et særligt varmt sælgers marked, som f.eks. Hvis de ved, at dit hjem vil få flere tilbud den uge, det rammer markedet, og sælge ovenfor spørg, vil de sandsynligvis være villige til at gå på kompromis.

ved hvad du har brug for— og behøver ikke

for en fuld 6% provision vil de fleste agenter hjælpe dig med iscenesættelse, markedsføring og reklame, forhandling og lukning. Men hvad nu hvis dit hjem ikke har brug for iscenesættelse? Hvad hvis din partner arbejder inden for markedsføring og allerede har en god plan? Hvad hvis du er en advokat, der er komfortabel med at håndtere forhandlingerne og lukke dig selv?

Hvis du ikke har brug for hver service, som agenten tilbyder, kan det være et godt udgangspunkt for at forhandle en lavere provision. Når alt kommer til alt skal mindre arbejde svare til færre penge, ikke?

få tilbud fra flere agenter

markedet kører på konkurrence. Hverve citater fra flere agenter vil give dig en fornemmelse af, hvad markedsrenten er, og kan afdække et godt køb— især hvis du lader agenterne vide, at du får tilbud fra deres konkurrenter.

konklusion

der har aldrig været flere muligheder for sælgere, end der er derude på markedet lige nu. Det er op til dig at vide, hvad du har brug for, og vælg den bedste mulighed for din situation.Hardcore, kyndige sælgere, der selv kan lukke en aftale, kan gøre det godt at vælge barebones flat fee MLS-indstillingen. For dem, der har brug for en fuld service, men stadig ønsker nogle besparelser, ved hjælp af en rabat fuld service mæglervirksomhed ligesom Clever Real Estate er nok den bedste pasform.

den nederste linje? Der er ingen grund til at betale 6% provision for en top-hylde, fuld service salgserfaring. Systemet ændrer sig— og det ændrer sig til fordel for sælgere som dig.