översikt

för att säkerställa överensstämmelse med bostads-och byggkoder måste städer, städer och län delta i code enforcement-aktiviteter. Bostads-och byggkodens verkställighet bidrar inte bara till att säkerställa bebobarheten hos specifika egenskaper som strider mot koden, men hjälper också till att hålla omgivande hem säkra. Ett hem som till exempel visar tydliga tecken på övergivande och försummelse kan vara ett mål för kriminell verksamhet som äventyrar grannarnas säkerhet. Städer, städer och län tar olika tillvägagångssätt för kodhantering beroende på deras storlek, lagstadgade myndigheter, resurser och lokala omständigheter. Vissa jurisdiktioner antar kontradiktoriska modeller som är inriktade på att straffa överträdare, medan andra antar samarbetsmodeller som är inriktade på att hjälpa ägare att få sina fastigheter att överensstämma. Verkställighet av bostadskoden kan ske på administrativ, civil och/eller kriminell nivå. Vissa jurisdiktioner är främst beroende av invånare att rapportera eventuella överträdelser, medan andra tar ett mer proaktivt tillvägagångssätt och genomför vindruteundersökningar eller andra inspektioner regelbundet. Byggkodens verkställighet utförs av en lokal avdelning av byggnader och utförs vanligtvis genom att granska designplaner och utfärda tillstånd när nybyggnation eller renovering kommer att genomföras.

Housing code inspection modeller

Code inspection modeller kan antingen vara proaktiva eller reaktiva. Enligt proaktiva modeller utför tillsynsmyndigheten rutininspektioner av alla täckta bostäder. Inspektioner sker regelbundet, oavsett om en hyresgäst eller granne har gjort ett klagomål. Periodiska inspektioner ersätter inte klagomålsbaserade inspektioner, men inspektioner utförs också som svar på hyresgästernas rapportering om eventuella överträdelser.

det anses allmänt att proaktiva inspektioner kan leda till tidigare identifiering av överträdelser och minskning av klagomål över tiden. Proaktiva modeller förstås också gynna utsatta hyresgäster som kanske inte är kunniga om klagomålssystemet, kan frukta vedergällning från sina hyresvärdar om de klagar och/eller som kanske saknar de språkkunskaper som krävs för att navigera i ett klagomålsbaserat system. Papperslösa hyresgäster kan vara särskilt ovilliga att använda klagomålsbaserade system på grund av dessa hinder. Proaktiva inspektionsprogram kan också gynna fastighetsägare genom att hjälpa dem att bli medvetna om defekta förhållanden innan de förvärras och genom att stimulera förebyggande underhåll.

reaktiva inspektionsmodeller är däremot klagomålsbaserade. Inspektioner sker endast när hyresgäster eller grannar rapporterar eventuella överträdelser. Eftersom reaktiva inspektionsprogram är beroende av invånare som rapporterar, är det mindre troligt att kodövervakningsbyrån är medveten om alla överträdelser som finns på orten. Utsatta hyresgäster, som fruktar vedergällning och / eller inte är kunniga om rapporteringssystemet, kan vara ovilliga att göra klagomål. Således kommer bostäder som bebos av dessa invånare sannolikt att falla utanför radarn för code enforcement agency.

storleken och resurserna på en ort kan väsentligt forma tillvägagångssättet för kodinspektioner. Välresurserade och måttligt stora orter kan vara väl positionerade för att ha en konsekvent personalinfrastruktur för att proaktivt inspektera fastigheter. Orter med färre resurser eller en mycket stor portfölj av strukturer kanske inte har personalkapacitet eller resurser för att rutinmässigt kunna inspektera alla strukturer regelbundet.

Housing code enforcement models

det finns två primära modeller av Housing code enforcement, känd som den” traditionella ”modellen och” cooperative compliance ”eller” facilitative ” – modellen. Enligt den traditionella modellen är code enforcement officers nästan helt inriktade på att genomföra inspektioner och utfärda överträdelser. När en kod officer utfärdar en överträdelse, fastighetsägaren meddelas och ges en viss tid att följa. Om fastighetsägaren inte följer inom den tidsperioden kommer han eller hon att drabbas av sanktioner, såsom ekonomiska påföljder. Denna modell kritiseras ofta för att leda till resultat där fastighetsägare gör de minsta reparationerna för att undvika böter.

under cooperative compliance/facilitative model arbetar code enforcement officers med fastighetsägare för att hjälpa dem att få sina fastigheter i överensstämmelse. Denna modell är mycket mindre kontradiktorisk än den traditionella modellen. Code enforcement officers kommer att utbilda fastighetsägare om hälsosamma bostäder och kommer att introducera dem till ekonomiska resurser som hjälper dem att göra nödvändiga reparationer. Förespråkare av den kooperativa efterlevnadsmodellen tror att det kan leda till att ägarna gör mer omfattande reparationer än vad som krävs enligt lag.

Enforcement modeller kan betydligt formas av storlek, resurser och Byggnadsbeståndet på orten. Välresurserade orter med relativt homogent byggnadsbestånd kan vara väl positionerade för att ha en personalinfrastruktur som är utbildad i både inspektion av fastigheter och vad som behövs strukturellt eller ekonomiskt för att korrigera överträdelser. Orter med färre resurser eller en mycket varierad portfölj av bostadsstrukturer kanske inte har personalkapacitet eller resurser för att kunna ge den vägledning som krävs för att hjälpa ägarna att förstå hur man åtgärdar överträdelser.

nivåer av bostadskod verkställighet

det finns tre huvudnivåer för verkställighet av bostadskoden: administrativ, civil och kriminell. Administrativ verkställighet utförs inom kommunen. I allmänhet ger koden enforcement officer först meddelande om överträdelsen till fastighetsägaren. Om överträdelsen inte åtgärdas inom den erforderliga tilldelade tiden kan orten beställa ett antal olika sanktioner. Dessa inkluderar att bedöma administrativa påföljder, utfärda en order om att överträdelsen ska tas bort eller avbryta en licens eller tillstånd. Vissa orter har befogenhet att införa en panträtt på fastigheten om fastighetsägaren inte betalar påföljderna. Fastighetsägaren kan i allmänhet överklaga lokalitetens beslutsamhet och sanktioner genom en administrativ utfrågning och sedan till en överklagandenämnd eller rättegångsdomstol.

Civil verkställighet börjar däremot i domstolssystemet. Orten kommer att lämna in en rättegång som söker en order om att överträdelsen repareras och ibland att påföljder åläggs om ägaren inte gör det. Lokaliteter bedriver i allmänhet endast civil verkställighet i allvarliga fall där administrativ verkställighet har misslyckats med att åtgärda överträdelsen, eller där egendomen utgör hälso-eller säkerhetshot. Kriminell verkställighet är den minst vanliga typen av bostadskod verkställighet. I jurisdiktioner som har kriminaliserat brott mot bostadskoden anses en överträdelse vanligtvis vara en förseelse eller en överträdelse.

brottslig verkställighet kan initieras av en distriktsadvokat eller en stadsadvokat. Verkställighet av bostadskoden genom det straffrättsliga systemet anses i allmänhet vara en sista utväg som endast bör användas om de andra verkställighetsalternativen inte har gett resultat. En lokals verkställighetsverktyg kommer att formas avsevärt av de myndigheter som beviljats dem från deras stat, liksom deras resurser för att driva överträdelser.

byggnadskod verkställighet

lokala byggnadsavdelningar verkställa byggnormer. När nybyggnation eller renovering genomförs lämnar ägarna planer till byggnadsavdelningen, avdelningen beslutar om tillstånd ska utfärdas och sedan kontrollerar inspektörer som är anställda av byggnadsavdelningen överensstämmelse. Byggnadsavdelningar bestämmer också om de ska utfärda beläggningstillstånd. Förutom under vissa omständigheter, till exempel när en byggnad är väsentligt renoverad eller förändrad eller det sker en förändring i byggnadens användning, eller när en ort kräver nya betydande kodändringar som kräver att alla befintliga och nya strukturer uppfylls inom en mandatperiod, är byggnader vanligtvis bara skyldiga att uppfylla de kodkrav som gällde när byggnaden konstruerades och konstruerades. Med andra ord kräver lagen i allmänhet inte att redan byggda byggnader förbättras när koden ändras.

ägare som bryter mot byggkoder är föremål för bedömning av böter, vanligtvis efter att ha fått meddelande och tid att korrigera. Ungefär som i bostadskodens sammanhang finns det två konkurrerande filosofier för att få frivillig kodöverensstämmelse: avskräckande och underlättande. Verkställighetsmodeller baserade på avskräckningsperspektivet innebär vanligtvis frekvent inspektion av byggverksamhet, enhetlig och strikt tillämpning av kod-och tillståndskrav och användning av allvarliga sanktioner (som stopporder, böter och partiell rivning av obehöriga strukturer) för att avskräcka överträdelser. Enforcement modeller grundade i facilitative perspektiv fokuserar på att uppnå frivillig efterlevnad genom goda arbetsrelationer med designers och entreprenörer. Enligt dessa modeller använder tillsynsmyndigheten allmänna, flexibla riktlinjer för att bedöma efterlevnaden (med fokus på att uppnå verkställighetsmål snarare än den strikta lagens bokstav), erbjuder incitament som avslappnade inspektionsscheman och förmånlighet när överträdelser upptäcks för att belöna dem som gör en god tro för att följa och ger tekniskt stöd för att förbättra byggarnas och entreprenörens kapacitet.

För mer information om verkställighet av byggkoder, se Bostads-och byggkoder.

finansieringsprogram för kodhantering

program för kodhantering måste finansieras tillräckligt för att vara effektiva. I många jurisdiktioner, statlig lag begränsar hur lokala myndigheter kan finansiera sina program kod verkställighet. Där statlig lag tillåter, orter har ett antal finansieringsalternativ. Code enforcement kan finansieras genom en lokals allmänna fond (dvs. genom fastighetsskatteintäkter och andra former av lokala skatter och delade statliga intäkter). Vissa orter finansierar kod genom gemenskapens Utvecklingsblock GrantA federala program som inrättades som en del av bostads-och Samhällsutvecklingslagen från 1974. Det finansierar olika samhällsutvecklingsaktiviteter för återupplivning av grannskapet, ekonomisk utveckling, prisvärda bostäder och bättre samhällsfaciliteter och tjänster. (CDBG) program, som administreras av US Department of Housing and Urban Development. CDBG kan användas för specifika code enforcement aktiviteter, såsom löner och andra personalkostnader, samt för kostnader i samband med rättsliga förfaranden. Lokaliteter finansierar också ofta kodövervakningsoperationer genom intäkterna från licenser, tillstånd och avgifter relaterade till bostadsförordning. Slutligen riktar vissa jurisdiktioner intäkterna från fastighetsägarnas betalning av påföljder och avgifter för brott mot huskoden till code enforcement-programmet.

andra aspekter av kod verkställighet program

1. utbildningsresurser – vissa bostäder kod verkställighet program ger pedagogisk programmering och material för fastighetsägare. Boston, till exempel, erbjuder kurser för fastighetsägare om koden verkställighet processen och bostäder kod krav. New York Citys bostadsavdelning erbjuder på samma sätt fastighetsförvaltningsutbildning för nya och små hyresvärdar.
2. finansieringsmekanismer för reparationer – vissa orter erbjuder finansiering till fastighetsägare för att reparera defekta förhållanden som strider mot bostadskoden. Staden Los Angeles skapade till exempel programmet Rent Escrow Account (REAP). Under REAP, där en ägare inte avhjälper brott mot bostadskoden inom en föreskriven tid, kan fastigheten placeras i REAP-programmet. Medan fastigheten är i REAP-programmet och överträdelser fortfarande är utestående, får hyresgäster betala ett reducerat hyresbelopp, som fastställts av staden, och de kan betala det beloppet antingen till ägaren eller till ett spärrkonto. Pengarna på spärrkontot kan sedan användas för reparationer. Vissa orter tillåter också staden att utföra reparationer genom att placera en lien på fastigheten för att täcka kostnaden. I New York City tillåter till exempel Emergency Repair Program (ERP) bostadskoden enforcement agency att vidta åtgärder för att korrigera vissa bostads-och byggkodsöverträdelser som ägaren inte har åtgärdat. Allt arbete som utförs av staden faktureras till byggägaren, och räkningen kan inkludera kostnaden för reparationer plus relaterade avgifter och/eller kostnaden för att anställa en entreprenör. Om ägaren inte betalar räkningen, staden har rätt att placera en skatt kvarstad på fastigheten. Skatte lien kommer att bära intresse, och om räkningen är fortfarande obetald, staden kan samla in genom att sälja eller utestänga på lien.
3. samhällsbaserad programmering – vissa orter antar program för att utbilda invånare för att upptäcka defekta förhållanden som är kända hälsorisker. I Seattle, till exempel, Health Home Initiative utbildar invånarna om vilka typer av bostadsförhållanden som kan leda till astma och använder samhällssjuksköterskor för att ge uppsökande om dessa faror.

exempel

• staden Greensboro, North Carolina antog ett innovativt lokalt bostadskod verkställighetsprogram 2013. Staden skapade ett formellt partnerskap med den ideella advokatorganisationen Greensboro Housing Coalition (GHC). Staden och GHC arbetade tillsammans på en offentlig utbildningskampanj, som innebar att distribuera flerspråkigt pedagogiskt material om kodkrav, möte med samhällsmedlemmar för att förklara kodens verkställighetsprocess och underlätta kodens verkställighetsreferenser. Greensboro code enforcement personal samarbetar med GHC rådgivare för att förhindra förflyttning av invånare och för att lösa andra bostadsfrågor.
• staden Newark, New Jersey har försökt förbättra bostadskoden genom att underlätta samordning mellan myndigheter. Staden har ett hänvisningssystem, genom vilket byråer som lär sig om substandard bostadsförhållanden kan hänvisa till code enforcement agency. År 2014 inrättade staden En arbetsgrupp, Newark ’ s Life Improvement Task Force, som har försökt stärka och förfina hänvisningssystemet för att effektivisera kodstyrningen.
• Alameda County Healthy Homes har en samarbetsmodell för bostadskod. Code enforcement officers samarbetar med fastighetsägare för att hjälpa dem att få sina fastigheter i överensstämmelse. Länet ger resurser för ägare på nätet, inklusive information om ekonomiskt stöd för reparationer och broschyrer om bly säkerhet.

relaterade resurserdessa resurser ger användbar information om ämnet och inkluderar källor som åberopas för att förbereda denna korta.

• upp till kod: Code Enforcement Strategies for Healthy Housing, Change Lab Solutions, är en guide som är utformad för att ge en översikt över de metoder och strategier som krävs för code enforcement-program för att skydda invånare och bevara bostäder effektivt.
• kraften & närhet till kodhantering, Hester Street, är en rapport som täcker fas i-aktiviteterna i Cities RISE-programmet. Målet med Hester Streets engagemang i Cities RISE-programmet var att identifiera möjligheter att öka eget kapital med hjälp av Code enforcement. Deras ansträngningar resulterade i en rättvis kod verkställighet ram.
• friska bostadslagar som fungerar: ett faktablad om effektiv implementering och Verkställighetsklausuler, Change Lab Solutions, förklarar olika sätt som lokala myndigheter kan genomdriva bostads-och fastighetsunderhållskoder och ger allmän information om typer av verkställighet som används av städer, städer och län.
• Housing Code Enforcement Policy Brief, lokala framsteg: National Municipal Policy Network, ger en översikt över verkställighetspolitiken för bostadskod.
• Code Enforcement Recommendations for Small Towns, Rural Planning Group, beskriver policyer och strategier för code enforcement i samband med landsbygdskommuner.
• vissa bostadskoder gäller endast vissa typer av hyresbostäder, till exempel flerfamiljshus. Bostadskoder tenderar att gälla för flerbostadshus, Duplex, hyrda enfamiljsenheter och bostadshotell/rumshus, men tenderar inte att gälla ägare ockuperade enheter, lediga fastigheter och bostäder i Hotell, Motell, Värdshus eller turisthem.

Se även:
bly minskning
stöd för hem säkerhet ändringar
Homeowner rehabilitering stödprogram