David Moore: Hej, David Moore med Egenkapitalfordel 1031exchange.com. og dagens spørgsmål er, hvad er definitionen af lignende art med hensyn til 1031? Og det er noget, der ofte diskuteres, og folk har en masse misinformation derude på det. Og hvis vi ser på de regler, vi plejede at anvende det på personlig ejendom til, i 2017, mistede vi personlig ejendomstransaktion. Så nu kigger vi bare på fast ejendom.

så hvis vi ser på lignende krav, når det anvendes på fast ejendom, er det meget, meget bredt. Det henviser blot til arten af investeringen snarere end formen. Så enhver fast ejendom, der blev afgivet til investering, vil være som at binde med enhver erstatningsejendom erhvervet med det formål at holde til investering. Hvad betyder det? Hvad betyder holdt for investering? Hvor længe skal du holde noget?

David Moore: og det er store spørgsmål. Og desværre har jeg ikke sort / hvide svar, eller måske er det godt, at jeg ikke har sort / hvide svar. Hvis du skubber og spørger mig, hvor længe du skal holde noget for at kvalificere dig, vil jeg fortælle dig et år baseret på et par forskellige faktorer, men når vi ser på lignende situation, vil ting, der falder udenfor, hvis vi ser på fast ejendom, det vil ikke kvalificere sig til din 1031, vi vil se på en situation, hvor du ikke kunne købe et nyt hjem at bo i. Det vil ikke blive erhvervet med den hensigt at holde til investering. Og vi er i en situation, hvor du måske har set en annonce eller læst, eller måske vender du Egenskaber.

Nå, en flip-ejendom er ikke noget, der holdes til investering, og det betyder ikke rigtig noget, hvor lang tid du tager for at forbedre den ejendom, hvis du købte den med det formål at forbedre og vende den, har du holdt den til videresalg. Og derfor vil det ikke kvalificere sig til 1031, uanset hvor længe du holder det. Og for det andet, du kommer til at have en situation, hvor du ikke kommer til at få langsigtet kapitalgevinster skat behandling på denne gevinst enten.

David Moore: så se virkelig på de ting, forstå det meste af tiden folk kommer til os og kigger på flipping egenskaber, de vil gøre et par af dem. De vil miste så meget i skat, de kommer hurtigt over det, og de vil gøre, hvad vi ville kalde en modificeret flip, noget der har eksisteret i… Jeg har været i ejendomsbranchen i over 30 år og har eksisteret meget længere end det. Jeg får et spark ud af alle disse nye formler, som folk kommer ud med akronymerne, der forklarer disse nye ideer, der har eksisteret i årtier.

men en modificeret flip ville være en situation, hvor du køber den, du løser den, så lejer du sagen ud, holder den til investering i en periode. Hvis du vil have pengene ud af det, kan du gøre en cash out refi, og hvad du får via refi vil sandsynligvis være et overskud af, hvad du ville have haft netto af skatter.

David Moore: så det er en fantastisk løsning. Måske et år eller to senere, så laver du en udveksling. Så vi ser på det, der holdes for investeringskrav, og så er det ikke et tidsproblem. Det har virkelig at gøre med hensigt mere end noget andet. Så endnu en gang er enhver fast ejendom, der er opgivet, blevet holdt for investering, vil være af samme art med enhver fast ejendom erhvervet med det formål at holde til investering. Du kan gå fra det snavs ind i en kontorbygning, et stripcenter, enfamilieudlejning vil være lige så venlig med mini-opbevaringen.

det betyder ikke noget, så længe du opgiver og modtager ejendom, der blev afholdt som en investering og erhvervet med det formål at holde til investering. Det næste spørgsmål bliver, som jeg sagde, Hvor længe skal der holdes noget? Og det har virkelig at gøre med en række faktorer.

David Moore: vi ser på en retssag, Clarkovsky-retssagen. Den er meget, meget gammel. Den indeholder ni punkter, som vi bruger til at bestemme forhandlerstatus. Jeg bruger den samme sag, når jeg ser på med hensyn til IRAs og 401k planer og ikke-relateret forretning, skattepligtig indkomst. Så vi har for eksempel en situation med IRAs, hvor hvis du driver en virksomhed med den konto, selvom du havde en Roth IRA, vil du have skatteeksponering. Hvis det er en gearet investering på den indkomst eller gevinst, der tilskrives gearingen, eller hvis det er noget, du driver virksomhedspensionskonto, selv med en Roth, vil du have skatteeksponering.

så endnu en gang, tilbage til 1031 ansøgning, Hvad er ligesom-kind? Det henviser blot arten af investeringen snarere end formen. Og det er værktøjet. Det er en af hemmelighederne, der giver folk mulighed for at starte med det grundlæggende lejehus og vokse og samle en dejlig portefølje af investeringsejendomme over tid, fordi du kan tage fra det lejehus, ind i pleksen, ind i multifamilien, ind i den store kasse, ind i hvad det måtte være.

David Moore: og det typiske scenario er i slutningen af dagen, nogen vil udveksle ud af disse egenskaber, der kræver ledelse. Og på et tidspunkt bliver du træt af den forfærdelige Ts, især med alle lejekontrolproblemer i dag, toilet, affald, lejere, omsætning, og nu er det problemer, jeg vil sige, oven på det. Så vi ender på et tidspunkt på et tidspunkt, hvor folk siger, “Hej, jeg er færdig med de ting.”

og DST, Dela ‘ s lovpligtige tillid er et af de steder, folk går. Det opfylder udvekslingskravene, og det vil være din vej ud uden at skulle betale skatten, opretholde skatteudsættelse og give dig fordelene ved ejerskab af fast ejendom. Så hvis du har spørgsmål om dette emne, så ring til os. Faktisk endnu en kommentar til, hvad der er ligesom-venlig. Forbedringsudvekslinger, tænk over, hvad vi gør med en forbedringsudveksling.

David Moore: for dem af jer, der ikke er bekendt, giver du op ejendom, som du har haft til investering. Du skal købe en ejendom. Du vil bygge den ting ud. Det kunne være mindre forbedringer, det kunne være jorden op konstruktion. Men hvad der sker, er, at vi kommer til at erhverve… vi, som i børsen selskabet vil faktisk erhverve, tage ejerskab af ejendommen, gøre forbedringer for at formidle den forbedrede ejendom tilbage skatteyderne, færdiggøre udvekslingen.

så lad os sige, at vi kommer tæt på den 180.dag, og vi har stadig $50.000 tilbage. Kunne du gå ud og forudbetale arbejdskraft og materialer og have, lad os sige en stak tømmer, der sidder på stedet og har det, der repræsenterer skatteudsættelse? Svaret er nej. Okay. Hvad der er afsluttet, vil tilfredsstille og være af lignende art, så uanset hvad der er fast ejendom, og på det tidspunkt vil en overførsel kvalificere sig, men du kan ikke forudbetale arbejdskraft og materiale. Det er ikke af samme art, den samme ting trækker kontanter ud af transaktionen. Men jeg håber, det har hjulpet. Og dette er et emne, der kommer op hele tiden og folk mange gange og siger, “Hej, jeg kan huske, at det var et hus til hus, jord til jord.”Og det har aldrig været sådan.

David Moore: så igen, med 1031, er der så meget misinformation derude. Derfor siger jeg, at der ikke er noget som et dumt spørgsmål, still spørgsmålet, ring til os, så gør vi, hvad vi kan tage os af dig. Tak fordi du kom med os i dag. David Moore, Aktiefordel 1031exchange.com. pas på.