ORLANDO, Fla. – Vorige maand, Florida Makelaars gemeld leden van een nieuwe wet, met ingang van 1 juli 2020, met betrekking tot dienstdieren. Zoals vermeld in het artikel, werd de wet grotendeels geschreven om het misbruik van “online certificaten” aan te pakken, die beweren de gouden standaard te zijn bij het bepalen of een dier een “echte” emotionele steun dier (ESA) is of niet.

Dit artikel breekt de nieuwe wet af. Belangrijker nog, dit helpt hopelijk Makelaars begrijpen wat ze wel en niet kunnen vragen als ze omgaan met huren voor verhuurders – en wat een huurder met vermelding van de noodzaak van een ESA moet klaar zijn om te bieden.

een grote afhaalmaaltijd? Het is te vinden in dit deel van de wet:

” een registratie van een dier voor emotionele ondersteuning, van welke aard dan ook, met inbegrip van, maar niet beperkt tot, een identificatiekaart, patch, certificaat of soortgelijke registratie verkregen via internet, is op zich niet voldoende informatie om op betrouwbare wijze vast te stellen dat een persoon een handicap heeft of een handicapgerelateerde behoefte heeft aan een dier voor emotionele ondersteuning.”

laten we de wet opsplitsen:

overeenkomstig paragraaf 760.27 van de Florida statuten, ” het is onwettig om te discrimineren in de verstrekking van huisvesting aan een persoon met een handicap of handicap-gerelateerde behoefte aan, en die heeft op of op elk moment verkrijgt, een emotionele steun dier.”Vertaling: als een potentiële koper of huurder een ESA heeft of op enig moment een ESA verkrijgt, mag de woningaanbieder op deze basis niet discrimineren.

een persoon, dat wil zeggen een koper of huurder, met een handicap of met een handicap verband houdende behoefte, moet worden toegestaan om het dier in zijn of haar woning te houden als een redelijke huisvesting. Bovendien kunnen ze niet extra worden aangerekend voor het dier. Met andere woorden, u kunt geen huisdier vergoeding/borg voor een ESA. Dit deel van de wet weerspiegelt effectief de bestaande federale wetgeving. (Noot: een persoon met een handicap of een handicap gerelateerde behoefte is aansprakelijk voor eventuele schade aan de gebouwen of aan een andere persoon op het terrein door zijn of haar ESA.)

dus wat kan een woningaanbieder vragen van een persoon met een ESA? Het statuut breekt wat kan worden gevraagd in verband met wat de woningaanbieder probeert vast te stellen: Ten eerste, dat de persoon in feite een handicap heeft, en ten tweede, de gehandicaptengerelateerde behoefte aan een ESA. Het is belangrijk op te merken dat deze informatie uit verschillende bronnen kan komen.

Ten eerste: vaststellen dat de persoon een handicap heeft

wanneer deze niet duidelijk zichtbaar is, kunt u vragen om “betrouwbare informatie die redelijkerwijs aantoont dat de persoon een handicap heeft.”Het statuut gaat verder met een lijst van ondersteunende informatie die kan worden verstrekt, met inbegrip van:

1. Een bepaling van de handicap van de federale, staats-of lokale overheidsinstelling
2. de Ontvangst van de wao of diensten van een federale, staats-of lokale overheidsinstelling
3. het Bewijs van de in aanmerking komt voor hulp bij huisvesting of een housing voucher ontvangen omwille van een handicap
4. Informatie van een gekwalificeerde zorgverlener, telehealth provider of enige andere gelicenseerde of gecertificeerde arts of een aanbieder in goede staat met zijn of haar beroep toezichthoudende instantie in een andere staat, maar alleen als deze out-of-state practitioner heeft verstrekt persoonlijke verzorging of diensten aan de huurder ten minste één keer. Dergelijke informatie is betrouwbaar als de beoefenaar of dienstverrichter persoonlijke kennis heeft van de handicap van de persoon en handelt in het kader van zijn of haar praktijk om de ondersteunende informatie
5. informatie te verstrekken uit een andere bron waarvan de woningaanbieder redelijkerwijs vaststelt dat deze betrouwbaar is in overeenstemming met de federal Fair Housing Act en s. 504 van de Revalidatiewet van 1973, met andere woorden, wanneer de handicap van een persoon niet duidelijk zichtbaar is, kan een woningaanbieder informatie vragen ter ondersteuning van de claim van een handicap. Dit kan komen in verschillende vormen, dat wil zeggen de ontvangst van arbeidsongeschiktheidsuitkeringen van de staat of een brief van een behandelend zorgverlener waarin staat dat de persoon in feite een handicap heeft.
   

   tweede: het vaststellen van de behoefte aan een ESA

   opnieuw kunt u, wanneer dit niet direct duidelijk is, vragen om “betrouwbare informatie die redelijkerwijs de behoefte van de persoon voor het specifieke emotionele ondersteuning dier dat wordt gevraagd ondersteunt.”Het statuut verduidelijkt dat deze informatie kan bevatten:

   1. informatie ter identificatie van de specifieke bijstand of therapeutische emotionele steun die door het specifieke dier wordt verleend door een gekwalificeerde arts in de gezondheidszorg, een telegezondheidszorgverlener of een andere soortgelijke erkende of gecertificeerde arts of dienstverlener met een goede reputatie bij de toezichthoudende instantie van zijn of haar beroep in een andere staat. Dergelijke informatie is betrouwbaar als de beoefenaar of verstrekker persoonlijke kennis heeft van de handicap van de persoon en in het kader van zijn of haar praktijk handelt om de ondersteunende informatie te verstrekken.
   2. informatie uit elke andere bron waarvan de woningaanbieder redelijkerwijs vaststelt dat deze betrouwbaar is in overeenstemming met de federale wet op eerlijke huisvesting en s. 504 van de Revalidatiewet.

   bij het vaststellen van de behoefte aan een bepaalde Eser kan een woningaanbieder om bewijs vragen om de behoefte aan de Eser zelf aan te tonen. De wet bepaalt ook dat als de persoon vraagt om meer dan één ESA te houden, de huisvestingsaanbieder om informatie kan vragen die specifiek is voor elk dier. Dit is naast de mogelijkheid om een bewijs van vaccinaties aan te vragen.

   de bovenstaande paragrafen geven aan wat een dienstverlener kan vragen. Dus laten we nu eens kijken naar wat er niet kan worden gedaan met betrekking tot het aanvragen van informatie over ESA ‘ s: specifiek, de nieuwe wet stelt dat een woningaanbieder geen informatie mag vragen die de werkelijke diagnose of de ernst van de handicap van een persoon kan onthullen of onthullen. Evenmin kunnen medische dossiers met betrekking tot deze handicap worden opgevraagd. Als de persoon, dat wil zeggen huurder of koper, ervoor kiest om deze informatie te verstrekken, is dat ter beoordeling van die persoon.

   bovendien mag een woningaanbieder weliswaar een “routinemethode” ontwikkelen en ter beschikking stellen van personen voor het ontvangen en verwerken van redelijke accommodatieverzoeken voor ESE ‘ s, maar mag een woningaanbieder het gebruik van een specifiek formulier of een notariële verklaring niet vereisen, of een verzoek weigeren uitsluitend omdat een persoon de “routinemethode van de woningaanbieder niet heeft gevolgd.”

   zoals eerder opgemerkt, een belangrijk punt onder de nieuwe wet: Een attest of een andere online registratie die op zichzelf via internet is verkregen, is onvoldoende om aan te tonen dat de persoon a) een handicap of b) een handicapgerelateerde behoefte heeft aan een ESA.

   zie ook “Rules vs. Access When Screening for Assistance Animals” (Joel Maxson, March 2020 Florida Realtors Legal News).

   vragen? Bel Florida Realtors juridische Hotline, een gratis service inbegrepen bij het lidmaatschap.