ORLANDO, Fla. – Sidste måned underrettede Florida Realtors medlemmer om en ny lov, der trådte i kraft den 1. juli 2020, i forhold til servicedyr. Som nævnt i artiklen blev loven stort set skrevet for at tackle misbrug af “online certifikater”, der hævder at være guldstandarden ved afgørelsen af, om et dyr er et “sandt” følelsesmæssigt støttedyr (ESA) eller ej.

denne artikel nedbryder den nye lov. Endnu vigtigere hjælper dette forhåbentlig Ejendomsmæglere med at forstå, hvad de kan og ikke kan bede om, hvis de håndterer huslejer til udlejere – og hvad en lejer, der angiver behovet for en ESA, skal være klar til at levere.

en stor afhentning? Det kan findes i denne del af loven:

“en registrering af følelsesmæssige støttedyr af enhver art, herunder, men ikke begrænset til, et identifikationskort, patch, certifikat eller lignende registrering opnået fra internettet er ikke i sig selv tilstrækkelig information til pålideligt at fastslå, at en person har et handicap eller et handicaprelateret behov for et følelsesmæssigt støttedyr.”

lad os nedbryde loven:

i henhold til afsnit 760.27 i Florida-vedtægterne, “det er ulovligt at diskriminere ved levering af boliger til en person med et handicap eller handicaprelateret behov for, og som på eller til enhver tid opnår, et følelsesmæssigt støttedyr.”Oversættelse: hvis en potentiel køber eller lejer har en ESA eller på et hvilket som helst tidspunkt opnår en ESA, må boligudbyderen ikke diskriminere på dette grundlag.

en person, dvs.en køber eller lejer, med et handicap eller handicaprelateret behov skal have lov til at opbevare dyret i sin bolig som en rimelig indkvartering i boliger. Derudover kan de ikke opkræves ekstra for dyret. Med andre ord kan du ikke opkræve et kæledyrsgebyr / depositum for en ESA. Denne del af loven afspejler effektivt eksisterende føderal lov. (Bemærk: en person med et handicap eller et handicaprelateret behov er ansvarlig for enhver skade, som hans eller hendes ESA har påført lokalerne eller en anden person i lokalerne.)

så hvad kan en boligudbyder spørge om en person med en ESA? Statutten nedbryder, hvad der kan anmodes om i forhold til, hvad boligudbyderen forsøger at etablere: En, at personen faktisk har et handicap, og to, det handicaprelaterede behov for en ESA. Det er vigtigt at bemærke, at disse oplysninger kan komme fra forskellige kilder.

først: etablering af personen har et handicap

når det ikke er tydeligt, er du i stand til at bede om “pålidelige oplysninger, der med rimelighed understøtter, at personen har et handicap.”Statutten fortsætter med at liste understøttende oplysninger, der kan leveres, herunder:

1. en bestemmelse af handicap fra ethvert føderalt, statligt eller lokalt regeringsorgan
2. modtagelse af invaliditetsydelser eller tjenester fra ethvert føderalt, statligt eller lokalt regeringsorgan
3. bevis for berettigelse til bolighjælp eller en boligkupon modtaget på grund af et handicap
4. oplysninger fra en kvalificeret sundhedspraktiker, telehealth-udbyder eller enhver anden lignende licenseret eller certificeret praktiserende læge eller udbyder i god status hos hans eller hendes erhvervs tilsynsorgan i en anden stat, men kun hvis en sådan praktiserende læge uden for staten har leveret personlig pleje eller tjenester til lejeren ved mindst en lejlighed. Sådanne oplysninger er pålidelige, hvis den praktiserende læge eller udbyder har personlig viden om personens handicap og handler inden for rammerne af hans eller hendes praksis for at give de understøttende oplysninger
5. oplysninger fra enhver anden kilde, som boligudbyderen med rimelighed vurderer at være pålidelig i overensstemmelse med federal Fair Housing Act og S. 504 i rehabiliteringsloven af 1973

med andre ord, når en persons handicap ikke umiddelbart er synlig, kan en boligudbyder anmode om oplysninger til støtte for kravet om et handicap. Dette kan komme i forskellige former, dvs.modtagelse af invaliditetsydelser fra staten eller et brev fra en behandlende sundhedsudbyder om, at personen faktisk har et handicap.

sekund: etablering af behovet for en ESA

igen, når det ikke er tydeligt, er du i stand til at bede om “pålidelige oplysninger, der med rimelighed understøtter personens behov for det særlige følelsesmæssige støttedyr, der anmodes om.”Statutten præciserer, at disse oplysninger kan omfatte:

1. oplysninger, der identificerer den særlige hjælp eller terapeutiske følelsesmæssige støtte, der ydes af det specifikke dyr fra en kvalificeret sundhedsperson, telehealth-udbyder eller enhver anden lignende licenseret eller certificeret praktiserende læge eller udbyder i god stand med hans eller hendes erhvervs tilsynsorgan i en anden stat. Sådanne oplysninger er pålidelige, hvis den praktiserende læge eller udbyder har personlig viden om personens handicap og handler inden for rammerne af hans eller hendes praksis for at levere de understøttende oplysninger.
2. oplysninger fra enhver anden kilde, som boligudbyderen med rimelighed vurderer at være pålidelige i overensstemmelse med federal Fair Housing Act og S. 504 i rehabiliteringsloven.

for at fastslå behovet for en bestemt ESA kan en boligudbyder nemlig anmode om bevis for behovet for ESA selv. Loven siger også, at hvis personen anmoder om at beholde mere end en ESA, kan husudbyderen bede om oplysninger, der er specifikke for hvert dyr. Dette er ud over at kunne anmode om bevis for vaccinationer.

ovenstående afsnit beskriver, hvad der kan stilles af en tjenesteudbyder. Så lad os nu se på, hvad der ikke kan gøres med hensyn til at anmode om oplysninger om ESA ‘ er: specifikt, den nye lov siger, at en boligudbyder muligvis ikke anmoder om oplysninger, der kan afsløre eller afsløre den faktiske diagnose eller alvorligheden af en persons handicap. Der kan heller ikke anmodes om medicinske journaler vedrørende dette handicap. Hvis personen, dvs. lejer eller køber, vælger at give disse oplysninger, er det efter den enkeltes skøn.

derudover, mens en boligudbyder kan udvikle og stille en “rutinemæssig metode” til rådighed for personer til modtagelse og behandling af rimelige anmodninger om indkvartering til ESA ‘ er, en boligudbyder kræver muligvis ikke brug af en bestemt formular eller notariseret erklæring, eller afslå en anmodning udelukkende fordi en person ikke fulgte boligudbyderens “rutinemetode.”

som nævnt tidligere, et vigtigt punkt i henhold til den nye lov: En eller anden form for certifikat eller anden online registrering opnået via internettet er i sig selv utilstrækkelig til at fastslå, at personen har A) et handicap eller b) et handicaprelateret behov for en ESA.

Se også” regler vs. Adgang ved Screening for Hjælpedyr ” (Joel Makson, marts 2020 Florida Realtors juridiske nyheder).

spørgsmål? Ring til Florida Ejendomsmæglere Juridisk Hotline, en gratis service inkluderet i medlemskab.