ORLANDO, Fla. – Förra månaden meddelade Florida Realtors medlemmar av en ny lag, från och med den 1 juli 2020, i förhållande till servicedjur. Som nämnts i artikeln skrevs lagen till stor del för att ta itu med missbruk av ”onlinecertifikat”, som påstår sig vara guldstandarden för att avgöra om ett djur är ett ”sant” emotionellt stöddjur (ESA) eller inte.

denna artikel bryter ner den nya lagen. Ännu viktigare, detta hjälper förhoppningsvis Fastighetsmäklare att förstå vad de kan och inte kan begära om de hanterar hyror för hyresvärdar – och vad en hyresgäst som anger behovet av en ESA bör vara redo att tillhandahålla.

en stor takeaway? Det finns i denna del av lagen:

” en registrering av emotionellt stöddjur av något slag, inklusive, men inte begränsat till, ett identitetskort, patch, certifikat eller liknande registrering som erhållits från internet är inte i sig tillräcklig information för att på ett tillförlitligt sätt fastställa att en person har ett funktionshinder eller ett funktionshinder relaterat behov av ett emotionellt stöddjur.”

låt oss bryta ner lagen:

enligt avsnitt 760.27 i Florida stadgar, ” det är olagligt att diskriminera i tillhandahållandet av bostäder till en person med funktionshinder eller funktionshinder relaterade behov av, och som har vid eller när som helst erhåller, ett känslomässigt stöd djur.”Översättning: om en potentiell köpare eller hyresgäst har en ESA eller, när som helst, får en ESA, får bostadsleverantören inte diskriminera på denna grund.

en person, dvs. en köpare eller hyresgäst, med funktionshinder eller funktionshinder måste tillåtas att hålla djuret i sin bostad som ett rimligt boende i bostäder. Dessutom kan de inte debiteras extra för djuret. Med andra ord kan du inte ta ut en husdjursavgift/deposition för en ESA. Denna del av lagen speglar effektivt befintlig federal lag. En person med funktionshinder eller funktionshinder är ansvarig för eventuella skador på lokalerna eller på en annan person i lokalerna av hans eller hennes ESA.)

Så vad kan en bostadsleverantör fråga om en person med en ESA? Stadgan bryter ner vad som kan begäras i förhållande till vad bostadsleverantören försöker etablera: En, att personen faktiskt har ett funktionshinder, och två, det handikapprelaterade behovet av en ESA. Det är viktigt att notera att denna information kan komma från olika källor.

först: att fastställa personen har funktionshinder

När det inte är uppenbart kan du be om ” tillförlitlig information som rimligen stöder att personen har funktionshinder.”Stadgan fortsätter med att lista stödjande information som kan tillhandahållas, inklusive:

1. en bestämning av funktionshinder från någon federal, statlig eller lokal myndighet
2. mottagande av funktionshinder eller tjänster från någon federal, statlig eller lokal myndighet
3. bevis på berättigande till bostadshjälp eller en bostadskupong mottagen på grund av funktionshinder
4. Information från en kvalificerad sjukvårdspersonal, telehälsoleverantör eller någon annan liknande licensierad eller certifierad utövare eller leverantör i gott skick med sitt yrkes tillsynsorgan i en annan stat, men endast om en sådan utomstående utövare har tillhandahållit personlig vård eller tjänster till hyresgästen vid minst ett tillfälle. Sådan information är tillförlitlig om utövaren eller leverantören har personlig kunskap om personens funktionshinder och agerar inom ramen för sin praxis att tillhandahålla den stödjande informationen
5. Information från någon annan källa som bostadsleverantören rimligen anser vara tillförlitlig i enlighet med federal Fair Housing Act och s. 504 i rehabiliteringslagen från 1973

med andra ord, när en persons funktionshinder inte är lätt uppenbar, kan en bostadsleverantör begära information för att stödja kravet på funktionshinder. Detta kan komma i olika former, dvs. mottagande av funktionshinder från staten eller ett brev från en behandlande vårdgivare som anger att personen faktiskt har funktionshinder.

andra: om du fastställer behovet av en ESA

igen, när det inte är uppenbart, kan du be om ”tillförlitlig information som rimligen stöder personens behov av det särskilda känslomässiga stöddjuret som begärs.”Stadgan klargör att denna information kan innehålla:

1. Information som identifierar den särskilda hjälp eller terapeutiskt emotionellt stöd som tillhandahålls av det specifika djuret från en kvalificerad vårdgivare, telehälsoleverantör eller någon annan liknande licensierad eller certifierad utövare eller leverantör i god ställning med sitt yrkes tillsynsorgan i en annan stat. Sådan information är tillförlitlig om utövaren eller leverantören har personlig kunskap om personens funktionshinder och agerar inom ramen för sin praxis för att tillhandahålla den stödjande informationen.
2. Information från någon annan källa som bostadsleverantören rimligen anser vara tillförlitlig i enlighet med federal Fair Housing Act och S. 504 i rehabiliteringslagen.

Vid fastställandet av behovet av en viss ESA kan en bostadsleverantör begära bevis för att visa behovet av ESA själv. Lagen säger också att om personen begär att behålla mer än en ESA, kan bostadsleverantören be om information som är specifik för varje djur. Detta är förutom att kunna begära bevis på vaccinationer.

ovanstående stycken anger vad som kan ställas av en tjänsteleverantör. Så nu ska vi titta på vad som inte kan göras när det gäller att begära information om ESA: specifikt, den nya lagen säger att ett boende leverantör får inte begära information som kan avslöja eller avslöja den faktiska diagnosen eller svårighetsgraden av en persons funktionshinder. Inte heller kan några journaler begäras om detta funktionshinder. Om personen, dvs. hyresgästen eller köparen, väljer att lämna denna information, är det enligt individens bedömning.

dessutom, medan en bostad leverantör kan utveckla och göra tillgängliga för personer en ”rutin metod” för att ta emot och behandla rimliga boende förfrågningar om ESA, en bostad leverantör får inte kräva användning av en särskild blankett eller attesterad uttalande, eller neka en begäran enbart på grund av att en person inte följde bostads leverantörens ”rutin metod.”

som tidigare nämnts, en viktig punkt enligt den nya lagen: Någon form av certifikat eller annan online-registrering som erhållits via internet är i sig otillräcklig för att fastställa att personen har a) funktionshinder eller b) ett funktionshinder relaterat behov av en ESA.

Se även ”regler mot åtkomst vid Screening för Hjälpdjur” (Joel Maxson, Mars 2020 Florida Realtors Legal News).

frågor? Ring Florida Realtors Legal Hotline, en gratis tjänst som ingår i medlemskapet.