Hvis du ejer fast ejendom, kan du en dag modtage en metaforisk banke på døren fra regeringen for at tage nogle eller hele din ejendom. Staten kan fortælle dig, at de vil tage det direkte, eller de kan gøre noget, der effektivt tager din ejendom eller en del af det. Forskellen mellem disse to tilgange er parallel med forskellen mellem fremtrædende domæne og omvendt fordømmelse.

Hvis du er en fast ejendom investor, kan du tjekke vores nye blog “titler og gerninger,” for fast ejendom investorer.

Eminent Domain

kan lide det eller ej, magten til at tvinge salget eller tage privat ejendom til offentlig brug har en lang historie som et aspekt af regeringens suveræne magt. Dette kaldes magt fremtrædende domæne. Både Californien og USA forfatninger par denne magt med en statslig forpligtelse til at betale “bare kompensation” for ejendommen.

Eminent domæne initieres af regeringen. I sjældne tilfælde kan ejendomsejeren udfordre regeringens evne til at tage ejendommen i henhold til forfatningsmæssig eller lovbestemt lov, men disse udfordringer lykkes sjældent. Begrænsningen” offentlig brug ” er for eksempel blevet fortolket ret bredt.

i langt de fleste tilfælde, kampen i eminent domæne er over værdien af ejendommen—”bare kompensation.”California statut definerer dagsværdien som” den højeste pris på datoen for værdiansættelsen, som en sælger ville acceptere, være villig til at sælge, men under ingen særlig eller presserende nødvendighed for at gøre det, heller ikke forpligtet til at sælge, og en køber, være klar, villig og i stand til at købe, men under ingen særlig nødvendighed for at gøre det, hver beskæftiger sig med den anden med fuldt kendskab til alle de anvendelser og formål, som ejendommen er rimeligt tilpasningsdygtig og tilgængelig til.”California Code of Civil Procedure den 1263.320.

som du måske forventer, kan dette føre til en kamp for ekspertvurderingerne. Som enhver anden tvist, afhængigt af parternes tilbøjeligheder og afstanden mellem deres respektive syn på værdien, kan et fremtrædende domænesag gå ruten for enten retssager eller forhandling (eller en lille smule af begge).

omvendt fordømmelse

Eminent domæne initieres af regeringen. Derimod indledes omvendt fordømmelse af ejendomsejeren, når regeringen kræver en optagelse uden at følge de fremtrædende domæneprocedurer. Dette er ofte tvister om arealanvendelse, hvor en ejendomsejer udfordrer udviklingsbegrænsninger. Dette kaldes almindeligvis en” tager ” og, ligesom eminent domæne, det kræver, at regeringen til at kompensere indehaveren af fast ejendom.

en optagelse kan dog ikke nødvendigvis skyldes en tvungen overdragelse af ejerskab fra ejendomsindehaveren til regeringen. Det kan også skyldes skade eller anden formindskelse af ejendommens brug eller værdi på grund af regeringens adfærd. Det kan endda forekomme, hvis” at tage ” eller skade på ejendommen kun er midlertidig, såsom oversvømmelse af jord af en statslig enhed.

en optagelse kan også skyldes en regeringsregulering, der går for langt. Dette er et komplekst område, der ligger uden for denne artikels anvendelsesområde, men se efter følgende typer påvirkninger: fysiske invasioner, direkte bevillinger, fratagelse af alle økonomisk levedygtige anvendelser af ejendommen, væsentlig indblanding i ejendomsejerens evne til at opfylde investeringsstøttede overskudsforventninger og visse betingelser for godkendelse af arealanvendelse, hvor der ikke er en væsentlig sammenhæng mellem tilladelsesbetingelsen og en legitim statsinteresse, eller hvor betingelsen er uforholdsmæssig i forhold til denne interesse (herunder monetære gebyrer).

Du kan læse om en lovanmeldelsesartikel om virksomheder, som Jarod Bona var medforfatter til i den internationale Miljølovgivningsanmeldelse her.

Hvis regeringen truer din ejendom—enten direkte eller indirekte—kan vi muligvis hjælpe. Ring til os på +1 858-964-4589, hvis du har spørgsmål. Bona lov PC er et butik advokatfirma, der fokuserer på retssager om fast ejendom, forretningssager, appelretstvister, antitrust, og udfordringer for regeringens adfærd. Du kan kontakte os her.