Puerto Ricos boligmarked vinder fart efter flere års husprisfald. I løbet af året til 2.kvartal 2019 steg det sæsonkorrigerede husprisindeks for køb kun med 14.01% (13.24% inflationskorrigeret), en kraftig forbedring fra det foregående års lille vækst på 1.35%, ifølge Federal Housing Finance Agency (FHFA).

det var den højeste y-o-y-vækst nogensinde registreret siden FHFA begyndte at offentliggøre data i 1995. I løbet af det seneste kvartal steg huspriserne næsten 5% (3.76% inflationskorrigeret) i 2.kvartal 2019, i modsætning til et fald i kvalitet på 6.7% (-7% inflationskorrigeret) i samme kvartal sidste år.

i løbet af 2018 steg salget af nybyggede huse 78% Fra et år tidligere, mens det eksisterende boligsalg steg med 17%, ifølge Estudios t Kurstcnicos, Inc. (TSI). Boligsalget forventes at fortsætte med at stige i år.

efterspørgslen stiger kraftigt takket være nye initiativer, herunder skatteincitamenter og andre boligstimulerende foranstaltninger. Forsikrings-og føderale hjælpepenge strømmer ind, kombineret med voksende interesse fra amerikanere på udkig efter et godt køb. De tre bedste kommuner med det højeste antal boligsalg omfattede Ponce, Mayag og San Juan. momentum forventes at fortsætte i år, hvor det samlede boligsalg stiger med 3.5% til 5,393 enheder i første halvdel af 2019 sammenlignet med samme periode sidste år. Ligeledes steg den samlede værdi af boligsalget med 16,1% til USD 845,35 millioner i første halvdel af 2019 fra året før.

alligevel forbliver konstruktionen svag midt i lav investortillid. I 2018 faldt værdien af boligbyggeri 28,2% y-o-y til USD364.5 millioner, ifølge Puerto Rico Planning Board-langt under 2007s USD2.33 milliarder. Privat og offentlig boligbyggeri faldt med henholdsvis 27,9% og 34,2%. boligmarkedet forventes at forblive skrøbeligt i betragtning af øens langvarige økonomiske krise, massiv gæld og fortsat befolkningstab.

økonomien forventes at trække sig sammen med 1, 1% i år og med yderligere 0, 7% i 2020, efter næsten 14 års depression, ifølge Den Internationale Valutafond (IMF). Puerto Rico indgav tilsvarende konkursbeskyttelse i maj 2017, ude af stand til at betale sin massive gæld eller give sine borgere effektive tjenester.

udlændinge kan frit købe ejendom i Puerto Rico. Det er vigtigt at ansætte en ejendomsmægler som kendskab til spansk er afgørende. En udlænding kan alternativt købe gennem et selskab (US$300 til Virksomhedsopløsning). Registrering af en ejendom af et selskab kan afsluttes på omkring 15 dage.

den økonomiske krise og boligmarkedet

historisk set har Puerto Ricos Økonomi nøje afspejlet tendenser i USA. Men den seneste økonomiske afmatning har været mere intens og har dvælet længere i Puerto Rico.

efter enorme årlige husprisstigninger i begyndelsen af 2000 ‘ erne kom boligmarkedet ned i 2008. Huspriserne faldt med mere end 31% (41,3% inflationsjusteret) fra 2.kvartal 2007 til 3. kvartal 2018. Puerto Ricos recession begyndte i fjerde kvartal af 2006. BNP er vokset meget lidt eller faldet i løbet af det sidste årti og kontraherer hvert år fra 2005 til 2017, med en undtagelse i 2012, da økonomien voksede med en mager 0.03%.

Puerto Rico har mistet omkring 20% af sine job siden 2007. Befolkningen er faldet med omkring 13% i det sidste årti. Fattigdomsraten er nu på 45%. Sundhed og Pension er insolvente. Der har været høj arbejdsløshed, massiv udvandring og en næsten katastrofal statsgældskrise og kreditvurderinger. næsten halvdelen af Puerto Ricos befolkning lever i fattigdom, og husstandsindkomsten er omkring US$18.000 årligt – mindre end halvdelen af Mississippi, den fattigste amerikanske stat.

mens arbejdsløsheden er faldet og gradvist nåede 7.7% i August 2019 – ned fra 16.4% i 2010 og 15.9% i 2011 – forbliver den langt over USAs 3.6% arbejdsløse Sats. Mange af de nye job er i genopbygning, hvilket har skabt mange byggejob. Disse ekstra job er imidlertid midlertidige.

tabet af nettoværdi blandt Puerto Ricans i forbindelse med sammenbruddet af ejendomspriserne i de sidste mange år har været tæt på USD30 milliarder, ifølge det økonomiske konsulentfirma Estudios Tecnicos direktør, Jose Villamil.

to love, der trådte i kraft i begyndelsen af 2012, gav betydelige nye skattefordele til udenlandske personer og virksomheder, der flyttede til Puerto Rico:

• Eksporttjenesteloven 20 tilbyder skatteincitamenter til eksporttjenester.
• lov om individuelle investorer 22 giver total fritagelse for Puerto Ricas indkomstskat på Al passiv indkomst realiseret eller påløbet efter at være blevet en bona fide bosiddende i Puerto Rico.

derefter i December 2014 udvidede regeringen dækningen af både lov 20 og 22 og udvidede perioden med skattefritagelse. Den 11. juli 2017 udvidede Act 45 yderligere retsakter 20 og 22 og tilføjede “medicinske turisttjenester” og “telemedicinske faciliteter” som kvalificerede tjenester i henhold til Act 20; afskaffelse af det mindste antal ansatte, der kræves for de fleste Act 20-virksomheder.

men indtil videre har ingen af disse incitamenter været tilstrækkelige til at trække Puerto Rico ud af dens tilbagegang.Puerto Ricos bankkrise er også et stort problem med misligholdte lån på forhøjede niveauer. Det meste af problemet er på boligmarkedet, som repræsenterer omkring to tredjedele af de samlede lån, ifølge Scotia Bank. I 2006, før krisen, lå den primære rente på 7,26%. Det faldt til 3.25% i 2009 og forblev meget lav siden, men på trods af dette har omkring 80.000 familier ikke været i stand til at refinansiere deres lån og risikere at miste deres hjem.

Puerto Rico indgav tilsvarende konkursbeskyttelse i maj 2017, ude af stand til at betale sin massive gæld eller give sine borgere effektive tjenester. Med 70 milliarder dollars i gæld og 50 milliarder dollars i pensionsforpligtelser var Puerto Ricos konkursindgivelse den største i USAs historie og dværgede Detroits konkursindgivelse på 18 milliarder dollars i 2013.

orkanen Maria

orkanen Maria ramte øen i September 2017 – dræbte anslået 2.975 mennesker, skadede øens infrastruktur alvorligt, påvirkede tusinder af små virksomheder negativt og ødelagde næsten al landbrugsproduktion. Kategori 4-stormen forårsagede en anslået skade på 90 milliarder dollars. I alt 357.492 hjem i Puerto Rico blev beskadiget af orkanen Maria, ifølge Federal Emergency Management Agency (FEMA). Samlet set blev omkring 23% af øens boligmasse påvirket, med omkring en tredjedel af dem placeret i San Juan hovedstadsområde og andre kystnære amter.

som svar godkendte det amerikanske Department of Housing and Urban Development (HUD) USD 1.5 milliarder til handlingsplanen for Community Development Block Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) i juli 2018 for at hjælpe med genopbygning. Bevillingen omfatter 1 mia. USD til boligprojekter, 100 mio.USD til infrastruktur og 10 mio. USD til lejebistand til sårbare husholdninger og ældre.

derefter tildelte HUD i marts 2019 yderligere 8,2 milliarder dollars til programmet – den største finansiering, der er godkendt af HUD til genopretning efter en katastrofe. Heraf er 2,85 mia. USD afsat til boliger.

Puerto Ricos regering har også reformeret business tilladelser system, at tiltrække investeringer.

større reformer:

• med virkning fra 7. juni 2019 kan nye og eksisterende virksomheder på øen få en enkelt tilladelse, der konsoliderer alle licenser, tilladelser og certificeringer;
• et samlet informationssystem til arkivering og behandling af tilladelser, tilladelser, licenser og certificeringer til arealanvendelse og drift af virksomheder.
• tidsfrister for udstedelse af tilladelser. I 2019 tager det kun 20 dage at få byggetilladelser i gennemsnit i stedet for 98 dage for to år siden.

“Puerto Rico er nu åben for forretning, og vores tilladelsesreform er en vigtig søjle, når vi genopbygger vores ø efter orkanerne Irma og Mar Rossell,” sagde guvernør Ricardo Rossell. “Min administration vil fortsætte med at reducere bureaukratiet som en del af vores bestræbelser på at gøre Puerto Rico til en attraktiv destination for at drive forretning.”

Housing Stimulus Act

disse foranstaltninger kommer oven på det eksisterende” Impulso a la vivienda ” (Act 152) – program, der blev vedtaget i 2010 for at stimulere ny boligbyggeri.

Act 152 forudsat:

• lån-til-værdi pant nøgletal på 105%
• en 100% fritagelse for netto leje indkomstskat, for en 10-årig periode.
• en 100% fritagelse for kapitalgevinstskat på tidspunktet for videresalg af ny ejendom og en 100% fritagelse for gebyrer, frimærker og værdikuponer og en fem-årig fritagelse for ejendomsskat.

boligbyggeri stadig faldende

i løbet af 2018, boligbyggeri investeringer i øerne faldt kraftigt med 28.2% til USD364.5 millioner fra et år tidligere, ifølge Puerto Rico Planning Board.

• privat boligbyggeri faldt med 27.9% til USD346.4 millioner i 2018 fra et år tidligere. Dette var langt under US$2.1 milliard boligbyggeri registreret i 2007.
• Offentlig boligbyggeri var bare USD18, 1 millioner i 2018, ned 34.2% fra et år tidligere og kun en ottendedel af 2007s US$223.1 millioner offentlige boligbyggeri.

Cementsalg, byggebranchens nøgleindikator, steg med 38, 9% til 14, 3 millioner poser i 2018 fra året før, ifølge kontoret for kommissæren for finansielle institutioner (OCIF). I de første syv måneder af 2019 faldt cementsalget imidlertid 7, 4% y-O-Y til 7, 9 millioner poser. Tilsvarende faldt cementproduktionen også 12,8% y-o-y til 7,28 millioner poser i samme periode.

fra 1. kvartal 2019 var der omkring 1.446 nybyggede boliger fra 151 nye boligprojekter, ned 10,9% fra boligbeholdningen i det foregående kvartal, ifølge forskningsfirmaet Estudios tecnicos. Cirka 70% af boligmassen er enheder,der er prissat under USD200.000.

men med stigende efterspørgsel forventes boligbyggeri at blive bedre i de kommende måneder. Ifølge Graham Castillo fra Estudios t Kristcnicos bør den fremtidige konstruktionsudvikling fokusere på følgende nichemarkeder:

• blandede udviklinger som Ciudadela eller udviklingen af Live-arbejde-Play-samfund
• små boligenheder til den aldrende befolkning, der ønsker at nedskalere og leve et simpelt liv
• luksusejendomme ved havet for investorer, der ønsker at drage fordel af skatteincitamenter i henhold til handlinger 20 og 22 (diskuteret nedenfor)

planen for Samfundsudviklingsblokken Grant-Disaster Recovery (CDBG-DR) for Puerto Ricos genopbygning giver også enorme muligheder byggebranchen, især til nybyggeri.

Mortgage kriminalitet til at stige igen, som afskærmning moratorium udløber

kriminelle realkreditlån svulmede til 143,200 i umiddelbar efterdybning af stormen. En afskærmning relief program blev indført for at hjælpe kæmper puertoricanske husejere. Som et resultat faldt antallet af tvangsauktioner i Puerto Rico næsten 36% y-o-y til kun 2.942 enheder i 2018 – det laveste niveau siden 2009, ifølge kontoret for kommissæren for finansielle institutioner (OCIF).derudover introducerede Federal Housing Authority (FHA) en ny katastrofe Standalone delvis krav option, som hjælper kæmper låntagere til at genoptage deres afdrag på realkreditlån uden en betaling chok. Programmet indpakker op til 12 måneders ubesvarede realkreditbetalinger til et rentefrit andet lån på realkreditlånet. Det andet lån betales derefter, når låntageren sælger deres hjem eller refinansierer.

selvom afskærmningsmoratoriet blev forlænget tre gange-hvilket gav husejere et år til at komme sig efter stormens indvirkning – den endelige frist kom i September 16, 2018. Med moratoriet udløbet forventes realkreditkriminalitet at stige igen i de kommende år.

“det er klart, at FHA-husejere i disse områder har brug for mere hjælp til at komme tilbage på deres fødder, når de kommer sig efter disse storme,” sagde HUD-Sekretær Ben Carson. faktisk advarer en gruppe advokater fra juridisk hjælp Puerto Rico, ledet af Ariadna Godreau-Aubert, sammen med Ricardo Ramos og Tania Morales-Crus, om, at der er en realkreditkrise på øen, med tvangsauktioner allerede på kritiske niveauer. De bemærkede, at tvangsauktioner og kriminalitet nøgletal burde være steget kraftigt i de seneste to år, “men moratorier om afdrag på realkreditlån og midlertidig lukning af domstole udsatte sager, hvilket skaber en kunstig tilbagegang”.

” officielle data siger ikke det hele. Ifølge OCIF er antallet af boliger, der udføres af bankerne mellem 2016 og 2018, faldet, men det er en kunstig udtømning, da OCIF ikke inkluderer solgte lån eller konkursretssager, hverken auktioner eller omvendte realkreditlån,” sagde Ramos.

Lejeudbytter er gode, men lejemarkedet forbliver blødt

Lejeudbytter i Puerto Rico forbliver gode, ifølge Global Property Guide research. Gennemsnitlige leje udbytter på 2 værelses lejligheder i San Juan stod på 7.1%, lidt ned fra 7.3% et år tidligere. For 3-værelses lejligheder lå det gennemsnitlige lejeudbytte på 7,3%, ned fra 8,3% året før.

der var utilstrækkelige data om lejligheder i kystområder i Puerto Rico som Condado, Miramar og Dorado, men for to år siden havde de meget lavere lejeafkast på 3,8%.

På trods af gode udbytter forbliver Puerto Ricos lejemarked blødt, med i øjeblikket omkring 12.8% ledig stilling, op fra 10% i 2010 og 7.4% i 2000, ifølge US Department of Housing and Urban Development (HUD).

” fortsat befolkningstab i Puerto Rico har ført til stadig mere bløde lejemarkedsforhold og stigende ledige stillinger,” sagde HUD.San Juan metro area gennemsnitlige månedlige leje for 2-værelses lejligheder beløb sig til omkring US$720, mens den gennemsnitlige leje på 3-værelses lejligheder var US$850 per måned.

transaktionsomkostninger, dvs., omkostningerne ved at købe og sælge en ejendom, er meget lave i Puerto Rico.

turisme er fortsat svag

på trods af regeringens bestræbelser på at tilskynde ferierende til øen, forbliver turismen nede. I 2018 faldt det samlede antal turistankomster 13.5% til omkring 4.26 millioner mennesker fra et år tidligere, langt værre end y-o-y-faldet på 1.5% i 2017 og 1% i 2016, ifølge Puerto Rico Planning Board.

i løbet af 2018:

ligeledes faldt de samlede besøgsudgifter med 14.7% til USD 3.28 milliarder i 2018 fra året før.

Der er tegn på forbedring i år, hvor det samlede antal turisthotelregistreringer stiger med næsten 34% y-o-Y til 1.376.979 i de første syv måneder af 2019, baseret på tal fra Puerto Rico Tourism Company.87% af opholdsbesøgende i Puerto Rico i de sidste tre år kom fra USA.

turisme tegnede sig for omkring 7% af Puerto Ricos BNP sidste år.